A főbérlőnek kell a gépeket javíttatnia és a nem beépített bútorokért sem vállal garanciát a Fővárosi Lakásügynökség

A főváros garantálja, hogy a kiadó megkapja a bérleti díjat, és amikor visszakapja a lakást, az ugyanolyan állapotban lesz, mint amikor átadta

– egyebek mellett ez is elhangzott, amikor Karácsony Gergely főpolgármester bejelentette a Fővárosi Lakásügynökség indulását a projekt vezetőjével, Kovács Verával közösen március végén.

A programról a 24.hu részletesen is beszámolt. Kovács Vera lapunk érdeklődésére beszélt arról, hogy a bérlőknek a piaci árakhoz képest 30 százalékkal lesznek olcsóbbak a lakásügynökségi lakások, a tulajdonosoktól pedig átvállalnak minden, az ingatlan hasznosításához köthető feladatot, és garanciát vállalnak arra, hogy rendben tartják a lakást.

Egy olvasónknak első hallásra tetszett is a főváros ajánlata, ezért jelentkezett a lakásügynökségnél. Mint azt lapunknak elmondta, több lakása van Budapesten, ezeket inkább értékesíteni szeretné, de ha nem sikerülne megfelelő áron eladni azokat, akkor kiadta volna úgy, hogy „ne legyen vele nyűg.”

Hozzátette, neki megért volna mínusz 15 százalékot (a piaci árnál ennyivel kapnak kisebb összeget kézhez a programhoz csatlakozó lakástulajdonosok), ha az állagmegóvásra garanciát vállal a főváros, és minden ügyintézést levesz a válláról. Csakhogy amikor elolvasta a szerződés tervezetét, megállapította, hogy árnyaltabb a kép.

Az általános szerződési feltételek szerint a Fővárosi Lakásügynökség kötelezettséget vállal arra, hogy a bérleményt rendeltetésszerűen és a bérleti szerződés rendelkezéseinek megfelelően használja, állagát pedig a jogviszony időtartama alatt megőrzi. Ebbe viszont nem tartozik bele a „rendeltetésszerű használattal együtt járó elhasználódás” és a „be nem épített bútorok” sem.

Olvasónk szerint nem egyértelmű, hogy mit takar a rendeltetésszerű használat, de az biztos, hogy nem úgy kapná vissza a lakását, ahogy átadja. Arról is beszélt, hogy a szerződés alapján ha rosszhiszemű a bérlő, akkor azt csinál a lakás nem beépített tartozékaival, amit akar, hiszen azokról nem készül semmilyen leltár.

A felvázolt problémával kapcsolatban megkerestük a Fővárosi Lakásügynökséget is. Mint írták, a „rendeltetésszerű használat” a lakások lakás céljára történő használatot jelenti (tehát nem üzleti célra, nem irodának használják, hanem arra, hogy ott emberek lakjanak), ez tehát nem lehet eltérő értelmezés kérdése véleményük szerint a bérbeadó és a bérlő között. Hozzátették: a „rendeltetésszerű használattal együtt járó elhasználódás” tartalma a gyakorlatban (és bírói gyakorlatban) jól meghatározható.

A szerződés garanciát vállal arra, hogy minden beköltözőre legalább 12 nm alapterület jut (így a bérbeadó tudja, hogy maximum hányan fogják használni a lakást), a bérbeadó meghatározhatja, hogy lehet-e dohányozni vagy állatot tartani. Ennek megfelelően a bérbeadó előre láthatja, hogy a határozott időtartam alatt meghatározott számú ember lakáscélú használata esetén milyen mértékű elhasználódásra kell számítani, ami minden bérbeadás (és saját használat) szükségszerű velejárója

– fogalmaztak.

A Fővárosi Lakásügynökség kérdésünkre megerősítette, hogy bútorozatlan lakásokat keresnek, így ha a lakásban vannak bútorok, akkor azt a tulajdonosoknak el kell szállítani. Ugyanakkor nem szeretnék kizárni azokat a lakásokat sem, amelyeket a tulajdonos nem tud vagy nem akar kiüríteni, tették hozzá.

