Belföld vélemény

Misetics Bálint: A lakhatásé az elsőbbség!

Néhány napja lépett hatályba az a törvény, amely felhatalmazta a települési – Budapesten a kerületi – önkormányzatokat, hogy rendeletben állapítsák meg a lakások turisztikai célú hasznosításának az időbeli korlátját, vagyis azt, hogy egy lakást évente hány napra lehet szálláshelyként kiadni.

A szigorítást sürgető szállodaipari javaslatok és a kormányközeli tőkések szállodaipari térfoglalása miatt a magánszálláshelyek körüli fejlemények a nyilvánosságban gyakran kormányközeli gazdasági érdekcsoport helyzetbe hozásaként jelennek meg. A lakások turisztikai célú hasznosításának a vitatható versenyelőnye azonban mindenütt, tehát a szállodaipar tulajdonosi viszonyaitól függetlenül is jogos kritika tárgya, a lakásturizmusnak pedig éppúgy lehetnek – és vannak is – kormányközeli haszonélvezői, mint a szállodaiparnak.

Társadalompolitikai szempontból a megfizethető lakhatás ügye van a kérdés középpontjában.

A lakások turisztikai célú hasznosítása csökkenti a bérlakások kínálatát, és ezen, valamint a turisztikai célú hasznosítás jövedelmezősége miatt megemelkedett nyereségelváráson keresztül hozzájárul a lakbérek növekedéséhez. A lakbérekre gyakorolt hatás pontos mértéke nehezen számszerűsíthető, de az összefüggés egyértelmű – amit számos városban empirikus kutatások is demonstrálnak. A budapesti lakbérek emelkedésének nem a lakások turisztikai célú hasznosításának a terjedése volt az egyetlen, de ez volt az egyik oka, amit egyébként a lakásturizmus koronavírus-járvány miatt történt visszaszorulásának a bérlakásszektorra gyakorolt hatása is mutat.

A nagyobb városokban világszerte napirenden van a lakásturizmus korlátozása: ez helyes és indokolt. A megfizethető lakhatás és a lakások de facto szállodaként való üzemeltetése közötti konfliktus kiemelkedően élesen jelentkezik Budapesten.

Egyrészt azért, mert Budapesten a népesség arányához viszonyítva jóval több Airbnb-szálláshely működik, mint Belgrádban, Bukarestben, Pozsonyban, Varsóban, Zágrábban vagy akár Bécsben. Másrészt azért, mert a hazai adózási környezet kifejezetten ösztönzi a lakások turisztikai célú hasznosítását a hosszabb távú bérbeadással szemben. Végül, de nem utolsó sorban pedig azért, mert a budapesti magánbérleti szektorban a lakbérek a jövedelmek növekedését messze meghaladó, szélsőséges mértékben nőttek az elmúlt évtizedben – miközben az évről évre pusztuló támogatott-szabályozott (önkormányzati) bérlakásszektor a társadalmi szükségletek kisebbik részét tudja csak kielégíteni.

A lakások turisztikai célú hasznosítása hátrányosan érinti mindazokat a városlakókat, akik lakásvagyon hiányában csak bérlőként lehetnek vagy maradhatnak a város lakói. A lakásturizmus korlátozása ugyanakkor az erre a célra használható lakások tulajdonosai számára okozna közvetlen hátrányokat.

Fotó: Farkas Norbert /24.hu

Ennek a hátránynak az értékeléséhez fontos körülmény a budapesti lakásárak világviszonylatban is kiemelkedő mértékű növekedése az elmúlt években. A lakások ára a világ 150 nagyvárosa közül 2018 és 2019 első negyedéve között Budapesten emelkedett a legnagyobb, 2019 és 2020 első negyedéve között pedig a második legnagyobb mértékben, és a fővárosi lakásárak növekedése az azt megelőző években is jelentős volt.

A lakásárak növekedése a lakástulajdonosoknál vagyongyarapodásként, a lakásvagyon nélkülieknél viszont magasabb lakbérteherként, súlyosabb eladósodásként, illetve az önálló lakhatás megteremtésének az ellehetetlenüléseként jelentkezik.

Ennek tükrében még akkor sem tűnik méltánytalannak egy olyan szabályozás, ami – kivételesen – annak a több százezer budapestinek kedvez, akinek nincsen lakásvagyona, ha az közvetlen hátrányokat okoz annak a néhány ezer lakástulajdonosnak, aki a lakásait nem annak rendeltetése szerint – lakáscélra – kívánja hasznosítani.

A főváros belvárosias részében lakástulajdonosok egy szűk részének okozott érdeksérelem elfogadhatósága szempontjából az sem érdektelen, hogy Magyarországon a lakástámogatások évtizedek óta kirívóan aránytalan mértékben a lakástulajdon szerzését és ezen belül is leginkább a vagyonosabb rétegek lakástulajdon-szerzését támogatják. A vagyoni egyenlőtlenségek generációk közötti átörökítését az adórendszer kimondottan támogatja, a vagyonra kirótt adókból származó adóbevételek aránya pedig kifejezetten alacsony. A kormányzat ugyanakkor sem a szociáis bérlakások építését, felújítását vagy fenntartását, sem a magánbérleti szektor alacsony- és közepes jövedelmű lakóit nem támogatja (lakbértámogatás nincs).

