Ami korábban elképzelhetetlen lett volna, megjelentek a 95-100 százalékos finanszírozásról szóló ajánlatok a bankok versenyében – egyelőre csak néhány nagy bank termékpalettáján. Sokat enyhült a korábban oly szigorú hitelbírálat: ma már nem kell többéves munkaviszonyt igazolni, az úgynevezett fedezetalapú hitelekhez a bankot már csak a jövedelem nagysága érdekli, s az származhat vállalkozásból is, nemcsak munkaviszonyból.
Még a „rovott múltra” is hamar fátylat borítanak: az is igényelhet hitelt, aki a BAR-lista passzív állományába került, tehát rendezte a tartozását. Egymást követik az újabb és újabb akciók. Érdemes jól körülnézni.
AKCIÓS KEDVEZMÉNYEK. A CIB Bank például a június 1-jéig befogadott deviza-lakáshitelek esetében az értékbecslés díját ajándékba adja, és a futamidő első évében akár 30 százalékkal kedvezőbb havi törlesztőrészletet kínál, akciós kamat- és kezelésiköltség-kedvezmény igénybevételével. Az Erste 50 százalékos folyósításijutalék-kedvezményt nyújt, és szintén elengedi az értékbecslési díjat a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében. Az Inter-Európa Bank a március 31-éig benyújtott euró- és svájcifrank-alapú lakossági lakáshitelekre vonatkozóan az első kamatperiódusra akciós kamatot hirdet, elengedi a folyósítási jutalék 50 százalékát, sőt feltételekkel akár a teljes összeget is.
Az MKB akciós kamatai is a március 31-éig benyújtott hitelkérelmek esetén érvényesek a svájcifrank-alapú lakáshitelekre, egy éven keresztül. Továbbá elengedi a hiteligénylési díjat. Az OTP bizonyos hiteleire nem kell megfizetni a közjegyzői díjat, egy ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-értékbecslési, az ügyintézői és a fedezetkezelési díjat.
A lízingpiac főszereplői
Az OTP, az Erste, a CIB, a Raiffeisen, az Unicredit, az Argenta, a Central European Credit, a Wallis-csoporthoz tartozó Milton, illetve a BG Hitel & Lízing rendelkezik lízingtermékkel. Kínálatuk hasonló, a hangsúlyok különbözőek: van, amelyik foglalkozik visszlízinggel is, más az újlakás-lízingre fókuszál, bár használt lakást is lízingbe ad. A finanszírozás mértékét tekintve elég nagy a szórás: a nagyon hirdetett konstrukció a nullaszázalékos kezdőrészlet, de nem az teszi ki jelentős részben a portfóliót. A többség az ingatlan piaci értékéből kiindulva 20-30 százalékos kezdőrészletet kér, tehát az értékbecsléssel megállapított érték 70-80 százalékát fogadja el hitelfedezetként, de van, aki fölmegy 90 százalékig is.
A finanszírozás mértékét illetően ma már lehet akár száz százalékot is elérni, méghozzá hitelben. „ Amikor a BG Holding lízingüzletága másfél évvel ezelőtt elindult, épp az volt a markáns különbség, hogy hitelben nem sokkal lehetett ötven százalék fölé menni, míg lízinggel igen – értékeli a változást Bánfalvi László. – Ma már ez egyre inkább összeér. Ezzel is magyarázható, hogy sok bank már létre sem hozta saját lízingcégét, csak refinanszírozó.” Ahogyan például az MKB is, épp a BG Holding esetében.
HITEL VAGY LÍZING? Ahogyan közelítenek egymáshoz a különböző intézmények hitel-, illetve lízingajánlatai, másfelől pedig: amennyire különbözőek az élethelyzetek, amelyekben forráskiegészítésre, -pótlásra szorulunk, úgy egyre nehezebb általánosságban megmondani, mi a jó választás. A szakemberek mindenképpen a személyes tanácsadást javasolják – több intézmény ajánlatainak meghallgatását. Továbbá a különböző internetes portálok (www.bankweb.hu, www.privatbankar.hu, www.bankhitel.hu, www.pszaf.hu) is kínálnak konzultációt, tanácsadást.
