Buktatók és tippek újlakás-vásárlásnál

Kínálati piacról lévén szó, elvileg a vevők vannak jobb pozícióban, és nem az eladók. Így aztán pláne megteheti mindenki, hogy jól átgondolja a vásárlását, és körültekintően jár el, mielőtt megköti a szerződését. Sokan kerülhetnek ugyanis szorult helyzetbe, ha az áhított lakással problémák adódnak.

Ügyvéddel, referenciával

A költözni vágyók egyik leggyakoribb gondja, hogy megkötik a szerződést, befizetik a foglalót, majd az ütemezés szerinti részleteket, és amikor eljön az átadás – szerződésben ígért – időpontja, a ház még messze nincs beköltözhető állapotban. „Ezért szoktuk azt mondani a vevőknek, hogy mindenképpen tegyenek hozzá még néhány hónapot a szerződésben vállalt határidőhöz, ne adják el pont akkorra a régi lakásukat, vagy ne mondják fel az albérletüket, mert könnyen lehet, hogy nem tudnak a remélt időben beköltözni az újba” – tanácsolja Sándor Péter ingatlanszakértő.

A következő alaptétel a szerződéstervezet alapos tanulmányozása. Az eladó ugyan köteles ügyvédet biztosítani a szerződéskötéskor (általában persze az ő javadalmazását is a vevőre terhelik), mégis javasolt az aláírás előtt más szakemberrel is átnézetni a papírokat. Lehetőség szerint tehát kerítsünk egy ügyvéd ismerőst, javasolja Sándor Péter –, aki különös figyelmet fordít a műszaki leírásra, a határidőkre, illetve a kötbér kérdésére. Az is fontos, hogy megnézzük, milyen referenciái vannak az építtetőnek és az értékesítőnek, ha ugyanis már több sikeres projekt van mögöttük, nagyobb eséllyel jutunk jó minőségű lakáshoz a vállalt időpontban.

Csúszás, tájékoztatás nélkül

Önmagában persze a referencia sem garancia: még egy több ütemben megépülő nagy beruházás különböző fázisaiban beköltöző lakók is lehetnek csalódottak. „Az általunk kinézett lakópark már megépült mutatós, hangulatos házait látva úgy gondoltuk, jól választottunk” – meséli a FigyelőNetnek a fővárosi lakóparkok egyikében átélt friss tapasztalatait egy ott lakó. A szerződésben vállaltakhoz képest mégis egy évet késett a lakásunk átadása, és sokáig az is bizonytalan volt, hogy egyáltalán felépül-e a ház – folytatja élményeit a vásárló, akit a csúszáson túlmenően leginkább a korrekt tájékoztatás hiánya háborított fel.

A beruházó ugyanis nem informálta a leendő lakókat (mint mondja, nem akarta „hergelni” őket), így ők több hónapon keresztül csak kósza híreket hallottak a cég csődjéről, és abban a hitben éltek, hogy elúszott a lakásuk, illetve, hogy az addig befizetett pénzüket sem fogják visszakapni. A kezdeti viszontagságok után a cég képviselői új ötlettel álltak elő: javasolták, hogy a belső válaszfalak tégla helyett készüljenek gipszkartonból az építkezés gyorsabb befejezése érdekében (ekkor már 3-4 hónapos volt a csúszás). A lakók nem fogadták el a módosítást, cserébe kénytelenek voltak beletörődni, hogy az átadás majdnem egy évvel későbbre tolódik.

A csúszás természetesen nem egyedi eset. Budapest egy másik, új építésű projektjének vásárlója annak ellenére vár már több mint egy éve a beköltözésre, hogy előtte alaposan körülnézett a piacon. Akkor már szerkezetkész állapotban volt a ház, tavaly júliusra ígérték az átadást, de az építkezés rendkívül lassan halad. „Néha olyan érzése van az embernek, ha befolyna egy lakásnyi pénz, végre tudnának venni két zsák cementet, és kifizetni néhány munkást” – meséli lapunknak az egyik érintett. A vételárat készültségi fokonként kell törleszteni, Zoltán eddig körülbelül az ár negyven százalékát, azaz több mint ötmillió forintot fizetett be a beruházó kasszájába.

