Ha nem is ez volt a cél, ráirányította a figyelmet a város-rehabilitációkra az ÓVÁS! Egyesület Király utcai bontást ellenző akciója. Amiből írásunk szempontjából nem is azt emelnénk ki, amit általában a média. Inkább az ott lakók véleményét, miszerint miért ne bontanának, hogy ők is végre emberhez méltó körülmények közt éljenek. Amiről senki sem beszélt, az maga az egyszerű tény, hogy aki marad, a szebb környezettel értékesebb ingatlan birtokosává válik.
Túlzás lenne azt állítani, hogy az ingatlanpiac budapesti súlypontváltása újdonság lenne. Évekkel ezelőtt indult a Duna-parttal, majd Pest belvárosával, s folytatódott a ferenc- és józsefvárosi slumokkal, valamint a Király utca tágabb térségével. S a város-rehabilitáció nemhogy nem áll le, hanem egyre szélesebb körre kiterjedve folyik tovább. A közóhaj – így vagy úgy, de söpörjék el a lerobbant, „nyóckeres” jellegű vidékeket – találkozott a befektetői vágyakkal, a viszonylag olcsó vétel és építkezés esélyével. Gyorsította a folyamatot, hogy a pesti oldal városközpontjában, az V. kerületben az árak már 2003-ban elérték azt a szintet, ami visszavetette a beruházói kedvet (400-500 ezer, szélső esetben egymillió forint/négyzetméter).
A hazai ingatlanpiac bajban van. De egybecsengő szakmai vélemény szerint nem mindenhol és mindenki küszködik eladási gondokkal. Azt nem lehet eladni, amit rosszul és rossz helyre terveztek. Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója egyenesen úgy fogalmaz: „egészséges piaci állapot jött létre, a vevő tervrajzok helyett a kész lakások közül válogathat”. Amíg a fővárosban 8 ezer fölött van az eladatlan lakások száma, az ingatlanosok véleménye szerint a „városrehabok” területén a helyzet némileg kedvezőbb.
Ha egy program elindul
Két változás is sokat lendíthet a belső kerületek rehabilitá-ciójában. Közülük az egyik a szociális lakásépítés, -felújítás, -fenntartás áfa-csökkentése. Ez ügyben még sok a bizonytalanság. Egy idén beinduló programról viszont sokkal többet tudni. A Magyar Fejlesztési Bank 60 milliárdos keretet nyit meg 2006-ban az önkormányzatoknak bérlakásépítés céljára. Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnöke szerint „három módon juthat egy önkormányzat bérlakásokhoz, építéssel, vásárlással és átalakítással, amit a kormány kedvező kamatozású, 4-4,5 százalékos hitellel támogat”. Borsi úgy véli, jövőre „a már elfogadott programtól 10-12 ezer új bérlakás építése várható”. Több mint harminc cég jelentke-zett a Józsefvárosi Önkormányzat bérlakás-építési felhívására. A kerület olyan partnert keres, amely saját beruhá-zásban megépíti a Corvin-Szigony-programban megter-veztetett öt lakóépü-letet. Kétszáz lakás-ról van szó, melyek vételárát az önkor-mányzat 2008-tól húsz év alatt fizeti ki.
A Futureal-cégcsoport többségi tulajdonában lévő Corvin Rt. 143 milliárd forintból (ebből Futureal-eredetű 125, józsefvárosi 18 milliárd) épít új „városközpontot”. 1100 lakást bontanak le, 1400-at újítanak fel, 2500-3000 felújított vagy új otthon lesz a területen. „A Corvin sétány átépítési terve Közép-Európa legnagyobb városfejlesztési projektje” – hangzott Demszky Gábor értékelése.
Más fejlesztők is gyülekeznek, bízva a VIII. kerület „feltámadásában”. Az OTP Ingatlan Rt. hamarabb kapcsolt vetélytársainál, már évekkel ezelőtt több telket vásárolt a Futó utcában, a végcél összesen ötszáz lakás átadása. Azóta egyre többen követik a példát, és jutnak telkekhez a Corvin sétány szomszédságában, sorra indulnak az újabb lakásfejlesztések.
