Álom és lakóparkvalóság

Lehetetlen eladni az új lakásokat, közel tízezer vár vevőre a fővárosban, miközben szinte eltűnt a kereslet – hallani nap mint nap a fejlesztők panaszát. A március elején kezdődött Lakásvásár 2006. rendezvény azonban cáfolja ezt.

Az már szinte hagyomány, hogy hetekkel korábban elfogytak a kiállítói helyek. Óriási volt azonban az érdeklődés a vásárlók részéről is: már a legelső napon, a megnyitó előtt majd egy órával kisebb tömeg verődött össze a bejáratnál. Akadt, aki megpróbált besurranni a szakmai közönségnek már nyitva álló kiállításra, ám a szemfüles biztonsági őr megállította a lelkes lakáskereső fiatal párt: „Kérem, a kiállítás csak kettőkor nyit.”

DRÁGA AZ ÚJ LAKÁS. A lassan érkező tavaszt köszöntő kiállításon a márciusi hózáporok ellenére is hatalmas volt a nyüzsgés, a látogatók száma 15 ezerre rúgott, ez újabb csúcs. Persze mind a 153 kiállítónál élnek a tavalyi árak, a legtöbbnél további engedményt lehet kapni, többségüket „irányárként” tüntetik fel.

A rengeteg potenciális vevő dacára az ingatlanfejlesztők egy része mégis elégedetlen, panaszuk átszűrődik a médiába. Erre az ellentmondásra egy tanulmány keresi a választ. E szerint: miközben a budapesti új építésű lakások közel kétharmadát még ma is 300 ezer forint körüli vagy a feletti négyzetméteráron kínálják a fejlesztők, ilyen árat gyakorlatilag csak néhány száz lakásvásárlást tervező tud megfizetni a fővárosban. A grandiózus marketingkutatás tanúsága szerint például a 70-80 négyzetméteres vagy az a feletti kategóriában a fővárosban lakást vásárolni szándékozók mintegy 2-4 százaléka.

Jelenleg mintegy 2-3 ezer vevőre váró új lakás áll üresen – és további 5-6 ezret még építenek – a fővárosban és a szűken vett agglomerációban. A drágább nagylakások kategóriájában – a felmérés adatait alapul véve – azonban csak minden tizedik számíthat hazai vásárlóra.

A felmérést a Media Wise Consulting média-tanácsadó cég készíti, 300 ezer, vonalas telefonnal rendelkező fővárosi lakástulajdonost telefonálnak végig. Márciusi lapzártánkig mintegy 170 ezer megkeresett közül több mint 5200-an feleltek igennel a lakásvásárlási szándékot tudakoló telefonos érdeklődésre. (A felhívottak mintegy ötöde nem adott választ, nyilván köztük is akad sok potenciális lakásvásárló.)

A Media Wise Consulting alapítója, a kutatás ötletgazdája, Végh Attila úgy véli, a hatalmas begyűjtött adatmennyiség viszonylag pontos képet rajzol a piacról. Meglepőnek tartja, hogy a munka javát maguk mögött tudva sem változik érdemben a 2005 végén már kirajzolódó kép. E szerint hatalmas rés tátong az új lakások kínálata és az idehaza meglévő, fizetőképes kereslet közt. Az utóbbi hónapokban ugyanakkor ezt mintha mind jobban felismernék a fejlesztők, gombamód szaporodnak ugyanis a 250-270 ezer forintos induló négyzetméterárral csábító hirdetések, akciók. Az idei Lakásvásárt is ilyenek határozták meg.

Végh Attila tapasztalatai szerint az olcsó új lakás ma még nem divat. Egyre több „szellemház” épül a fővárosban a drága, kifejezetten a külföldi befektetőket célzó fejlesztések miatt. A cégvezető ismer olyan, drága környéken épülő projektet, ahol a lakások akár 70-80 százalékát is ír, spanyol és más külföldi befektetők vásárolták meg.

A külföldi tulajdonosok sokszor nem is látják a megvásárolt ingatlant. Kiadni pedig nem is nagyon akarják, mert főként az árnövekedés reményében vásárolták. Ha meg is hirdetik bérbeadásra az ilyen lakásokat, legtöbbször csillagászati díjat kérnek.