A példaként előcitált esetekben a csúszásokkal szemben tehetetlen vevők legfeljebb mondvacsinált magyarázatot kaptak. Egyik esetben a beruházó a hazai hatóságokra mutogat, (mondván, hogy a különböző szervek megvétózhatják a másik által kiadott építési engedélyeket vagy kivitelezési tervet), más esetben valamilyen műszaki probléma merült föl menet közben. Például újra kellett építeni a kéményt, emiatt nem lehetett időben fűteni, parkettázni, festeni – kapásból minimum három hónapos csúszás. Ha pedig a kivitelező nem a megfelelő tempóban épít, akkor a beruházónak is gondja támad a finanszírozással: nem folynak be az eladott lakások árai, és késik a projekthitel is.

Tízezrek a semmire

Nemcsak a lassúság okoz azonban a vevőknek hatalmas bosszúságot, hanem például az, ha a cégjegyzékben egyszercsak az olvasható: a beruházó kft. ellen végrehajtási eljárás folyik. Ilyen esetekben a vásárlók csak reménykedhetnek abban, hogy nem megy csődbe a cég, mert bár elvileg pereskedhetnek az addig befizetett milliókért, a tapasztalatok szerint ennek sincs sok értelme.

Tovább bonyolíthatja a helyzetet, ha valaki hitelből vásárol lakást, és egyszerre küzd a beruházóval, illetve a bankkal. A legtöbb adásvételi szerződésben meghatározott fizetési ütemterv szerepel, és ha ezt a vevő nem tartja be – például amiatt, mert a bank még nem bírálta el a hitelkérelmét –, akkor a beruházó büntetőkamattal sújtja.

Ez alól az úgynevezett végfinanszírozású hitel lehet a megoldás, amelynél csak akkor utalja át a hitelt a bank, ha a beruházó teljesen elkészült a lakással. Így – elvileg – a vevő mentesül a beruházónak járó büntetőkamat alól, ám ez esetben a bank állhat elő menet közben fizetési igénnyel. A havi törlesztőrészleteket ugyan nem kell még megfizetni, de egy úgynevezett készretartási jutalékot igen. Ezt a havi néhány ezer forintos tételt azért számítják föl, mert a bank félreteszi az ügyfélnek az adott összeget, nem forgatja, nem használja másra. A kiszolgáltatott lakásvásárló pedig nemigen tehet mást, mint fizeti az albérletet, és reménykedik abban, hogy a kötbér majd valamennyire kompenzálja a kiadásait.

Kötbér: megegyezés kérdése

A valóságban azonban a kötbér is másképp fest, mint ahogy azt laikusként elképzeljük. A legtöbb esetben bizonyos türelmi idő (általában három hónap) után fizetnek kötbért a cégek, azaz ennyit „büntetlenül” késhetnek. A FigyelőNetnek nyilatkozó ingatlanszakértő szerint ez a 90 nap reális, így nem érdemes harcolnunk ellene, ám a kötbér konkrét összegére érdemes a szerződésben kitérni. Elvileg akkor számít arányosnak a kötbér, ha a vevő a késés időtartamára ki tud fizetni belőle egy körülbelül akkora méretű (nem feltétlenül ugyanolyan minőségű!) lakást, mint amilyet vásárol.

Ez elméletben elég jól hangzik, a gyakorlat azonban mást mutat. A lapunk által részletesebben megismert új projektek esetében például nem csak türelmi időt kötöttek ki a szerződésben, de maximalizálták a kötbér lehetséges összegét is. Félmillió forintnál többet tehát akkor sem kaptak a lakást vásárlók, ha évekig hiába vártak a beköltözésre, legfeljebb annyi joguk volt, hogy (persze hosszú hónapok elteltével) elálljanak a szerződéstől „a foglaló jogkövetkezményei nélkül”.

