Az idei év első felében tapasztalt, az előzetes várakozásokat felülmúló gazdasági élénkülés kedvező hatásai érezhetőek az ipari ingatlanok piacán. Az ipari termelés bővülésének további lehetőségét a fejlődés motorjaként szolgáló exportpiacok kedvező kilátásai biztosítják, emellett a statisztikai adatok a hazai kereslet terén is erősödést mutatnak. A fogyasztási termékek iránt meglévő igény pedig mind a termelési, mind a raktározási célú ingatlanok piacán igazolhatja a beruházók várakozásait – derül ki a Biggeorges’ International legfrissebb elemzéséből.
Átadásra került egyebek mellett egy 8600 négyzetméteres üzemcsarnok az Európa Ingatlanalap tulajdonát képező, 11 hektár összterületű ipari, logisztikai parkban Győrött, ahol egy nemzetközi hátterű papíripari cég folytatja majd gyártási tevékenységét. A nyíregyházi ipari parkban, a januári alapkőletételt követően 65 millió eurós beruházással valósul meg a svéd Electrolux legújabb hőtőgépgyára, ahol a kapacitásbővítést egyértelműen a kereslet élénkülése indokolta. A Graboplast Tatabányán avatta fel új, másfél milliárd forintos (6 millió euró) üzemcsarnokát; a Michelin Nyíregyházán indította el személygépkocsi-abroncsgyártó üzemének építését (60 millió euróból). A felsoroltak mellett a Procter & Gamble is gyártói kapacitásának bővítése mellett döntött: Csömörön 7 milliárd forintos (28 millió euró) beruházással épül meg az Egyesült Királyságból áttelepített gyárrészleg (hozzávetőleg 12 ezer négyzetméternyi üzem és 12 ezer négyzetméternyi raktárcsarnok). A szállítmányozáshoz kapcsolódó raktáringatlan-piacon folytatódott a sikeres projektek menetelése. A tavalyi év eredményeit várhatóan felülmúlja a H.I.D. Kft. (korábban Crowholdings) beruházásában épülő, nagytétényi Harbor Park 2004-es teljesítménye: az első fél évben hozzávetőlegesen 21 300 négyzetméternyi bérleményre állapodtak meg (2003-ban a bérbe adott területek nagysága durván 31 ezer négyzetméter volt). Az új bérlők között szerepel a Ringier (6600 négyzetméter raktár, 1000 négyzetméter iroda), amely a napilap-nyomdáját telepítette a parkba, továbbá 10 000 négyzetméterrel bővítette raktárterületeit az LG szállítmányozója, a Rewico. Megkezdődött emellett a vámügynökségek betelepülése is. A Budapesti Intermodális Logisztikai Központ (BILK) idén átadásra kerülő csarnokaiban többek között az NYK Kft. (2000 négyzetméter), a Deltasped és a Hungarocamion kap helyet (4000 négyzetméter). A felsoroltak mellett folyamatban van 26 000 négyzetméternyi raktár kivitelezése, amely területet decemberben a Schenker foglalja majd el. A BILK eddigi bérlői között szerepel az SCA (4000 négyzetméter) és az IDC Hungária (4000 négyzetméter), a 2003-ban átadott területek fennmaradó részét pedig a Waberer’s-csoport saját logisztikai raktározási igényeire használja.
Az AIG/Lincoln által fejlesztett bázisok közül az Airport Business Park telítettsége az év közepéig elérte a 95 százalékot; a nyugati agglomerációban található M1 Business Parkban májusban avattak 7000 négyzetméternyi csarnokot, emellett az újonnan elindított, 24 000 négyzetméteres ütem csaknem fele kerül átadásra az év végéig. Az M5 Gyál Üzleti Parkban 1000 négyzetméterrel, összesen 4000 négyzetméterre bővítette bérelt területeit a Daewoo. Kiadásra került továbbá az Európa Ingatlanalap Megyeri úti logisztikai bázisában egy 2600 négyzetméteres raktár, amelyhez egy nemzetközi kiskereskedelmi cég közel 700 négyzetméternyi irodát is bérel.
