Belföld

Ingatlanszövetkezetek: csődben és átalakulóban

Az elmúlt néhány napban két ingatlanbefektetési szövetkezettel – a KPHM-mel és a Vertical-Investtel - is kapcsolatban napvilágot láttak olyan információk, melyek a csődhöz közeli állapotra utalnak.



 Nem hat a törvénymódosítás

A szövetkezeti törvény július 1-én hatályba lépett módosítása alapján a szövetkezetek nem gyűjthetnek nyilvánosan tagokat, sem a médiában, sem szórólapokon nem szerepelhet hirdetésben a tagi kölcsönök feltétele, kamata, hozamígérete, s ezeket az adatokat másként – például újságcikkekben – sem lehet közzétenni. A jogszabálymódosítást alapvetően az ingatlanszövetkezetek túlburjánzó, lehetetlenül magas hozamígéretei ellen cikkelyezte be a Pénzügyminisztérium. A változtatást a PSZÁF kezdeményezte annak érdekében, hogy további, pénzügyi területen kevésbé járatos befektetőket ne lehessen nem feltétlenül megvalósítható szerződéses fogadalmakkal csábítani ingatlanszövetkezeti taggá válásra. A törvény megváltoztatása az elmúlt két hónapban kevés hatással bírt, néhány szövetkezet ígéreteit burkoltabb formába öntve (most már nem számszerű, csak rendkívüli hozamot garantálnak), mások a korábbi gyakorlatot folytatva jelentetik meg hirdetéseiket. A szakértők és a szövetkezetek működtetői is úgy vélekednek, hogy a törvénymódosítás egyedül az újonnan piacra lépő szövetkezeteket korlátozza igazán. A stabil ügyfélkörrel rendelkezők számára nyitva állnak a direkt-marketing eszközei, tagjaikkal levelezés útján képesek kommunikálni.

A korábban legnagyobb – 20-23 százalékos hozamokkal kecsegtető – KPHM Szövetkezet több mint 12 károsultja jelezte a Győri Városi Kapitányság felé, hogy visszakért pénzét az ingatlanszövetkezet nem volt hajlandó kiadni. A KPHM ellen indított csalás és jogosulatlan pénzintézeti tevékenység gyanújával folytatott rendőrségi nyomozás és az APEH által benyújtott tőkebefektetési csalásról szóló feljelentés mellé immáron vagyon elleni hűtlen kezelés jogcímén is kezdeményezhetnek eljárást.

A Vertical-Invest hétvégén tartott közgyűlésén jelentette be, hogy a pénzüket látni akaró tagok számára nem tudják visszafizetni tagi kölcsönként nyilvántartott befektetésüket. Bár tavasszal a szövetkezet vezetője a biztos ingatlanhátteret emlegetve kizárta a csőd lehetőségét, a fizetésképtelenségi bejelentésre csak augusztus végéig kellett várni. A Vertical-Invest ügyében időközben a rendőrség is vizsgálatot indított, méghozzá tőkebefektetési csalás és sikkasztás vádjával.

Még nyitva a jogi kiskapu

A KPHM lassan féléves huzavona után sem tudta elérni, hogy cégként bejegyezzék, a jogi kiskapukon lavírozva ugyanakkor folyamatosan végezheti tevékenységét. Eddig két alkalommal 2003. április 8-án, majd május 22-én utasította el megyei bíróság és a Legfelsőbb Bíróság a KPHM cégbejegyzési kérelmét. Utoljára július 22-én döntött nemlegesen a szövetkezet kérelmére az első fokú hatóság, de a végzést az ingatlanszövetkezet augusztus elején megfellebbezte.

Az ingatlanbefektetési szövetkezet a cégbejegyzési szabályozásban talált kiskapu segítségével képes a folyamatos működéshez a jogi lehetőséget fenntartani. Minden alkalommal, amikor a társaság bejegyzési kérelmét beadja a Cégbíróságra, adószámot kap és a bejegyzési kérelmet elutasító jogerős végzésig előtársaság formájában végzi tevékenységét. A végzést követő hónapban a szövetkezetnek záróbevallást kell készíteni az APEH és az alapítók számára. Ezzel párhuzamosan az előzőleg összegyűjtött tagdíjakat vissza kellett volna juttatnia a szövetkezetet tulajdonló tagoknak, és az új társaságba csak az ő beleegyezésükkel szabadott volna átvinnie. A KPHM minden bejegyzési kérelmében ugyanazt a 3 millió forintot jelölte meg tőkeként, az időközben megszerzett tagdíjak nem mutatkoztak meg.




