A második és harmadik negyedévi megtorpanás, illetve visszaesés után a múlt év végére újra növekedésnek indult az ingatlanpiac, a kormányzati
intézkedések (a telek-áfa bevezetése és az igénybe vehető kedvezményes kamatozású hitel csökkentése) nyomán előrehozott vásárlások miatt – áll az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet legfrissebb tanulmányában. A negyedévente közzétett Ingatlanbarométer ezúttal kedvező képet mutat: a gazdasági szféra szereplői 2004-re vonatkozóan egységesen növekvő mértékű fejlődésre számítanak. (A barométer 2003. egészére vonatkozóan 50,3 a negyedik negyedévben 51,5 százalékos értéket mutat, az eddigi legjobb a 2002-es év volt 53,5 százalékkal.)
Lakáspiaci tendenciák 2004-re
Az Ecostat felmérése szerint az új és használt lakások piacán várható tendenciák:
• az új lakások iránti kereslet csökkenő ütemben bővül;
• Budapesten és vidéken is újra nő az új építésű kislakások iránti kereslet;
• növekszik a kereslet az új építésű, igényes kivitelű, drága lakások és házak iránt;
• az inflációt meghaladó mértékben nő az új építésű lakások eladási ára;
• egyre több ház, többlakásos épület egy vagy több garázsférőhellyel épül;
• Budapesten és a nagyvárosok központjában egyre népszerűbbek a rehabilitált területeken lévő új lakások, illetve a nagy alapterületű, régi építésű lakások;
• továbbra is keresettek lesznek a jó helyen fekvő, kedvező beosztású és jó minőségű használt lakások;
• csökken a lakótelepi, korszerűtlen, előnytelen és/vagy forgalmas helyen fekvő, igénytelen kivitelű használt lakások iránti kereslet;
• stagnál, illetve kismértékben nő a használt lakások ára;
• nő a használt lakások értékesítési ideje;
• továbbra is növekszik a befektetés céljából kiadott lakások száma;
• a bérlakások kínálata erősödik, növekszik a kiadási idő;
• növekednek a bérleti díjak a jó helyen és esztétikus környezetben lévő ingatlanok körében;
• stagnálnak az árak, illetve csak kis mértékben nő a nehezen kiadható ingatlanok bérleti díja.
A hazai lakosság kifejezetten bizakodóan látja az ingatlanpiac jövőjét (konjunktúra-indexe 68 százalékos). A háztartások zöme szerint a következő fél évben növekedni fog az ingatlanok forgalma, több mint 80 százalékuk határozott áremelkedésre is számít.
A beruházók és ingatlanforgalmazók véleményét összesítve: a legnagyobb arányú (15,7 százalékos) drágulást a telkeknél várják a következő fél évben (részben a telek-áfa miatt), ennél kisebb (10,6 százalékos) emelkedést tartanak valószínűnek az építőanyagok, és 10 százalékos inflációt az építési-szerelési, illetve tervezési díjak esetében, miközben átlagosan 9,4 százalékkal kerül majd többe a munkaerő. Az ingatlanirodák háromnegyede nem tervezi a közvetítői jutalék emelését.
A korábbinál kevesebben szándékoznak hitelt igénybe venni: a lakásvásárlást, -építést vagy felújítást fontolgatók 21 százaléka kész eladósodni (egy évvel korábban még durván 30 százalékos volt ez az arány). Jelentősen nő viszont – 7-ről 19 százalékra – a befektetési céllal tervezett ház-, illetve lakásvételi szándék. Az ingatlan-beruházók leginkább a külföldi csoportok befektetési kedvének növekedésére számítanak, de emelkedést várnak a belföldi befektetőktől, valamint a lakosságtól is.
Befektetésként elsősorban a kisebb alapterületű lakásokat keresik. Telket a legmagasabb áremelkedés prognosztizálása ellenére is csak elenyésző arányban vásárolnak a háztartások. Üdülőt vagy üdülőtelket pedig gyakorlatilag egyáltalán nem.
Irodák, telkek, egyéb ingatlanok
• az irodák üresedési rátája érdemben nem változik, 20-22 százalék között várható;
• a bérleti díjak az “A” kategóriás irodáknál jobban emelkednek, mint a “B” kategóriás irodák esetén;
• kis mértékben nő az irodák iránti kereslet;
• csökken az irodaházak építésére alkalmas telkek iránti kereslet;
• változatlanul keresik Budapest belső kerületeiben az építési telkeket;
• továbbra is keresettek Budapest agglomerációjában és a fejlett régiókban lévő városokban az építési telkek;
• növekszik a logisztikai, kereskedelmi épületek építésére alkalmas telkek iránti kereslet;
• jelentősen nő az építési telkek ára;
• nincs kereslet az üdülőingatlanok iránt;
• növekszik a raktárak, ipari ingatlanok építése;
• minél közelebb kerülünk az EU csatlakozáshoz, annál gyorsabban növekszik a termőföld ára.
Jóllehet a tavalyi év végére a családok nagyobb kiadásai között újra a második helyre került az ingatlanvásárlási szándék (a belföldi utazásokat 40 százalék, a ház- és lakásfelújítást 35, a gyermekek iskoláztatását a megkérdezettek 34 százaléka említette legfontosabbként), a lakásmobilitás továbbra is rendkívül alacsony. A megkérdezettek életük során átlagosan csupán 2,9 lakásban éltek.
Hasonlóképpen alacsony a bérelt lakóingatlanok aránya, a háztartásoknak mindössze 2 százaléka él bérleményben. Igaz, a bérlési szándék a fővárosban és vidéken is emelkedőben van. Csaknem minden második megkérdezett saját tulajdonú, önálló házban, 19-19 százalékuk saját tulajdonú lakótelepi, illetve saját, hagyományos építésű lakásban lakik. További 4 százaléknak háza ugyan nincs, de saját házrésze van. Szülei lakásában, szüleivel együtt él a lakosság 6 százaléka.
Ami a bérleti díjakat illeti, a legnagyobb emelkedés Budapest belvárosában (11 százalékos), majd az agglomerációban és vidéken várható. Ezen belül is a legjobban az új lakóépületek és a magas színvonalú irodák bérleti díjai emelkedhetnek (8,9-10,4 százalékkal), legkevésbé (mintegy 7,4 százalékkal) a használt lakóépületek bérleti díja nő.