Új projekttel lépett piacra idén a Wallis Ingatlan Rt.: East Gate néven, 41 hektárnyi területen kerül megvalósításra 160 ezer négyzetméter raktár és egyéb kereskedelmi terület. Szintén új fejlesztés indul Szigetszentmiklóson, ahol a W-Go 2000 Kft. egyedi igények szerint kíván átadni 11 500 négyzetméternyi raktárterületet. Továbbépül a Pharmapark projekttel elindított Euro-Business Park Törökbálinton. Az összesen 290 ezer négyzetméteresre tervezett projekt második ütemének átadása az év végéig megtörténik (Shark Park, 16 000 négyzetméter, fejlesztő: IRES és Zwerenz & Krause). Az eddigi, sikeres bérbeadások és területértékesítések után a BITEP-ben kerül elhelyezésre a CHIC Közép-Magyarországi Innovációs Központ, amely az elképzelések szerint az ISC beruházásában megvalósuló ipari park, Budaörs és a közép-magyarországi régió kis- és középvállalkozásait segíti.
A bérleti díjak vonatkozásában 2004 első felében nem tapasztaltunk változást, az új építéső raktárak szinte azonnal bérlőre találnak, a csarnokok nagy része pedig egyedi igények szerint épül. Legkeresettebb lokációként változatlanul az M1-es, M7-es, M0-s utak nyomvonala melletti területek szerepelnek, a körgyűrű továbbépítése kapcsán azonban az eddig kevésbé frekventált északi területek felértékelődése is megkezdődhet. A használt raktáringatlanok piacán továbbra is a XI., a XIII., a IV. és a III. kerületek a legkedveltebbek. Az utóbbiakban várhatóan a következő években sem szorítják ki a raktározási tevékenységet a kereskedelmi beruházások.
Üzlethelyiségek
Az idei évben is folytatódik a hazai kiskereskedelmi szektor átrendeződése, bár az egyes részpiacokon tapasztalt trendek dinamikája folyamatosan csökken. A bevásárlóközpont-építések lendülete már 2002-ben alábbhagyott a fővárosban, sőt tavaly nem avattak új bevásárlóközpontot Budapesten. Itt 2004-ben sem várható számottevő változás. Az első fél év során átadásra került Récsei Bevásárló és Szórakoztató Központ egy, a korábbi plázákhoz mérten kisebb léptékű fejlesztés, ahol 30 üzletben koncentrált kínálatot biztosítanak a kiskereskedők (a bérleti díj 15 e/m2/hó körül alakul). A 15 millió eurós projekt beruházója, az SL Properties biztosra ment az 1920-ban épült buszgarázs átalakításakor: a központ közelében hamarosan 800 lakásos lakóparki fejlesztést realizál. Folytatódik a Savoya Park kivitelezése, ahol mintegy 35 000 négyzetméternyi kereskedelmi tér kerül átadásra, a tervek szerint augusztusig. A Plaza Centers még az idén átadja a Veszprém Plaza épületét, és a közeljövőben megkezdődik a Duna Plaza bővítése is (a parkolóház helyén létesül új szárny).
Az albertfalvai Savoya Parkban (XI.) épülő Auchan áruház megnyitóját augusztus végére tervezik, az új egység 15 000 m2-nyi kereskedelmi teret foglal magában. A nagy alapterületű kiskereskedelmi létesítmények számának bővülése továbbra is megfigyelhető. A fejlesztők mind a hipermarketek, mind a műszaki és barkácsáruházak szegmentumában elsősorban a vidéki piacszerzésre összpontosítanak. A Tesco új piaci lehetőségek kiaknázására törekszik, 25–30 ezres lakosságú városokban nyit „kisebb” üzleteket. Az idén Százhalombattán várható egy 3000 négyzetméteres áruház átadása, amit hamarosan Kalocsán, Komlón és Kiskőrösön is újabb fejlesztések követnek. A vidéki városokban megjelenő projektek ellenére továbbra is meghatározó a közép-magyarországi régió súlya a kereskedelemben. A publikált statisztikák szerint az országos üzletállomány csaknem egyharmada található itt (28,5 százalék 2003-ban).