Az azonban a hosszabb távon gondolkodó fejlesztőnek sem érdeke, hogy sok lakás üresen álljon. Ezért ma már akad olyan lakásfejlesztő, aki 50 százalékban limitálta a külföldi tulajdonosok arányát, hogy elkerülje az effajta szellemházak létrejöttét.

HITEL ÉS LÍZING. A hitelpiac sem kecsegtet sok jóval. Választási kampány ide vagy oda, 2006-ban nem történtek látványos hitelkönnyítések. A lakáslízing sem hozhatja meg a felfutást, ameddig a lakáskínálat (és maga a lízingkonstrukció is) túl drága a hazai vásárlóerőhöz képest. Mi több, a lízing nem is kínál biztos tulajdont, így évek múltán is legfeljebb kiegészítő lehetőség marad.

A Földhitel és Jelzálogbank kommunikációs igazgatója, Zádori János szerint hiába lehet minimális önerővel lakáshoz jutni, ilyenkor a törlesztőrészletek ugranak havi százezer forint fölé. Akinek pedig nem gond ekkora hiteltörlesztést fizetni, annak telik a néhány milliós önrészre is. (Ez kísértetiesen hasonlít az önrész nélküli Fészekrakó konstrukció alapvető problémájára. Azaz a lízinget legfeljebb a Fészekrakóból kiszoruló, nagy jövedelmű, de megtakarítással nem rendelkező szűk réteg veheti igénybe.)

Mindazonáltal a rengeteg, szám szerint 514 fővárosi fejlesztés okán a piac egészének sem sokkal jobbak a kilátásai. (Az adat az Otthon Centrum friss kutatásából származik. Egy-egy projektütemet külön fejlesztésnek számítottak.) Az 1997 és 2000 közötti, kereslet vezérelte ingatlanboom már a feledés homályába vész, s nemcsak a szakértők, hanem a piaci szereplők is beletörődtek: a fővárosi ingatlanpiac megállapodott, megnyugodott, s felnőttkorba lépett.

Tavaly 41 ezer új lakás épült az országban (ebből 12 300 a fővárosban), ez kevesebb ugyan a 2004-es 44 ezernél, de az áfacsökkentés miatt elhúzott lakásátadásokat is beleszámítva, feltehetően több lakást adtak volna át 2005-ben. Ezzel gyakorlatilag az elmúlt két évben az 1990-es 43,5 ezres csúcsot jó ideje meghaladja a lakásépítés volumene.

TÁVOL ÉS KÖZEL. A kialakuló stabil és mind nagyobb kínálati piacon így minden fejlesztő akkor jár jól, ha nem a „régi szép időkhöz”, hanem az előző évhez viszonyítja a jelen tendenciákat. A fejlesztők szempontjából az utóbbi néhány év így leszállóágnak tűnik, hiszen az „eszkimók”, azaz a fejlesztők és a fejlesztések száma rendkívül megnőtt, miközben a „fókák”, azaz a lehetséges lakásvásárlók száma a boom óta elfeleződött: az Ecostat szakértői szerint országosan a háztartások 4 százaléka keres lakást egy évben – beleértve használt és az új lakást is.

Habár 5-6 éve nem újult meg a „tömegek támadása” a fővárosi lakáspiacon, a 2004-es keresleti mélypontról (és kínálati csúcspontról) az enyhén erősödő kereslet és a lassabban, óvatosabban növekvő kínálat felé mozdul a trend. „Hosszabb távon sikerre van ítélve a lakáspiac” – ad hangot véleményének Futó Gábor, a Corvin-projektet irányító Futureal Kft. ügyvezető igazgatója. A Portfolio.hu és a DTZ közös konferenciáján azzal indokolta ezt, hogy a rossz használtlakás-állomány mellett a gyorsuló uniós felzárkózással együtt járó jövedelemnövekedés és a hosszabb futamidejű hitelek elterjedése is felfelé lendít.

