Több tényező gátolja Magyarországon az ipari ingatlanok hasznosításának elterjedését, elsődlegesen azonban az, hogy az 
épületegyüttesek szanáláskor több bérlő és tulajdonos kezébe kerülnek – véli Martinkó József, az Octogon Építészetkritikai Műhely tagja. A felaprózódott tulajdonviszonyok hátráltatják az ingatlanok egységes eladását és felhasználását.
Ugyanakkor építészeti gondok is felvetődnek, hiszen új épületet létrehozni mindig egyszerűbb, mint egy régit átalakítani. Az átalakítás közben fény derülhet sok olyan tényezőre, ami a beruházónak többletköltségeket jelent, például a gyár területén vegyi szennyeződésre bukkanhatnak az építők. Az újrahasznosított területek forgalmazása sem egyszerű: kialakult piac híján szinte lehetetlen meghatározni az új funkcióval ellátott ingatlanok értékesítési árát.
Ki vegye?
Nehezen körvonalazható a hasznosított ipari ingatlanok célcsoportja. A loftlakások potenciális vásárlói például a szabványostól eltérő életvitelt folytatók közül kerülhetnek ki, de ez a csoport nagyon heterogén és nem koncentrálódik. A loftlakásokat a költséges fenntartás miatt csak a magasabb jövedelmű rétegek engedhetik meg magunknak, de kérdés, hogy közülük mennyien hajlanak az extrém életvitelre.
Sokszor az ingatlanpiac félelmei is gátolják az irányváltást. A szakértő szerint nincs ok azt hinni, hogy a régi ingatlanok átépítése drágább lenne az új épületek felhúzásánál. Átlagosan az építés közben felmerülő esetleges további ráfordítások sem dobják meg annyira a költségeket, hogy ne érné meg egy befektetőnek gyáringatlanokat ismét használatba helyezni.
Ma már az adminisztráció sem gátja a kibontakozásnak, hiszen a műemlékvédelmi rendelkezések teljesen uniókonformak. Ellenállást a megfelelő engedélyek megszerzésekor legfeljebb építész-szakmai és presztízskérdések válthatnak ki.
MEO – nagyhatású magánkezdeményezés MEO Kortárs Művészeti gyűjtemény Kováts Lajos és Winkler Márton magánkezdeményezésével jött létre a hosszú éveken át üresen álló Wolfner-féle újpesti bőrgyár épületeiben. Első menetben két ipari csarnokot alakítottak át 2600 négyzetméteren fekvő kiállítótermekké, és egy új fogadóépületet húztak fel. A tulajdonosok az ipari épület átalakításával arra vállalkoztak, hogy a szűkebb ipari környezetet rehabilitálva kortárs képzőművészeti intézmény-komplexumot hozzanak létre. Így a MEO területén a kiállítótermek mellett közös foglalkozásokra, szakmai rendezvényekre alkalmas terem, kávézó, könyvesbolt, irodák és árverezőház is működik. Az átalakítás a tulajdonosoknak mintegy százmillió forintjába került, a fenntartás évente 70-80 millió forintot igényel, amit vállalkozók és szponzorok segítségével teremtenek elő.
A lehetőségek széles tárháza
Átépítésre váró budapesti ingatlanok szép számmal akadnak, sokszor rendkívül jó fekvéssel. Budán, a Karolina út mentén a Dorottya Udvar folytatásában található raktárépületeket például a Gellérthegyre néző, zöldövezeti lakásokká lehetne alakítani – adja első tippjét Martinkó József.
A nyolcadik kerületben a Ganz vállalatnak óriási gyárterületei maradtak érintetlenül. Kihasználásukban viszont nagy hátrányt jelent, hogy mind a megvételhez, mind az átalakításhoz tetemes tőke szükségeltetik.
Újpesten – ahol a MEO galéria is található – rengeteg ingatlan vár az újjászületésre, többek között a hajógyárhoz tartozó kis szigetek ingatlanjai, amelyek fekvésük miatt is érdeklődésre tarthatnak számot. Pest délebbi részén, a Soroksári út kisebb könnyűipari épületegyüttesei a Dunára néző kilátás és a jó közlekedés miatt ideális lakások lehetnének akár hétköznapi városlakóknak is. Az előtte elterülő körülbelül 200 méteres sávot teljesen ki lehetne “tisztítani”, és a lehetséges lakóövezet értékét a rajta kialakítandó parkokkal is emelni.
Gizella malom – a megvalósulatlan csodaA Soroksári út elején álló Gizella malom maradványait nagyszabású tervek szerint akarták átépíteni. A lepusztult épületből 17 milliárd forintos beruházás segítségével 110 loftlakás és egy hét emeletes, 12 ezer négyzetméteres irodaépület, mellette 160 szobás szálloda és egy 60 szobás apartmanhotel született volna. A szakma véleménye szerint a beruházás elakadásában elsődleges ok, hogy a felépülő ingatlanegységekre nincs megfelelő kereslet. A fejlesztést végző németországi központú IVG a tervek megvalósítása előtt a loftlakásoknak helyet adó 3100 négyzetméteres telekrészt eladta, igaz, az új tulajdonos ígéretet tett a terület eredeti tervek szerinti hasznosítására.