Bánfalvi László, a Biggeorge’s Holding hitelezési üzletágának vezetője, az Otthon Centrum szakértője szerint, amint úgy tűnt, hogy a lízing magánszemélyek számára is vonzó lehet, úgy mentek a hitelfeltételek utána a lízingnek. Így pillanatnyilag a hitel még mindig kedvezőbb lehetőség magánszemélyek számára, a fizetendő illetékek és költségek miatt. Ráadásul a magyar ember szereti birtokolni a lakását.
A lízing azok számára feltétlenül előnyt jelent, akik vállalkozás nevére veszik meg a lakást, és könnyen el tudják számolni a lízingdíjat költségként. A lakásfinanszírozásban magánszemélyek számára is igénybe vehető lízing Magyarországon kívül egyedül Portugáliában létezik, tudtuk meg a Magyar Lízingszövetség főtitkárától, Lévai Gábortól. Mivel maga a lízing elsősorban a kis- és középvállalkozások számára létrehozott finanszírozási forma, fő előnye a szakember szerint is a kedvező elszámolás. Az a specialitása, hogy nyílt végű lízing esetén a lízingcég visszaigényelheti az áfát a lakás árából, olcsóbbá teszi a finanszírozást a fogyasztók számára, mert ezt a kedvezményt beépítenék a konstrukcióba, és így a kamat kisebb összegre vetül.
Ezt azonban nem mindig teszi meg a lízingbeadó, hiszen viselnie kell annak kockázatát, hogy esetleg ő marad a tulajdonos a futamidő végén. A lízingcégek gyakorlata e tekintetben nem egységes, a piac nagy szereplői azonban így tudták vonzóvá tenni konstrukcióikat. Mivel a szabályozás sem egyértelmű, azt is megfontolják, hogy egyáltalán kínáljanak-e nyílt lízingkonstrukciót.
Az ügyfelek közt oly módon tesznek különbséget, hogy egy kiszámíthatatlanabb ügyfelet kevésbé kockázatos konstrukcióban finanszíroznak. Ezzel együtt a lízing egyértelműen előnyösebb annak, aki nem tud valamilyen támogatást igénybe venni. „Az egyik legfontosabb érdekképviseleti témánk – vallja be a főtitkár -, hogy állami támogatás tekintetében a hitellel azonos elbírálás alá essen ez a finanszírozási forma is, ezáltal tovább bővüljön a piac.”
ÖNERŐ NÉLKÜL IS. A nagy bankok közül először az OTP alapított lízingcéget, és jelentős piaci újdonsággal indított: új lakást kínált nyílt végű lízing formájában, akár önerő nélküli konstrukcióban is. Lévai Gábor szerint a nullaszázalékos önerő komoly piaci kockázatot jelent még új lakás esetén is, hiszen a lakás, amint tulajdonba kerül, elveszíti értéke 5-10 százalékát, tehát az ügylet fedezettsége egy darabig alatta marad a hitelnek. Az OTP azonban a maga komoly ingatlankezelői tapasztalatával úgy látszik, merte vállalni a kockázatot, hogy esetleg nyakán marad a lakás.
Dunavölgyi Mária, az OTP Lakáslízing Zrt. vezérigazgatója a kockázat mértékét arányosnak tartja azzal a kétszázalékos költséggel, amit a cég induláskor fölszámít a lízingbevevőnek. Ráadásul az önerő-nélküliséggel szembeállítható a lízingcégnek az a helyzeti előnye, hogy a futamidő végéig tulajdonosa marad a lakásnak. Ezért lehetett a teljes finanszírozást épp a lízing terén megvalósítani. Szerinte azok számára, akik államilag támogatott hitelre nem tarthatnak igényt, egyértelműen az új lakások nyílt végű lakáslízingje ajánlható, még a fizetendő illetéket beleszámítva is. Az új lakás 15 millió forintig egyébként is illetékmentes. Magasabb érték esetén lízingfinanszírozással alacsonyabb költségen lehet hozzájutni, mint hitel révén. Ennek a már említett áfakedvezmény az oka, ennek következtében eleve húsz százalékkal kisebb a kamatteher.
Az OTP Lakáslízing használt lakásra kínált, illetve visszlízing-konstrukciója ugyan később jelent meg a piacon, de legalább olyan sikeres, mint az önerő nélküli új lakás nyílt végű lízingje. Többek között azért, mert használt lakás esetében is igen alacsony a megkívánt önerő (20 százalék), ráadásul nincs korhatár, 45 év felett is lehetséges a teljes futamidőre szóló szerződéskötés. Ez elsősorban az örökifjú újrakezdők számára jelent vonzerőt, illetve azoknak, akik a gyerekeik számára kívánnak lakást vásárolni.