Elosztási szempontból tehát alapvetően a lakástulajdonosok egy szűk vagyonos részének az a profitelvárása áll szemben a megfizethető lakhatás ügyével, ami jelentős részben a hagyományos szállodai formával szemben jelentkező, vitatható versenyelőnyből, a lakások hosszú távú bérbeadását ellenösztönző adózási környezetből, valamint a lakáscélra szánt, egyébként is igazságtalanul célzott közkiadások tőkésítéséből származik.

A lakásturizmus visszaszorítása önmagában természetesen nem fogja megoldani a budapesti lakhatási válságot.  A lakhatás megfizethetősége egy jóval átfogóbb társadalom- és lakáspolitikai feladat, mint ahogyan a lakásszektor szabályozása, és a lakásszektor szabályozási problémái is messze túlmutatnak a lakásturizmus kérdésén.

Az önkormányzatoknak biztosított szabályozási jogkör korlátozott, amennyiben a felmerülő – más országokban és városokban bevett – szabályozási eszköztárnak csak egyetlen elemére terjed ki. Másrészt azonban: lehetőséget ad egy olyan, világszerte használt szabályozási eszköz alkalmazására, amely a lakások turisztikai célú hasznosításának a korlátozásán keresztül hozzájárulhat a lakhatási válság enyhítéséhez: növelheti a magánbérlemények kínálatát és ezáltal csökkentheti a lakbéreket.

A kerületi önkormányzatoknak azt kell eldönteniük, hogy továbbra is szabad utat engednek-e a lakások – tehát a lakók – kárára terjeszkedő kvázi szállodaiparnak, vagy a lakások rendeltetésszerű használatának az ösztönzésén keresztül megteszik, amit a megfizethető lakhatáshoz való hozzáférés érdekében megtehetnek: Amszterdam, London és több mint 30 francia város mintájára olyan szabályozást alkotnak, ami a lakások turisztikai célú hasznosítását legfeljebb kiegészítő jelleggel – tehát csak az év kisebbik részében – teszi lehetővé.

Az észszerűen egymással és a Fővárosi Önkormányzattal együttműködve megalkotandó kerületi szabályozásoknak tehát egységesen ebbe az irányba kell mutatniuk. A lakások turisztikai célú hasznosításának az évente 60 napban való korlátozása bizonyára elégséges volna ahhoz, hogy a lakástulajdonosoknak kifizetődőbbé tegye a lakásaik bérbeadását, mint annak kvázi szállodaként való üzemeltetését. Az önkormányzatoknak arra is lehetősége van, hogy a lakások hosszútávú bérleményként való hasznosítását pozitív ösztönzőkkel is elősegítsék: az önkormányzatoknak történő adómentes bérbeadás lehetőségének a népszerűsítésén, illetve a számos más országban sikerrel működő lakásügynökségi modell bevezetésén keresztül.

Fotó: Farkas Norbert /24.hu

A javasolt szabályozás ráadásul összhangban volna – szemben a jelenlegi gyakorlattal – a sharing economy eredeti ideológiájával. A lakástulajdonosoknak a különböző szálláshely-közvetítő platformokon keresztül (továbbra is) lehetősége volna lakásuk átmeneti turisztikai célú hasznosítására és az ezzel együtt járó többletjövedelemre – például egy hosszabb külföldi tartózkodás vagy az adott lakás egyetemi hallgatóknak való középtávú (szeptembertől júniusig tartó) bérbeadása esetén.

A szabályozás alkalmazhatósága jórészt a központi kormányzat által megalkotott részletszabályokon múlik majd. Ha azok nem segítik elő a szabályozás betartatását, előfordulhat, hogy egy szigorúbb, ugyanakkor könnyebben ellenőrizhető korlátozás bevezetése lesz indokolt.  Az önkormányzatok újonnan kapott szabályozási jogköre és ebből következően erősebb tárgyalási pozíciója miatt azonban a lakásturizmusban érdekelt nagyvállalatok vélhetően a korábbiaknál nyitottabbak lesznek majd a velük való együttműködésre a jogszabályi előírások betartásában.

A fenti – a lakhatás megfizethetőségét a lakások turisztikai célú hasznosításával szembeállító –  megközelítéssel szemben persze ellenérvként merülhetnek fel a turizmus pozitív gazdasági hatásai. Itt sem „a gazdaság” érdeke áll azonban szemben egy „népjóléti” törekvéssel.

Az, hogy a városlakók jövedelme elégséges-e a lakhatás költségeire, nem kevésbé gazdasági kérdés, mint például a lakáshotelekbe érkező turisták által igénybe vett szolgáltatások piaca. Nem csak az a kérdés tehát, hogy a lakáshotelek üzemeltetőinek az extraprofit-elvárása vagy a lakásvagyon nélküli városlakók megélhetésének tulajdonítunk-e elsőbbséget: könnyen lehet, hogy a lakásturizmus a bérlőknek (és az önkormányzatoknak) összességében több gazdasági kárt okoz, mint amennyi gazdasági hasznot hoz az abban érdekelt lakástulajdonosoknak (és az egyébként túlnyomó többségében külföldi turistáknak).