Nem jelent meg a loftlakás
Annak ellenére, hogy a klasszikus loft a spontaneitás, a szabadság egyik szimbóluma, a nyugati társadalmakban az ipari épületek tömeges hasznosítása – így a loftlakások építése – csak azután kezdődött meg, hogy az ingatlanpiac már professzionalizálódott. Előbb el kellett érniük a belvárosi ingatlanoknak egy olyan értékhatárt, ahol keresletük visszaesett, illetve az új építésű ingatlanok előnyei mellett a vásárlók felismerték az ilyen ingatlanok sablonosságában rejlő hátrányokat – állítja Sütő András Balázs építészkritikus és fejlesztési tanácsadó. Az ingatlanforgalmazók a fejlett piacon nagy biztonsággal fel tudták mérni a potenciális vásárlók igényeit és az ingatlanpiac szerkezete új szegmenssel bővülhetett.
Az ingatlanpiaci fejleményekkel párhuzamosan viszont a nyolcvanas évek közepén kezdődő társadalmi átalakulás újszerűen ható igényeket is felszínre hozott, ami később, az előző évtizedben is folyamatosan jellemző volt. Az emberek mobilitása radikálisan megnőtt, az információs társadalom eljövetele és a gazdasági szerkezetváltás miatt egyre kisebb igény volt arra, hogy a lakás a klasszikus életmodell környezeti, városi rendszerében legyen.
Magyarországon ipari ingatlanokat csak szórványosan hasznosítottak, loftlakásokat összefüggő projektben eddig nem épített senki. Sütő András Balázs szerint a Nyugat-Európában lezajlott folyamatoknak még csak az elején állunk: egyelőre nem alakult ki ugyan az ingatlanpiacon olyan ár-érték különbség, amitől már megérné a hajdanvolt gyárépületeket tömegesen lakó- és stúdióházakká alakítani, mégis a hazai ingatlanvásárlók romantikus hozzáállása jó alapot szolgáltathat az ilyen fejlesztésekre.
Bármely ipari ingatlan átépítése igazi zsákbamacskát jelent a fejlesztőnek, hisz az építés során olyan előre nem látható tényezők bukkanhatnak a felszínre, amelyek a beruházótól kétséges mértékű tartalékokat igényelnek. A régi gyárépületek hasznosítása ezek miatt az események miatt jelentősen megdrágulhat, és kivihetetlenné válik alacsony árú lakásokká történő átalakításuk. Nyugat-Európában a trend hamar kiszélesedett és míg a spontán fejlesztések kis-pénztárcájúak kreatív megoldásait hozta, addig a profi beruházók luxus kivitelű loftlakásokat kezdtek forgalmazni.
Hazánkban a drágább loftlakásokra is lenne kereslet, de az ingatlanpiacon egyelőre nagyobb ereje van a hiányzó kínálatnak. A megfelelő tőkeerővel és az ilyen fejlesztésekben rejlő kockázatokat kezelni tudó fejlesztők alig jelentek még meg itthon, és így a piacon levő látens igények egyelőre kielégítetlenek maradnak.
Dorottya Udvar – gyár helyett irodaházA Bocskai-út végén professzionális külföldi befektetők révén kapott új funkciót és új külsőt a kilencvenéves gyárépület-együttes. Utolsó hasznosítójától, a Caola részvénytársaságtól 600 millió forintért vette át a leromlott állapotú raktár- és gyárépületeket az AP Sundance Kft. Két év alatt 6,75 milliárd forintos beruházással érték el a fejlesztők, hogy az ipari ingatlan helyén, épületeit jórészt meghagyva, 27 ezer négyzetméter alapterületű irodaház nőtt ki. Eddig az ingatlan fele talált bérlőkre, a bérleti díj havonta 13,5 euróra (hozzávetőlegesen 3500 forint) rúg négyzetméterenként. A FigyelőNet számításai szerint, 10 százalékos elvárt hozam esetén, ha a bérleti ár nem változik és a teljes épületet sikerül kiadni, akkor mai értéken 11,34 milliárd bevételre számíthatnak a befektetők. A befektetés összes adózatlan nyeresége, eltekintve a fenntartás költségeitől, 3,99 milliárd forint. A fejlesztők stratégiája, hogy egyterű, akár 2500 négyzetméteres nagyságú irodaegységeket adnak bérbe cégeknek, amelyek azokat saját céljaiknak megfelelően alakítják tovább. Az irodákhoz rendkívüli telekommunikációs lehetőségeket biztosítanak, a cégek három optikai kábelszolgáltató között választhatnak. A komplexumban kialakítottak éttermet, 600 férőhelyes mélygarázst és postahivatalt is. Az irodák érdeklődést váltottak ki az informatika, média és telekommunikáció területén működő multinacionális cégek között.
Befektetési kényszer és konvergencia
Indukciós projekteket kellene indítani, döntően a főváros irányítása alatt – állítja a szakértő. Budapest vezetése keresi az eljárásokat, hogy a kiköltözéseket a városból megállítsa és a főváros marginalizálódott területeit újra vonzóvá tegye a lakásvásárlók számára. A városfejlesztés egyik eszköze lehetne, hogy az ipari területeken kulturális intézményeket hozzon létre. Külföldön az ilyen indukciós projektek eredményeként számos hasonló kultúrintézmény környezetében alig egy évtized alatt felkapott, élhető lakóövezet jött létre.
A műemlékvédelem szerepe hasonlóan hangsúlyos. Magyarországon a védelmi reflexek egyelőre inkább elrettentik a fejlesztőket, mintsem elősegítik a gyakran leromlott épületállomány megmentését – véli Sütő András Balázs. Hosszú távra gondolkodó befektetőkkel, akik felismerik, hogy a jól hasznosított műemlék nagyobb értéket képvisel, a műemlékvédelem szoros kapcsolatot alakíthatna ki, és elérhetné, hogy ezekben a jelenleg gyakran méltatlan funkcióknak helyt adó, vagy üresen álló épületekben hatékony projektek jöjjenek létre, megmeneküljenek a pusztulástól.
