Visszamenőlegesen isA kormány kedd délutáni ülésén úgy határozott, hogy az október közepén született döntés, miszerint az államilag támogatott lakáshitelek 8 százalékos kamatának 6 százalékra csökkenését kiterjesztik a november 1. előtt kötött szerződésekre is. Mint ismeretes, az október elején hozott határozat szerint a kedvezmény csak a novembertől szerződő ügyfelekre lett volna érvényes, kizárva azokat, akiknek már érvényes lakáshitelszerződésük van. Az OTP Bank már át is árazta hitelét: kezelési költséggel együtt összesen 4,5 százalékos kamat terheli a hiteleket.
Cikkünk a lakáspiac és a hitelek kapcsolatáról >>
Nem lehet lemondani 600-700 ezer emberről a legfeljebb 5-6 milliós lakossági hitelpiacon – indokolja Chornitzer Péter ügyvezető igazgató, hogy a Postabank (az OTP Bankot követve másodikként) miért vezette be az új lakások vásárlására és építésére igénybe vehető kiegészítő kamattámogatású hiteleknél a jövedelemigazolás nélküli kölcsönnyújtást. A különböző statisztikákból ugyanis tényleg kiderül az, amivel a hitelügyintézők naponta kénytelenek szembenézni: nem biztos, hogy rossz adós az, aki annak látszik.
A Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara (BKIK) megrendelésére a minimálbér tavalyi, bruttó 40 ezer forintra emelése után készített hatástanulmányban szereplő adatok is arról tanúskodnak, hogy miközben mintegy 600 ezer munkavállaló dolgozik a törvényben meghatározott legkisebb béren, további néhány százezer pedig annak közvetlen közelében, a lakossági összes jövedelemnek alig 40 százaléka származik bér- és bérjellegű juttatásokból, a többit a vállalkozásokból így vagy úgy kivont pénzösszegek teszik ki. Mindez azt jelenti, hogy az ügyfelek hitelképességének megítélésére használt klasszikus jövedelemigazolások az esetek jelentős részében alkalmatlanok a valós helyzetértékelésre.
Korai kísérletA lakossági hitelpiac ezen alapellentmondása eddig sem volt ismeretlen a pénzintézetek előtt, történtek is kísérletek feloldására. A Citibank például évekkel ezelőtt azzal próbálkozott, hogy a kezes és ingatlanfedezet nélkül nyújtott, akár több millió forintos összegre rúgó személyi kölcsönét csak a pénzesebbnek számító fővárosi és nyugat-dunántúli ügyfeleknek kínálta. Immár a bank ezt a konstrukcióját is geográfiai megkötés nélkül árulja.
Magyar valóság
A hitelképesség vizsgálatakor számos pénzintézet külön kérdőívvel mérte fel eddig is a pénzért folyamodók valós jövedelmi helyzetét, így a klienseknek alkalmuk van felsorolni mindazokat a papírokkal nem mindig bizonyítható tényezőket, amelyek javíthatják az esélyeiket. A szakmában csak “hazudós papírnak” csúfolt dokumentum valóságtartalmát ugyan nemigen ellenőrizhetik a bankok, a “bemondásos” adatok azonban mégis valamiféle támpontot nyújtanak. A kuncsaftokat esetenként közvetlenül is ismerő takarékszövetkezetek gyakorlatában pedig leginkább a személyes kapcsolattal hidalták át a hivatalos jövedelemigazolás és a valóság közötti szakadékot.
“Ha például egy helybéli orvos köztudottan nem csak a kórházban bejelentett béréből él, s Mercedesszel gurul a fiók elé, akkor nagyobb fontosságot kapnak az egyéb tényezők” – világít rá a magyar valóságra Nagy Mélykúti Ákos, a Szigetvári Takarékszövetkezet lakossági hitelezésért felelős vezetője. A szakember azt hangsúlyozza, hogy a 200 ezer forint feletti kölcsönösszegeknél már mindenféleképpen ingatlanfedezetet, adóstárs és kezes bevonását is kérik az ügyféltől. A havi törlesztőrészlet kiszámításában azonban rugalmasak.