Szintén megkérdőjelezte olvasónk a szerződés azon pontját, miszerint „a bérbeadó köteles a saját költségén gondoskodni a bérlemény rendeltetésszerű használata során felmerülő meghibásodások esetén a rendeltetésszerűen használt berendezések (különösen: burkolatok, ajtók, ablakok, gépek, beépített berendezési tárgyak, világítótestek, klíma) cseréjéről, pótlásáról.” Szerinte így a kiadónak csak a pénzügyi adminisztrációval összefüggésben nincs dolga a lakással, de ha valami elromlik, akkor ugyanúgy neki kellene intézkednie. Ez meglátása szerint megoldhatatlan, ha például külföldi a tulajdonos, pedig az ügynökség részben őket célozza ezzel a programmal.

A lakásügynökség ezzel kapcsolatban közölte, hogy ha valami tönkre megy, akkor alapvetően tényleg a tulajdonosnak kell intézkednie. Válaszukból kiderült, hogy

egyelőre egy úgynevezett alapcsomag szerint tudnak szerződni a bérbeadókkal, amelyben az ügynökség nem vállal át karbantartási feladatokat, a jövőben azonban tervezik, hogy ezeket a feladatokat is levegyék a bárbeadók válláról.

„Az ÁSZF jelenlegi szövege a lakástörvény szerint osztja meg a terheket a tulajdonos és a lakásügynökség között, tehát a szerződés teljes egészében a jogszabályt követi” – írták, hozzátéve, hogy most sincs akadálya annak, hogy külön megállapodással átvállaljanak a törvény szerint egyébként a bérbeadót terhelő feladatokat. „A bérbeadó a lakásügynökséggel tart kapcsolatot, a munkák felmerülése és elvégzése esetén mi közvetítünk, így pont ezért, rajtunk keresztül, tud intézkedni külföldről is (erre közvetítő, magyarországi megbízott nélkül egyébként nem lenne lehetősége)” – írták.

Olvasónknak szemet szúrt az is, hogy „a bérbeadó az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát akadályozó hibák esetén a hiba jellegének megfelelően késedelem nélkül köteles elhárítani, illetve kijavítani.” Erre 30 nap áll rendelkezésre, viszont egy társasház esetében több olyan probléma is felléphet, amelyek javításához a közös képviselő vagy a közgyűlés jóváhagyására van szükség, erre az egész procedúrára pedig szerinte nem biztos, hogy egy hónap elég.

A 30 napos határidővel kapcsolatban a lakásügynökség azt írta, ha a munkák elvégzésének időtartama objektív okok miatt nem tud határidőben megvalósulni, úgy „az nyilvánvalóan nem esik a tulajdonos terhére”, ettől tehát nem kell különösebben tartania a tulajdonosoknak.

Olvasónk a szerződés ismeretében végül úgy döntött, hogy eláll a lehetőségtől, mondván, vannak benne olyan pontok, amiket akkor sem vállalna, ha ő adná ki egy albérlőnek a lakását, nemhogy úgy, ha egy szervezeten keresztül zajlik ez a folyamat.

A szerződésben azt is észrevettük, hogy ha valaki a határozott időtartam lejárta előtt rendes felmondással megszünteti a szerződést, az köteles két havi bérleti díj összegének megfelelő bánatpénzt megfizetni a Fővárosi Lakásügynökségnek. Megkérdeztük őket, hogy a tervek szerint milyen időtartamra vonatkozik majd az ajánlatuk. Erre úgy feleltek:

minél hosszabb távra keresnek lakásokat, de minimum két évre.

Ez alatt az idő alatt bekövetkezhetnek olyan előre nem látható okok, amik miatt a tulajdonosnak mégis szüksége lehet a lakásra. Ezt méltányolva a határozott időtartam ellenére lehetővé teszik a rendes felmondást.

A Fővárosi Lakásügynökség közölte azt, hogy a bérleti szerződések gyakorlati alkalmazása során szerzett tapasztalatok alapján a szöveg bizonyos részeinek változása a jövőben elképzelhető. Szerintük a jelenleg érvényben lévő általános szerződési feltételeknek több olyan pontja van, amely a piaci gyakorlathoz képest könnyíti a tulajdonosok bérbeadással kapcsolatos terheit, tehát számukra előnyt jelentenek. – Amennyiben a tulajdonosok úgy szeretnék lakásaikat kiadni, hogy a jogszabály alapján őket terhelő feladatokat is a lakásügynökségre bízzák, úgy számukra a közeljövőben elérhető karbantartási vagy felújítási csomag lesz alkalmas – írták, hogy ezek milyen konstrukcióban és mikortól lesznek elérhetők, arra azonban nem tértek ki.