A visszlízing is igen kapós, hiszen igen sokan életük legnagyobb megtakarításában laknak, és esetleg vannak vele terveik – akár mobilizálni kívánják a benne álló pénzt, akár a felújítására szeretnének forrást szerezni. Kínálkozó lehetőség a régi, rossz kondíciójú hitel új, kedvező kamatozásúra váltása is. Ez bizonyos esetekben még a bankváltás költségeit figyelembe véve is nagyon megéri.
Lakáslízing-abc
A lízingbeadás háromoldalú ügylet. A lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által kiválasztott ingatlant, hogy lízingdíjfizetés fejében a használatát átengedje. A lakást a lízingbevevő gyakorlatilag tulajdonosként használhatja, akár bérbe is adhatja.
■ ZÁRT VÉGŰ LÍZING. Az ügyfél a lízingszerződés aláírásakor nyilatkozik, hogy ki lesz a finanszírozás lejárta után a lakás tulajdonosa.
■ Nyílt végű lízing. A futamidő végén élhet vevőkijelölési jogával az ügyfél. A lízingbevevő 36 hónap után meg is vásárolhatja a lakást a hátralévő tőketartozás értékén.
■ VISSZLÍZING. A lízingkonstrukció szabad felhasználású kölcsön felvételére is alkalmas: ez esetben az ügyfél meglévő lakására nyújt hitelt a lízingcég.
■ ELSZÁMOLÁS. Az eredeti ütemezéstől eltérő lezárás esetén a banki hitelnél megszokott módon történik az elszámolás. Az ügyfél értékesítheti a lízingelt ingatlant a futamidő vége előtt, majd köteles megfizetni a hátralévő tőketartozást. A fennmaradó összeget megtarthatja. Ahogyan a hitel, úgy a lízingszerződés is átvállalható.
■ THM. Lízing esetén nem kötelező feltüntetni, de nem is egyértelmű a szabályozása, mert van olyan költség, amit nem lehet előre megbecsülni, holott az lenne a cél, hogy minden, a hitelhez kapcsolódó díj transzparens legyen.
A használt ingatlan értéke nyilván alacsonyabb, a havi törlesztés is lehet alacsonyabb, de magasabb lesz a benne foglalt kamat, amelyet a teljeshiteldíj-mutató visszatükröz.
A teljes lakáslízing-portfóliót Lévai Gábor egyelőre csak megbecsülni tudja (több mint 10 milliárd forint körüli összegre). Pontos adatokkal azért nem rendelkezik a Lízingszövetség, mert a legtöbb cég év végén lépett tagjai sorába. Dunavölgyi Mária az OTP Lakáslízing részesedését a lízingportfólióból egyharmadosra becsüli a maga körülbelül ötmilliárdos nagyságával.
MEGFONTOLÁSOK. Miután a hitel vagy lízing kérdésben a két üzletág egymásnak versenytársa, mindegyik a maga lovát dicséri. Összehasonlító táblázatunkból is látható, hogy a különböző termékek, konstrukciók fej fej mellett haladnak a versenyben. Egyéni élethelyzet dönti el, hogy a hitel, vagy a lízing a kedvezőbb lehetőség. Mindazonáltal nem egyszerű az öszszehasonlítás, hiszen a bankok rengeteg olyan trükköt tudnak, amivel el lehet rejteni a pluszköltségeket. Így a választás ma még sokszor „érzelmi alapon” dől el. Illetve dönthetnek más megfontolások is, ha például valaki nem feltétlenül kívánja az adóhatóság tudomására hozni, hogy szert tett egy luxusvillára.
A Lízingszövetség főtitkára szerint a hitel- és a lízingköltségek között még mindig lehet 1-1,5 százalékos különbség, az előbbi javára, ez döntően az illetékből adódik. Amikor a lízingcég megveszi az ingatlant, kedvezményes, 2 százalékos illetéket fizet, s azt áthárítja az ügyfélre. Amikor a lakás átkerül a lízingbevevő tulajdonába, újabb illetéket kellene fizetni. Az ezt ellensúlyozó olcsóbb finanszírozás mellett további előnyt jelenthet viszont, ha a lízingbevevő úgy adja tovább az ingatlant, még a futamidő lejárta előtt, hogy az továbbra is lízingben marad, mert akkor mentesül az illetékfizetés alól. Tehát aki befektetési szándékkal vásárol, hogy bérbe adja a lakását, annak az illeték miatt kifejezetten előnyös lehet a lízing.