A nagybanki gyakorlatban az igazi áttörés ideje a jelek szerint most, a lakáshitel-boom hatására érkezett el. Elsőként az OTP Bank hirdette meg azt, hogy az ügyfél az ingatlanfedezet mellett új lakások építésére és vásárlására felvett kiegészítő kamattámogatású hiteleknél, valamint ez év augusztusától a pénzintézet saját – nem támogatott és használt lakások vásárlására is igénybe vehető – konstrukciójánál szabadon állíthatja be a törlesztőrészlet nagyságát.
A verseny hatására a Postabank ugyancsak hasonló feltételeket hirdetett meg, de beszállt a küzdelembe a CIB Bank is. Utóbbinál a piaci ingatlanfedezetes hitelek esetében választhatja az ügyfél a jövedelemigazolás nélküli megoldást (a részletes feltételekről lásd táblázatunkat). Ennél a három nagy lakossági banknál tehát a felvehető kölcsön, így a törlesztőrészlet nagysága sem a havi, igazolt jövedelemtől függ. Vagyis nem kell ahhoz a versenytársaknál egyelőre még az ingatlanfedezet mellett kínált hiteleknél is alkalmazott gyakorlathoz tartani magukat, hogy havi 90-100 ezer forintos nettó jövedelem alatt legfeljebb annak egyharmada lehet a törlesztőrészlet mértéke, magasabb arányt pedig csak nagyobb jövedelem mellett engedélyeznek.
Racionális ügyfelekNem elhanyagolható szempont az sem, hogy az ingatlannak Magyarországon egyfajta “fétis” szerepe van az emberek életében, vagyis ha a jelzálog Damoklesz kardjaként lebeg a fejük fölött, akkor katonásan fizetnek. Viszlay Zoltán, az OTP Bank főmunkatársa arról számolt be, hogy a nyáron bevezetett újítás után az ügyfelek racionálisak maradtak, azaz nem vállalták túl magukat a havi törlesztőrészlet “felszabadításával”, s a fizetési fegyelem sem lazult. Tapasztalataik szerint havi rendszeres jövedelmük legfeljebb 20-50 százalékát hajlandók a törlesztésre fordítani, ettől felfelé csak magasabb, nettó 100 ezer forint feletti jövedelem esetén térnek el.
Óvatos duhajok
Bármilyen meglepő azonban, a pénzintézetek ezzel az újítással nem vállalnak az eddigieknél számottevően nagyobb kockázatot. Egyrészt a végrehajtási törvények változásai miatt ma már sokkal könnyebben érvényesíthetik az ügyfél fizetésképtelensége esetén a jelzálogjogot, másrészt igencsak előrelátó módon határozzák meg azt, hogy a megterhelt ingatlan értékének mekkora hányadát hajlandók meghitelezni.
Szélsőséges esetben az ingatlan úgynevezett menekülési vagy likvidációs értékének – ez általában a forgalmi ár 60-70 százaléka – alig egyharmada lehet csak a kölcsön összege. Ettől az aránytól csak akkor térnek el számottevően felfelé, ha új lakásról van szó, amelynek esetében egy kényszereladáskor nagyobb eséllyel jönnek ki az adásvételi árhoz közeli szinten.
Utánanéznek
Az ingatlanfedezet nélküli, egyéb személyi és áruhiteleknél viszont kár arra számítani, hogy a bankok lemondanak a jövedelemigazolás használatáról. A legtöbb pénzintézetnél e kölcsönök igénybevételét szigorú jövedelemvizsgálathoz kötik, ráadásul nemcsak saját “archívumukban” néznek utána az ügyfél múltjának, hanem a Bankközi Adósnyilvántartó Rendszert is kikérdezik.
Elővigyázatosságuknak köszönhetően a lakossági hitelezés felfutásával egyelőre nem emelkedett a pénzintézetek ilyen típusú problémás vagy külön figyelendő állományának aránya – ellenkezőleg, egyenesen csökkent. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének adataiból kiderül: miközben a lakossági kölcsönök állománya a júniussal zárult tizenkét hónap alatt 12,2 százalékkal bővült, a problémamentes kölcsönök aránya 88,4 százalékra emelkedett.