Ráadásul, tovagyűrűző gazdasági hatása sem csak a turizmusnak van, hanem annak is, ha valamelyest növekedhet azoknak a budapestieknek az aránya, akiknek az elemi megélhetésre – és ezen belül a lakhatásra – fordítandó kiadásaik nem kötik le a jövedelmük szinte egészét. A megfizethető lakhatás hiánya a munkaerőpiacra is hátrányos hatással van: a lakhatás relatív drágasága a képzett munkaerő kivándorlásában is szerepet játszik. A városlakók belsőbb városrészekből – vagy akár a városból – való kiszorulása pedig jelentős közlekedésszervezési problémákat – és légszennyezést – okoz, amelyek költségét szintén meg kell fizetnie valakinek.

Ha pedig hozzávesszük mindehhez azokat a – szintén gazdasági kihatással járó – társadalmi, népegészségügyi és az érintett gyermekek fejlődésében és iskolai teljesítményében jelentkező károkat, amelyeket a megfizethető lakhatás hiánya és az abból következő problémák: a túlzsúfoltság, a gyakori költözések, a hátralékosság és a lakásvesztés okoz, annyit biztosan megállapíthatunk, hogy „a gazdasági érvek” legalább annyira alátámasztják a lakásturizmus határozott korlátozását, mint az annak terjedését szolgáló jelenlegi szabályozási környezetet.

A lakások turisztikai célú használatának a korlátozása tehát indokolt – a fentieken túl a lakásszállodák közvetlen lakókörnyezetében jelentkező, a szomszédok életminőségét rontó hatásai miatt is.

Naivitás volna azonban azt gondolni, hogy a lakásturizmusban érdekelt szűk vagyonos rétegnek ne lenne a társadalmi részarányát messze meghaladó hangja és érdekérvényesítő képessége. Az Airbnb-nek vannak fizetett lobbistái, a lakhatási szegénységben élőknek nincsenek. A „felelős szálláskiadóknak” van érdekvédelmi szervezete, a bérlőknek nincsen.

A magyarországi közpolitika-alkotás szinte általános osztályelfogultsága mellett továbbá – paradox módon – az is a társadalompolitikai szempontból indokolt szabályozás bevezetése ellen hat, hogy az azzal együtt járó anyagi érdeksérelmek egy szűk, de jól körülhatárolható csoportnál jelentkeznének közvetlenül és koncentráltan, a korlátozás előnyeit pedig egy jóval szélesebb társadalmi réteg élvezhetné. Éppen a lakásturizmus haszonélvezőinek a szűk köre és annak kárvallottjainak a számossága eredményezi, hogy a korlátozás eredményeként sokkal kevesebb haszon jutna egy-egy bérlőre, mint amennyi bevételkiesést egy-egy lakáshotel-üzemeltető lakástulajdonosnak kellene elkönyvelnie.

Érthető tehát az a felvetés, hogy a központi kormányzat éppen ezt a kellemetlen érdekkonfliktust hárította át az önkormányzatokra, és ezen belül is elsősorban a (jórészt ellenzéki vezetésű) belső kerületek önkormányzataira. Nem lehet viszont egyszerre kifogásolni ezt, és az önkormányzatok egyre szűkülő mozgásterét. Vagy-vagy.

Az érdekkonfliktusok és érdeksérelmek felvállalása ugyanis elkerülhetetlen része a közpolitika-alkotásnak. A politikának ettől a részétől, az azzal együtt járó felelősségtől és a felelősség felvállalásához szükséges bátorságtól a budapesti önkormányzatok nagyobbik részét vezető pártok – hatalom hiányában –  az utóbbi időben jórészt elszoktak, vagy azt esélyük sem volt megtapasztalni. Az ebből fakadó bátortalansághoz a közpénzek otromba kormányzati pazarlásának és magánvagyonná változtatásának a nagyságrendje persze kifogyhatatlan apropót szolgáltat (mennyivel könnyebb képzeletben újraosztani a stadionépítésre szánt forrásokat, mint felvállalni a progresszív jövedelem- vagy vagyonadó ügyét!) –  de ettől még bátortalanság marad.

Ennyiben a kerületi önkormányzatok és az azokat vezető pártok nemcsak szabályozási jogkört és felelősséget, hanem lehetőséget is kaptak. Lehetőséget arra, hogy – a más területeken viszont politikai bosszúból egyre szűkebbre szabott mozgásterük ellenére – végre döntsenek és ők döntsenek egy olyan ügyben, ami érdemben befolyásolhatja Budapest és ezen belül a budapestiek lakhatásának jövőjét.

A szerző szociálpolitikus, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója

Kiemelt kép: MTVA /Bizományosi /Jászai Csaba

Ajánlott videó mutasd mind

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, a 24.hu Facebook-oldalán teheted meg. Ha bővebben olvasnál az okokról, itt találsz válaszokat.

A cikkhez ide kattintva szólhatsz hozzá.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.