Egy korábbi cikkben a Bankmonitor már bemutatta, annak ellenére, hogy nagyon kedvezők a lakáshitelek, még jobb helyzetbe hozhatjuk magunkat, és akár 0 százalékos kamatú lakáshitelt is felvehetünk.
Elképzelhetetlennek tűnik a dolog, pedig semmi mást nem kell hozzá, minthogy lakástakarék-szerződésekkel is kombináljuk a hitelt.
Hogyan lehet egyáltalán 0 százalékos a lakáshitel THM-je?
Az adja az ingyenes hitel alapját, hogy a lakáshitelkamatok mélyponton vannak, így már 3 százalék alatti THM-mel is felvehetünk hitelt. Ha a lakáshitel mellé több lakástakarékot kötünk, és azt a hitelbe betörlesztjük, jelentősen csökkenteni tudjuk a fennálló tartozást. A rendszer azért tud működni, mert a lakástakarékra 30 százalékos (maximum évi 72 ezer forintos) állami támogatás is jár, így a hozama jócskán meghaladja a hitel THM-jét.
Csak úgy válasszunk lakáshitelt, hogy 0 százalékra jöjjön ki a THM-je?
Azért sem feltétlenül a 0 százalékos THM kell, hogy lebegjen a szemünk előtt, mert az csak a legolcsóbb lakáshiteleknél működik. Ugyanakkor nem mindegy, hogy milyen kamatperiódust, vagyis milyen időszakra rögzített törlesztőt választunk, hiszen a lakáshitel THM-je is ennek megfelelően változik. Ugyan a legolcsóbbnak a rövid kamatperiódusú (3, 6, 12 hónap) hitelek számítanak, de ezeknél nagymértékben ki vagyunk téve a kamatkockázatnak, ami adott esetben a törlesztő emelkedésével jár.
Éppen ezért célszerű hosszú kamatperiódusú (3, 5, 10, végig fix) hitelt választani, amelynek jóval kiszámíthatóbb a törlesztése, ugyanakkor magasabb THM-mel juthatunk hozzá. Ebben az esetben nem jön ki a teljesen ingyenes hitel a lakástakarékkal, viszont az előtörlesztések révén így is jelentősen olcsóbb lehet a hitel, mint azt elsőre hittük.
Mennyi lakástakarékot használjunk fel?
Ahhoz, hogy minél kedvezőbbé tegyük a hiteltörlesztést, érdemes annyi lakástakarékot kötnünk, amennyit csak a büdzsénk megenged. Szerencsére a támogatás is megtöbbszörözhető amennyiben közeli hozzátartozók részére is kötünk szerződést.
Működhet az is, hogy a gyermekeinket jelöljük meg kedvezményezettként, ugyanakkor a szülők, nagyszülők is ugyanúgy szóba jöhetnek. Abból lehet konfliktus, ha esetleg idővel a hozzátartozóinknál is valamilyen lakáscél kerül kilátásba, amihez szükség lenne az állami támogatásra. Erről külön meg kell állapodni, hiszen ez könnyen keresztbetehet a számításainknak.
Mit csináljak, ha nem fér bele a lakástakarék a családi büdzsébe?
Azt szem előtt kell tartani, hogy ne legyen túl megterhelő a lakástakarékkal is kiegészített havi kiadás. Mindig fontos, hogy az egyéb kiadásokat rendben ki tudjuk fizetni, illetve a vésztartalékról se feledkezzünk meg. Kalkulálni kell azzal is, hogy mi lesz, ha a lakáshitelből megvásárolt ingatlanba költözünk be. Esetleg magasabbak lehetnek a rezsiköltségek, amire a lakástakarék kigazdálkodása szempontjából figyelnünk kell.
Mire figyeljek, hogy a lakástakarékra járó állami támogatást ne veszítsem el?
Az állami támogatás körül nem lesz problémánk, amennyiben havi rendszerességgel fizetjük a vállalt összeget. Ugyanakkor előfordulhat, hogy nem havonta, hanem például csak negyedévente, félévente teljesítenénk a befizetéséket. Arra kell ügyelni, hogy a harmadik, illetve negyedik negyedévben elhelyezett összeg után járó állami támogatás nem haladhatja meg az adott évre járó támogatásunk 25 százalékát (negyedévente nézik). Praktikusan, ha rendszertelenül és nagyobb befizetést tennénk, akkor azt mindig az adott év első felére időzítsük.
Mire figyeljek az előtörlesztésnél?
Az előtörlesztés úgy működik a lakástakaréknál, hogy a futamidő lejártával a megtakarított összeg a hiteltartozásunkat csökkenti. Ez automatikusan a törlesztő csökkenésével is jár, és ez azt jelenti, hogy a büdzsénkben is tartalék keletkezik. Célszerű ilyenkor újabb lakástakarékokat kötni, mivel ezzel még nagyobb mértékben tudjuk csökkenteni a fennálló tartozást, és a hitel is az eredeti vagy már csökkentett futamidő előtt kifut.
Lehet ingyenes a lakástakarékból való elő/végtörlesztés?
Ma már vannak olyan hitelkonstrukciók, amelyeknél nem kell elő/végtörlesztési díjat fizetni, amennyiben ezt lakástakarékból tesszük meg. Például a nemrég debütált minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknek lényegi vonása az LTP-ből való ingyenes betörlesztési lehetőség.
Nem célszerűbb egy nagyobb hiteltörlesztőt vállalni a lakástakarék(ok) helyett?
Elsőre logikusnak tűnik, de nem. Ugyan a nagyobb hiteltörlesztővel egy adott hitelösszeget alacsonyabb futamidőre lehet felvenni, de a lakástakarékkal kiegészített verziónak más előnyei vannak. Ha szimplán lakástakarék nélkül fizetjük ugyanazt a törlesztőt, a kamatok miatt többet fizetünk vissza a banknak, mintha a lakástakarék előnyeit kihasználva vesszük fel a lakáshitelt.
Ennek oka, hogy minden lakástakarékból való betörlesztésnél csökken a tőketartozás, amivel azt érjük el, hogy a havi kiadásunk is alacsonyabb lesz.
Ugyanakkor a másik oldalról közelítve az sem jó megoldás, ha a hitel futamidejét nyújtjuk el (például 30 évre), hogy kihasználva az alacsonyabb törlesztőt, több lakástakarékot köthessünk. Azt érdemes tudni, hogy a futamidő nyújtásával megnő a hitel kamatterhe, tehát összességében többet kell a banknak is visszafizetni. Ráadásul a hitelünk egy esetleg kamatérzékenysége is megnő, vagyis egy esetleges kamatemelkedésnél nagyobb mértékben száll el a törlesztőrészlet.
Kiemelt kép: Thinkstock