Az M1–M7-es autópályák és az M0-s körgyűrű által határolt, igen keresett kereskedelmi területen vett lendületet két, a hazai viszonylatban új típusú fejlesztés: a Budapest Outlet Center (az első ütemben durván 13 400 négyzetméter) és a GL Outlet (16 500 négyzetméter az első ütemben) egyaránt a harmadik negyedévre tervezi megnyitóját. Az Outlet Estates és a Raiffeisen Ingatlan nevével fémjelzett Budapest Outlet Centerben a bérlők között tudhatjuk többek között a Budmil, Camel Active, Levi’s, Mexx, a Tommy Hilfiger és a Hugo Boss gyártóit. A GL Outlet beruházója, a Group GL a Calzedonia, Esprit, Intimissimi, Lego Kidswear, Replay Retro és a belga Bodum képviselőivel szerződött. Bár eddig is létezett outlet jellegű kereskedelem a fővárosban, a gyártók ehhez legtöbbször a saját telephelyükön szorítottak helyet. Az egy helyen koncentrált kínálat várhatóan növeli az ilyen értékesítés hatékonyságát. Jelenlegi fejlesztéseivel szintén új kereskedelmi üzlettípust honosít meg az irodafejlesztőként ismert Ablon. Soroksáron és Dunakeszin Ablon Stripmall Üzletház elnevezéső projektjeit indította el az első fél évben (12, illetve 20 ezer négyzetméter az első ütemben). A stripmall koncepciója általában L vagy U alakú elrendezésben, egymás mellett elhelyezkedő, földszintes üzleteket takar, amelyek az épület mentén húzódó gyalogosútról közelíthetők meg; az épület mintegy körülöleli a szabadtéri parkolót.
A lakberendezési és lakásépítési termékek forgalmazására specializált Material Design és Építő Center fejlesztése 2004 első felében elérte a 40 százalékos telítettséget; a Róbert Károly körúti, 40 000 négyzetméteres szakáruház átadása 2005. márciusára várható. A hasonló profilú, törökbálinti Max City avatóját a tervek szerint idén, a második fél évben tartják. Az antikvitáskereskedők számára létesülő, kiváló elhelyezkedésű Budapest Antique Market átalakítási munkái várhatóan a harmadik negyedévben fejeződnek be. A Lehel tér szomszédságában álló, 4000 négyzetméteres központ várhatóan az év végéig megnyílik.
A belvárosi üzlethelyiségek piacán három jelentősebb eseményt érdemel említést. A Váci utcában a Benetton által bérelt Masped-házat hamarosan a spanyol Zara foglalja el, a negyedik negyedévben megnyitó Deák-palotában pedig egy 540 négyzetméteres üzletben forgalmazzák majd a Max Mara és a Hugo Boss termékeit (fejlesztő: Millennium Holding). A Fontana-épület átalakításával nyitotta meg újabb üzletét a C&A, amelynek terjeszkedése a bevásárlóközpontokban is folytatódik. A 2002-ben megnyílt üzletet (Árkád Bevásárlóközpont) újabbak követik a MOM Parkban és Pécsett is.
Az üzlethelyiségek piacán a stabilizálódott bérleti díjak 2004 első felében nem változtak számottevően, egyes részpiacokon (például belvárosi sétálóövezet utcai bejáratú üzletei) enyhe emelkedés volt tapasztalható. Várakozásaink szerint, a bérleti díjak az új fejlesztések ellenére az év hátralévő részében továbbra is stagnálnak, illetve enyhén nőhetnek, hiszen az újonnan piacra lépő projektek eddig nem kihasznált piaci résekre törnek be.