Az ingatlanpiaci „mozgolódás” azonban jóval korábban, nagyjából 2000 körül kezdődött. Beruházói oldalon nőtt meg előbb a terület értéke, azaz a fejlesztők felsrófolták az új lakások árát. Valkó Dávid, az Otthon Centrum Rt. vezető elemzője szerint: „beépítették áraikba a tervezett rehabilitációt mint értéknövelő tényezőt, miközben évekig semmi sem történt”. Irreális árakkal lehetett akkortájt találkozni. Az azóta eltelt időszak, főleg a gyorsan növekvő kínálat okán egyaránt mérséklően hatott a beruházókra és árakra.
A néhány év előtti piaci boom idején megnőtt a terület keresettsége. A Józsefváros érintett területeit (Üllői út, Práter utca, Tömő utca és a körút közötti) azonban két részre oszthatjuk. Az Üllői út felé eső vége kivételével teljesen felújított Futó utca számít a „legmenőbbnek”, ott gond nélkül lehet eladni az ingatlanokat. Máshol is (Fecske, Diószegi Sámuel utca) vetekszik a IX. kerület külső részével, de valamivel olcsóbb. Miközben a Ferencváros Duna-part és Üllői út közötti területén, a Dunától távolabb jellemzően 280-330 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozunk az új lakásoknál, a VIII. kerület szomszédos részei 20-30 ezerrel érnek kevesebbet.
A vásárlók zöme (köztük sok vidéki, és jellemzően fiatalok) ma még nem befektetési szándékkal akar ide költözni. S miután ma is nagyon rossz hírűek egyes utcák és terek, ez a tény az árakban is tükröződik. Akad ugyan fejlesztő, aki már évekkel ezelőtt 300 ezer feletti négyzetméterárat hirdetett meg, de Valkó Dávid szerint: „Az a beruházó, aki ilyesmit tett, enyhén szólva nincs képben.”
Király utca. A szebb környezet értékesebbé teszi az ingatlant.
Most az első bontási szakaszban jár a Corvin-Szigony-projekt, ingatlanforgalom szempontjából tehát átmeneti korszakában. Amint az első házakat átadják, az már hatással lesz a használt lakások árára a Tömő, Práter, Nap, Leonardo da Vinci, Kisfaludy utcában. Még a metrófelújítás segíthetne a kereslet növelésében: vonzóbbá válna a környék, ha a Ferenc körút és Klinikák megállót végre renoválnák.
APRÁNKÉNT. Ferencvárosban nem volt hasonló, egységes projekt, inkább a sok kicsi sokra megy alapon egymás után modernizáltak köztereket, utcákat és parkokat. Így a Liliom utcának a Mester utca-Tompa utca közötti szakaszát és a Páva utca 11-13. mögötti, 1800 négyzetméteres közös zöldterületet.
Említhető a Phare-támogatásból rendbe tett Liliom utca (faltól falig díszburkolat, utcabútorok, új közvilágítás és növények), a zöldterülettel „feljavított” Tompa utca. És sorra kerülnek a kis keresztutcák is, vagy a Tűzoltó utca Bokréta utcáig tartó szakasza. A Páva utca Üllői út és Mester utca közötti részére már készülnek a kiviteli tervek, akárcsak a Liliom utca Tompa utca és Üllői út közötti szakaszára.
A használt lakások tulajdonosai a középső Ferencvárosban – a IX. kerület jobbik részén – 200-250 ezret kérhetnek eladáskor (az újakért, mint láttuk, 280-330 ezret), máshol ennél 10-20 ezerrel kevesebbet indokolt meghirdetni. Az árak a Dunától és a körúttól távolodva mérséklődnek.