Rövid távon Futó Gábor mégis „lakáspiaci sokkra” számít, főként a választásokat követően várható megszorító intézkedések hatására. Ez pedig főként a piaci igényektől elrugaszkodott, fantáziátlan projektekkel piacra lépő fejlesztőket sújtja majd. Futó szavaival élve: ők úgy építenek meg egy átlagos hálószobát, hogy abba egy franciaágy sem fér el.

KÜLHONI KONKURENSEK. A fejlesztőknek más oldalról is van okuk aggodalomra, mert hatalmas tőkeerejű spanyol és ír ingatlanfejlesztők léptek a fővárosi lakáspiacra. A Fadesa, a Continental Habitat és más cégek óriási leendő „lakótelepekhez” szükséges területeket vásároltak a Közvágóhídnál, Csepel északi részén vagy éppen a XIII. kerületben. Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum tulajdonos-vezérigazgatója szerint az elmúlt hónapokban a külföldi fejlesztők által felvásárolt területeken 15-20 ezer lakás építhető fel rövid időn belül.

Nagy Balázs, a készülő soklakásos projektek értékesítésében sok év tapasztalatot szerzett Palace Ingatlan Tanácsadó Kft. tulajdonosa ezt azzal egészíti ki, hogy a következő években a hatalmas marketinggel megtámogatott új lakótelepek árnyékában kell dolgozniuk a sokkal kevésbé tőkeerős hazai ingatlanfejlesztőknek. Nekik így maradnak az egyedi és színvonalas termékek. E pár százas léptékű lakásprojektek elsősorban az olyan szűkebben vett „helyi piacok” számára épülhetnek, mint korábban a IX. vagy a XIII. kerület újjáépülő részei voltak. Ilyen terepeken a kisebb marketingbüdzsével dolgozó projekteknek is van esélyük.

HASZNÁLT ÉS ÚJ. A lakáspiacon szoros az összefüggés az új és a használt lakások között. Könnyen belátható, hogy amíg az újlakás-piac stagnál, addig a használtpiac sem igen fog a mainál nagyobb fordulattal pörögni, hiszen elegendő kínálatot ott is csak az teremtene, ha tömegesen költöznének használt lakásból újba a lakók – fejti ki Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlanforgalmazó Kft. ügyvezetője.

Közben lassan átértékelődik a használt lakás fogalma is, hiszen egyre több és több a csak néhány éve épült eladó lakás. Mellesleg ezeknél nem egy esetben aggasztó minőségi problémák hátráltatják az adásvételt. A fejlesztők is érzékelik ezt, és ma már sokkal jobban figyelnek a minőségre, mit pár évvel ezelőtt – jegyzi meg Nagygyörgy Tibor.

A javuló minőség és az átgondoltabb fejlesztések mellett számos akcióval igyekeznek vásárlásra ösztönözni az új lakást, keresőket. A 10-15 százalékos árengedmény vagy az ezt elérő értékű „ajándék” kocsibeálló, drága konyhák és a vevőcsalogató luxusutazások mind-mind mutatják, hogy a vásárlók nyeregben érezhetik magukat.

A tavasz persze fellendülést hozott, így a jó adottságú, de nem valóságtól elrugaszkodott áron kínált használt vagy új lakásoknál mind kevesebb az alku lehetősége, hiszen a kereslet erősen jelen van az említett jó ár-érték arányú lakások piacán – húzta alá Farkas József, az OTP Ingatlan Rt. termelési igazgatója a Lakáspiac 2006 konferencián. A középkategóriás lakást keresők így mind nagyobb, bár csak lassan javuló minőségű kínálattal találkoznak.

A „jó üzletet” kereső befektetőknek vagy a luxust igénylő felső tízezerhez tartozóknak azonban nem árt sietniük. Az egyedi adottságú, kiemelt helyen (például a Belvárosban vagy a Duna-parton) lévő használt és új luxusingatlanok ára – több szakértő egybecsengő várakozása szerint – a következő években gyorsan felzárkózik a nyugat-európai szinthez: Nagy Balázs például úgy véli, a mai elméleti maximum, az egymillió forintos négyzetméterár rövidesen akár kétmillió forintig is kitolódhat.