A nagy hossz elmúltával egyre alaposabb megfontolást igényel a befektetési célú ingatlanvásárlás. Míg 5-6 évvel ezelőtt lényegében vaktában lehetett venni – még ha ez csak később igazolódott is –, addig mára, alapos megfontolást igényel egy-egy lakás, ház, nyaraló vagy telek megvásárlása.
Ezzel párhuzamosan megnőtt az időtáv is. Míg akkoriban egy-két év alatt busás hasznot lehetett zsebre vágni, addig ma – Beák Attila, a Beák és társa ingatlanközvetítő iroda vezetője szerint – 2-3 éves időtávra nem is érdemes vásárolni, az optimális befektetési táv 8–10 év között alakul. Új tendencia az is, hogy a legtöbb vásárló ma már kihasználja a kedvező hitelfelvételi lehetőségeket. Becslések szerint az állam által támogatott hitelek mintegy 60–70 százalékát nem saját célú ingatlan vásárlásához veszik fel. Ez ugyan komoly utánajárást igényel, de a befektetésekkel elérhető hozamot lényegesen javítja. A jövő év elejétől várható szigorítások miatt célszerű még az idén kihasználni a kedvező hitelfelvételi lehetőségeket.
A legfontosabb kérdés persze az: milyen típusú ingatlant érdemes venni? Azaz mely területeken, illetve típusoknál várható az átlagosnál nagyobb áremelkedés, illetve ezzel párhuzamosan mely lakások adhatóak ki könnyen és viszonylag jó áron. A szakértők a következő években azt várják, hogy a megnövekszik a kereslet a belvárosi, patinás helyeken lévő lakások iránt. Ezek közül is kiemelik a sétálóutcákat, melyek száma az utóbbi években erőteljesen gyarapodott, és a tapasztalatok azt mutatják, hogy ez az adott környék árainak átlagon felüli emelkedését okozta.
Ezenkívül jó befektetésnek bizonyulhat, ha valaki a rehabilitálás alatt vagy előtt álló kerületekben nézelődik és választ. Ilyen lehet a VII., VIII., IX. kerület bizonyos része, illetve a komoly fejlődés előtt álló XIII. kerület is. Ez utóbbi kerületben például érdemes figyelni, hogy hol épülnek az új lakóházak, mivel az elmúlt egy-két év tapasztalatai alapján a környező házakban található lakások árai is átlagon felül emelkedtek.
Mivel befektetési célú ingatlanról van szó, további szempont lehet a hasznosítás. Nemcsak a lakásvásárlók, hanem a lakásbérletet keresők többsége is a kisebb méretű ingatlanokat keresi. A legnépszerűbbek a 40–60 négyzetméteresek, míg a nagyobbakból csak főleg a budai, átlagon felüli minőségű lakásokat keresik. Aki kizárólag befektetésben gondolkozik, jobban járhat, ha egy nagyobb helyett inkább két kisebbet vesz. Így ugyan fajlagosan magasabb a négyzetméterár, mint egy ugyanolyan minőségű, de nagyobb lakás esetében, kiadni azonban minden bizonnyal így lesz könnyebb.
További szempont az elhelyezkedés. Metróhoz közeli lakások jöhetnek számításba. De érdemes odafigyelni arra is, hogy milyen a lakóház közvetlen környezete. Mivel a bérelhető lakások száma is alaposan megnőtt az utóbbi egy-két évben, ezért a zöldövezeti, rendezett házban található lakások gyorsabban találhatnak bérlőre.
A legfontosabb kérdés azonban az, hogy mekkora bérleti díjat lehet elkérni a lakásért. A bérleti piacon nincs lényeges különbség az új és a néhány éves lakások között. Az elérhető bérleti díj négyzetméterenként általában 1500–3000 forint között mozog, de a kiemelt helyeken ennek akár a duplája is lehet. Salamon Adorján a Biggeorge’s International Rt. vezérigazgatója szerint ma átlagosan mintegy 5–10 százalékos hozam érhető el éves szinten a lakás értékére vetítve. A bérbeadó bevételeit azonban olyan költségek csökkenthetik, mint a közvetítői jutalék (10 százalék körül mozog), a felújítási költség, mely időről időre – legtöbbször bérlőcserénél – jelentkezik. Ezt tovább csökkenthetik az adóterhek, mely levonások után a nettó hozam már nem mondható kiemelkedőnek. A szakember szerint a lakásbérbeadást elsősorban azok választják, akik hosszú távon gondolkoznak és nem csak rövid távú spekulációs céllal fektették pénzüket ingatlanba. Salamon szerint fontos szem előtt tartani, hogy a lakásbérbeadás során a tényleges hozamot a kapott bérleti díj és a tőkenövekedés együttesen eredményezi, ezért megtévesztő lehet, ha valaki az ingatlan bérleti jövedelmét tekinti az adott befektetés teljes hozamának. Fontos az is, hogy az elérhető hozam a csökkenő kamatok mellett felértékelődhet. A szakértô várakozásai szerint az elmúlt 4-5 évben lecsökkent bérleti díjak pár éven belül emelkedhetnek, főleg akkor, ha az ország európai uniós csatlakozása után több EU-szervezet Magyarországra helyezi központját. Középtávon pedig további emelkedést okozhat, ha a magyar bérszínvonal jelentősebben emelkedni fog, illetve ha a lakosság mobilitása megnő.
A befektetők legfőbb kockázatát a piac likviditása okozhatja. Ha a tulajdonosnak szüksége van a tőkéjére, a gyors eladás jelentősebb árengedményre kényszerítheti. Csak annak érdemes közvetlenül ingatlanba fektetnie, aki biztos abban, hogy nem kell hirtelen kiszállnia a „lakásából”.
Aki nem biztos a dolgában, de mégis szeretne részesedni az ingatlanpiaci hozamokból, annak a szakemberek az ingatlanalapokat ajánlják. Bálint Attila, a Raiffeisen private banking tanácsadója azt tapasztalta, hogy az ügyfelek elégedettek ezen befektetési formával. Elmondja: nagy különbség a közvetlen ingatlanvásárlással szemben, hogy az alapok többsége szinte kizárólag olyan ingatlanokat tartalmaz, melyek bérbe vannak adva. A tapasztalatok szerint az alapkezelők elsősorban ebből érik el a befektetési jegyek hozamát, és nem feltétlenül a portfóliójukban lévő ingatlanok értéknövekedésébôl.
Az elmúlt évben egyébként az ingatlanalapok tisztes hozamot produkáltak, jellemzően 10–12 százalékot. (Ámbár a múltbeli hozamok természetesen nem jelentenek garanciát a jövőbeli folyamatokra.) Ráadásul, a befektetési jegyek vételének-eladásának költsége minimális, míg az ingatlanvásárlásé az illetékek, ügyvédi költség és nem utolsósorban az utánajárás miatt jóval magasabb, és csak több év alatt térül meg.
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