„Mi már ott tartottunk, hogy hagyjuk az egészet, és megpróbálunk máshol lakást venni”, emlékszik vissza az egyik lakó, „amikor is rögtön más húrokat kezdett pengetni a beruházó cég. Felajánlottak egy ingyen tárolót (ennek ára körülbelül 4-600 ezer forint közötti), és nem kellett kifizetnünk a lakásban történt építészeti, gépészeti módosítások pluszköltségét.” Tipikus eset, hogy a kötbérre jogosult vevőkkel a beruházó egyezkedni próbál. Ennek során általában azzal kezdik, hogy beszámítják a tartozásukat egy tároló vagy garázsbeálló árába. Pár százezer forint levonása azonban még nem jelenti rögtön azt, hogy a vevő meg tudja vásárolni a nagyságrendileg kétmillió forintos beállóhelyet, ám ilyenkor jön a következő érv: vegye meg részletre. A vételár végül sokszor alku kérdése: aki kitartóbb, az a kiírt ár feléért, mondjuk egymillió forintért is parkolóhelyhez juthat.

Kötbér helyett tartozás

Megegyezés híján hosszas hercehurca következhet, és a vevőket újabb meglepetés érheti. Például akkor, amikor a beruházó kiszámlázza a kötbért. Ez rendszerint úgy történik, hogy minden lehetséges tétellel csökkenti saját kötelezettségét: mondjuk módosítási díj címén levon pár tízezer forintot (mert mondjuk a vevő nem kért egy belső ajtót, vagyis megspórolta azt a beruházónak, de hát mégiscsak eltért az eredeti tervektől), illetve előkotor még néhány késve fizetett tételt, amire büntetőkamatot számolhat fel.

„Amikor nyolc hónapos csúszás után kézhez kaptuk a borítékot, meséli egyik informátorunk, akkor a 127 ezer forintos kötbérszámla mellett egy másikat is találtunk. Ez 132 ezer forintról szólt, három elcsúszott befizetés büntetőkamatainak összegéről.” A beruházó tehát összevezette az ügyfél és a saját követeléseit, és véletlenül úgy hozta ki, hogy a vevőnek kelljen még ötezer forintot befizetnie a cég számlájára. A dolog pikantériája egyébként, hogy a vásárló azért késett a fizetésekkel, mert a beruházó nem tudta teljesíteni a kivitelezésben vállalt ütemezést, és emiatt a bank újabb és újabb papírokat kért be a cégtől, lassítva ezzel a vevő hitelének ügyintézését.

Sok érvet lehetne felsorakoztatni az eljárással szemben, az egyik legnyilvánvalóbb kérdés mégis az, hogy miért nem értesítették levélben a vevőt akkor, amikor elmaradása aktuális lett, illetve miért nem az egyes befizetések után számlázták ki az összegeket, ha egyébként minden apró tételről számlát küldtek.

Minőség, garancia

A lakásvásárlók kálváriájáról szinte vég nélkül lehetne beszélni, hiszen a tortúrák a beköltözést követően is folytatódhatnak. Sok helyen a minőséggel vannak gondok (mondjuk beszakad a lakó alatt a zuhanytálca, vagy nyolc hónapon belül három vízóra tönkremegy, és eláztatja az alsóbb szinteket, esetleg leszakad a mennyezeti csillár). Jó esetben az efféle problémák még garanciális időben előjönnek, és – ha menet közben nem ment csődbe a beruházó – akkor meg is oldódnak. Viszonylag tipikus ugynanakkor az is, hogy egy-egy építkezésre külön projektcég alakul, amely az átadást követően néhány hónapon belül megszűnik, így vele szemben már aligha lehet a garanciális igényeket érvényesíteni.

Mindezek fényében talán érdemes elgondolkozni az ingatlanszakértő tanácsán: ha a legnagyobb biztonságra törekszünk, akkor néhány éve épített lakást válasszunk. Ha viszont újat és a számunkra ideálisat keressük, akkor alaprajz alapján döntsünk – igaz, ebben az esetben szinte biztos, hogy a legjobb helyek bőven az építkezés megkezdése előtt elkelnek. Hogy megéri-e a kockázatot, azt mindenki maga dönti el.