 Ingatlanalapra váltanak

A rossz hírű és rövid idő alatt csődbe ment ingatlanbefektetési szövetkezetek ellenére léteznek olyan társaságok is, amelyek évek óta képesek hozamígéreteik mellett talpon maradni. Vélhetően az ingatlanszövetkezeteket érő sorozatos támadások hatására többen fontolgatják, hogy ingatlanalappá változnak át. Az ingatlanalapok alapítása, engedélyeztetése azonban rengeteg időt és ráfordítást igényel, így csak a szerencsésebbek tudnak gyorsan idomulni a változó piaci környezethez. A Pilis-Invest egy ingatlanalap megvásárlása révén érhette el ilyen hamar, hogy szeptembertől a PSZÁF engedélyével végezhet befektetési vállalkozási tevékenységet. Az alap 1 milliárd forintos összvagyona fele-fele arányban ingatlanokból és pénzvagyonból tevődik össze. A korábbi tagok eldönthetik, hogy pénzüket a futamidő végén kiveszik, vagy az alap befektetési jegyeivel újítják meg. A Baumag és a Duna-Profit szövetkezeteknek hasonló átalakulási szándékai vannak.

Pénzügyi erő

A négy ismertebb ingatlanszövetkezet taglétszáma nagyjából 25-30 ezer emberre tehető, a kezelésükben álló összvagyon óvatos becslések szerint is ma már a több százmilliárd forintot is eléri. A teljes vagyon apróbb, mindössze tízezer forintos tagi kölcsönöket is tartalmaz, de léteznek akár tízmillió forintos nagyságrendű hozzájárulások is. Az ingatlanszövetkezetek piaci jelenléte így a takarékszövetkezetek legalább 650 milliárd forintos betétállományával, a bankszektor lakossági betéteinek 3000-3500 milliárd forintos összértékével, és a befektetési alapok 1000 milliárd forintos összportfoliójával is vetekszik.

Eső után sincs köpönyeg

Bár a pénzügyi piacokon jelentősnek számító forrásbevonási tevékenységet végeznek, az ingatlanbefektetési szövetkezetek felett semmilyen szakmai felügyelet nem őrködik. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete kizárólag a Hitelintézeti és a Tőkepiaci törvényben szabályozott tevékenységek és vállalkozások felett őrködik, az ingatlanszövetkezetek pedig a Szövetkezeti törvény hatály alá tartoznak. Jogszerű működésüket egyedül a Cégbíróság ellenőrzi, de nekik nem feladatuk gazdasági szempontokat vizsgálni.

A törvényi besorolás következménye, hogy az ingatlanszövetkezetek kihasználhatják, rájuk nem érvényesek olyan kötelezettségek, amelyekkel egy nyílt végű ingatlanalapnak szembe kell néznie. A két gazdasági entitás lényegében ugyanazt a tevékenységet végzi, de az ingatlanalapoknak egymilliárd forint jegyzett tőkével kell rendelkeznie, egy hitelintézettel fel kell vennie a kapcsolatot, és a PSZÁF engedélyét is szükséges megszerezniük. A kötelezettségek mellett – és erre a tényre a Felügyelet folyamatosan próbálja felhívni a kisbefektetők figyelmét, – a vagyonukat üzletrészre váltó ingatlanszövetkezeti tagok a befektetőknek szánt általános jogosultságok sem illetik meg. A szövetkezet fizetésképtelensége esetén nem illeti meg őket sem az Országos Betétbiztosítási Alap, sem a Befektető-védelmi Alap 3 millió forintos kártalanítása.

Ha kommentelni, beszélgetni, vitatkozni szeretnél, vagy csak megosztanád a véleményedet másokkal, a 24.hu Facebook-oldalán teheted meg. Ha bővebben olvasnál az okokról, itt találsz válaszokat.

Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.