A közhiedelemmel ellentétben, miközben Nyugat-Európában átlagosan 40 százalék fölött van a magánkézben lévő ingatlanok terheltsége, nálunk mindössze tíz százalék körül mozog, tehát elég nagy a növekedési potenciál. Nálunk is van létjogosultsága annak a megfontolásnak, hogy a lakástulajdonos ne tartsa a pénzét az otthonába építve, hanem vagy béreljen, vagy finanszíroztassa valamilyen olcsóbb formában, és a pénzét fektesse be jövedelmezőbb módon.
A tulajdonviszonyok szempontjából a lízingbevevő látszólag nehezebb helyzetben van, hiszen egy fokkal könnyebben kerülhet az utcára, ha nem tud fizetni, mint hitelszerződés esetén. Ugyanakkor Lévai Gábor szerint a lakásfinanszírozásban a lízingcégek legalább annyira tartózkodnak a drasztikus lépésektől, mint a bankok. Inkább próbálnak átütemezni, egyezkedni. Sokan hitelfedezeti biztosítást írnak elő, hogyha rendkívüli eset áll elő, megmaradjon a fedezeti érték. Ezen a téren a bankok előrébb járnak: a lakáslízingben még nem tekinthető bevett gyakorlatnak. Fontos viszont, hogy a lízingcégek esetében is igaz az, ami a lakáshitelnél, hogy az ingatlan értéknövekedése az ügyfelet illeti meg, s korai lezárás esetén a lízingcég csak a hátralévő tőketartozásra tart igényt.
BIZTOSÍTÁS, BANKVÁLTÁS. Mivel az életkori határt sok bank eltörölte, akár 75 évesen is lehet 25 éves futamidőre szóló szerződést kötni. Általában kötelezően megkötendő életbiztosítással fedezik a kockázatot. Törlesztési nehézségek esetére árfolyamvédelem is beépíthető a devizahitel-konstrukciókba néhány banknál. Ilyenkor előre meghatározzák, hogy milyen árfolyamig állja az ügyfél a kockázatot, és mely határon túl a biztosító. Léteznek olyan biztosítások is, amelyek viszonylag kis havidíjért biztonságot nyújtanak munkanélküliség esetére is.
A többéves támogatott lakáshitelek első kamatperió-dusának lejártával sok esetben előnyös lehet a bankváltás. Nyugaton 2-3 évente körülnéznek az adósok, lehet-e kedvezőbb konstrukcióra átváltani. Ez ma már nálunk sem ütközik akadályba, inkább a kényelmesség a kerékkötője. Pedig érdemes mérlegelni, ha fél éven belül várhatóan megtérülnek a vele járó költségek: az új értékbecslés, közjegyzői okirat, az induló kezelési költség és az előtörlesztés. Dunavölgyi Mária tájékoztatása szerint például az OTP visszlízing terméke kiválóan használható a régi rossz hitelek átváltására is. A bankok egyre inkább számolnak versenytársaik adósaival, mint potenciális ügyfeleikkel.
Mire jó még a lízing?
Lakásváltásnál az ügyfél önerő megfizetése nélkül beköltözhet új lakásába, anélkül, hogy meglévő lakását előtte értékesítenie kellene. Ha mégis eladná egy éven belül, nem kell szja-t fizetni a lakás értéknövekedése után.
■ A vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke 4 millió forint értékig 2 százalék, a fölött 6 százalék. Új építésű lakás vásárlása esetén az ügylet 15 millió forint alatt illetékmentes.
■ Visszlízing és használt lakás lízingje esetén zárt végű pénzügyi lízingben az illetékfizetési kötelezettség egyrészt felmerül a lízingcég részéről, másrészt pedig a lízingbevevő részéről. A lízingcég a részére kiszabott illetéket átterheli a lízingbevevőre, de az ügyfélnek nem a teljes illetéket kell duplán kifizetnie, mert az átterhelt illeték mértéke minden esetben csak a vételár 2 százaléka.
■ Általában 20 százalék, használt lakás esetén 35 százalék önerő befizetése esetén eltekintenek a jövedelemigazolástól.
■ Lakáscsere esetén a lízingbevevő úgy költözhet új otthonába, hogy régi ingatlanát nem kell azonnal értékesítenie.