EGY KIRÁLY ÖTLET. Elit környék lett a Király utca, amióta egymilliárdért teljesen újraburkolták a körút és Deák tér közti szakaszt (a VI. és VII. kerület külön-külön 304,5 milliót, a főváros 384-et adott a közösbe). Az önkormányzat a kisebb utcákkal – a Huszár, a Rózsa utcával például – kezdte, majd a Király utcával folytatta. A siker láttán a két kerületi polgármester folytatná a felújítást a körút túloldalán, a Lövölde tér irányába, Demszky Gábor pedig hajlandó támogatni őket – ha pályáznak.
Az ingatlanár-emelkedés folyamatos volt a környéken. Már egy éve elérték a 300 ezer forintot négyzetméterenként, majd a 350 ezres áron sem csodálkozott senki. Ugrásszerűen nőtt az üzletek bérleti díja, a kisebb, igénytelenebb üzletek és trafikok sorra lehúzták a redőnyt.
Ferencváros. Egymás után modernizáltak köztereket, parkokat.
Talán nem túlzás azt állítani, hogy a Király utca a legszebb ingatlanos példája annak, mi is történik egy városrész rehabilitációja előtt, alatt és után. Az ár és a keresettség szép lassan, ám már évekkel ezelőtt elkezdett felfelé kúszni. A 90-es évek végétől volt tapasztalható aztán a legnagyobb mértékű drágulás. Felértékelődött a tágabb környék, s ez egybeesett azzal, hogy megjelentek a színen a külföldi érdeklődők. Ők a magyaroknál inkább hajlottak arra, hogy megvegyék a méregdrága lakásokat is. Ez a gyakorlatban úgy tükröződött, hogy például a Király Udvar 144 lakásából az összes elkelt már az első kapavágás előtt. Aki akkor vásárolt, igen jól járt, mert a 350 ezres négyezetméterenkénti ár mára 400 ezerre, sőt a nagyon jó fekvésű lakások esetében 500 ezerre nőtt.
És ez még nem a plafon. A spanyol Fadesa által tervezett Centrál Passage esetében (a Paulay Ede és Király utca közötti foghíjtelken) 500-550 ezer közötti értékekről hallani a szakmában. (Nyilvánosan sosem tették közzé az ottani árakat.) Ott a lakások 90 százalékát adták már el, zömében ugyancsak külföldieknek. A Paulay Ede utca két foghíjtelke közül az egyiken már építkeznek. Ott megközelíthetik akár a 700 ezres határt is, hiszen a Liszt Ferenc tér és az Opera közelsége komoly értéknövelő tényező. Ha kivárnak az eladással, jobban járhatnak arrafelé a tulajdonosok, mert a Király utca környékén ma is sok helyen találkozunk építkezésekkel.
BEFAGYOTT A TELEKPIAC. Egy szó sem igaz már az egy évvel ezelőtti „aranyszabályból”, miszerint építési telekbe fektetni „tuti” haszon. A trend egy éve megfordult, s a kisbefektetőknek még elérhető telkek ára is inkább stagnál, mint növekszik mostanság. Egész Budapestre igaz a megállapítás, hogy fokozatos volt az áresés az elmúlt egy évben. Rácáfol közgazdasági tanulmányainkra, hogy közben maga a kínálati piac is mintha befagyott volna egyes részeken (mint a budai családi házas övezetben). A magántulajdonosok arra várnak, hogy ismét tíz százalékkal dráguljon telkük évente, a befektetők pedig arra, hogy fellendüljön a lakásvásárlási kedv.
Ha viszont a rehabilitált területek telekpiacára fókuszálunk, jó hírrel szolgálhatunk. Az utóbbi öt évben 3 ezer új lakás épült a Józsefvárosban, a telekárak pedig az 1997-es nettó négyezerről mára már nyolcvanezer körülire kúsztak fel – ismertet imponáló helyi adatokat Alföldi György, a Rév8 Rt. vezetője. Hozzáteszi: a Futureal a beruházás területén egy-egy négyzetmétert nettó 60-65 ezer forintért vásárol fel. Összehasonlításként: Pasaréten a Kapy vagy az Orsó utcában legalább 80-100 ezer, a római parton 40 ezer, a Mátyás hegyen 50-70 ezer forintot kérnek négyzetméterenként, míg a sasadi telkekért 60-80 ezret.