Befektetési ingatlanok
Izgalmasan indult az idei év az ingatlanbefektetési piacon. Sikeresen zárult a főváros elsőként megépített, modern bérirodaházának értékesítése, a Skanska 41,4 millió eurós áron vált meg a 21 ezer négyzetméteres East West Business Centertől (főbb bérlők: Beneficial, Hanwha Bank, E-ON Hungária). A vevő a Polonia Property Fund, amely társaság már a tavalyi évben is aktív volt. Az NCC beruházásában megvalósult Óbuda Gate irodaházat vásárolta meg, körülbelül 29 millió euróért. A Plaza Centers és a francia Klepierre megállapodása nyomán 12 bevásárlóközpont cserél gazdát. A mintegy 280 millió eurós ingatlanvagyonra vonatkozó adásvételi szerződés aláírására valószínűleg a nyár folyamán kerül sor. A HVB értékesítés után visszabérli 2100 négyzetméteres, belvárosi ingatlanát, a vevő egy ír ingatlanbefektetési társaság. A Raiffeisen Ingatlanalap egy 3000 négyzetméteres, vegyes hasznosítású zuglói ingatlannal és egy gyöngyösi bankfiókkal növelte ingatlanportfólióját.
Emellett a fejlesztési ingatlanok piacán is több, nagy volumenű tranzakciót regisztráltunk. A West End City Center mögött fekvő, 82 ezer négyzetméteres területet 3,4 milliárd forintért értékesítette a MÁV; a vevő egy ír befektetési csoport (Markland Holdings), amely többek között lakóingatlan-fejlesztést tervez. A józsefvárosi Corvin-Szigony tömbrehabilitáció új fejleménye, hogy a Futureal cégcsoport többségi tulajdont szerzett a projektben. Ebben a városrészben 2013-ig háromezer lakás épülhet meg. Az Úttörő Áruház bontásiengedély-kérelmét az új tulajdonos, a német Tera Consult GmbH már beadta. Az épület helyén irodaházat és szállodát kíván üzemeltetni.
Az ingatlanalapok piacán meghatározó volt a HVB-csoporthoz tartozó CA IB Alapkezelő által lezárt tranzakció, aminek során az Európa Ingatlanbefektetési Alap vagyonát kezelő Európa Alapkezelő Rt.-t szerezte meg. Az alap eszközállománya mintegy 15 milliárd forintos (60 millió eurós) volt. (2003-ban az Európa Ingatlanalap egyik legjelentősebb befektetési tranzakciója volt a Bem rakparton elhelyezkedő, 7900 négyzetméteres EGI irodaház megszerzése, közel 5 millió euróért.) 2004 első felében emellett jelentősen kibővült az ingatlanbefektetési alapok köre. Ez a folyamat a befektetők kedvező piaci várakozásait mutatja. Egymilliárd forinttal indította saját ingatlanalapját az Erste Bank. Szintén új szereplő a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő által kibocsátott Volksbank Ingatlanalapok Alapja, valamint a zárt végű, tízéves futamidejű Futureal 1. Ingatlanbefektetési Alap. Mindemellett az első negyedévben létrejött HBW Express Befektetési Alapkezelő az év közepéig nyílt végű ingatlanalap elindítását tervezi.
Az A kategóriás irodaingatlanok piacának egyik jelentős projektje, az AIG/Lincoln beruházásában megépült Alkotás Point a második negyedévben eladás előtt állt. Várakozásaink szerint az ingatlanbefektetésekhez kapcsolódó hozamok 8 százalék körüli stabilizálódása lesz tapasztalható az év végéig, az A kategóriás irodaházak vonatkozásában pedig az ez alatti megtérülés is reális lehet.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
