Egymástól függetlenül mintegy 80 ír és brit károsult kereste meg a BBC Watchdog című műsorát az utóbbi hetekben amiatt, hogy bulgáriai álmaik egy csapásra szertefoszlottak. A sztori minden esetben a következő volt: a Bulgarian Dreams nevű szófiai – de egy ideig Londonban is képviseletet működtető – közvetítő iroda 15–20 millió forintnak megfelelő összegért remek befektetési lehetőséget kínálva újonnan épülő apartmanokat értékesített, majd mielőtt azokat rendben átadta volna a tulajdonosoknak (az eredetileg ígért határidőn 12–24 hónappal is túl), szó nélkül beszüntette a tevékenységét.
Az ír vásárlóknak ily módon esélyük sincs arra, hogy a kivitelezési problémákat jelezzék, nem beszélve a garanciális javítások érvényesítéséről – már ha egyáltalán azok közé tartoznak, akiknek legalább megépült a nyaralójuk. Van, akinek az elektromos áramot, másnak a vizet mulasztották el bevezetni a házába, de arra is akad példa, hogy a már kifizetett apartman csak félig készült el, a beruházó pedig már régen levonult az építkezésről.
„A nyugat-európai sajtó tele van a kelet-európai botrányokkal, a befektetők végtelenül csalódottak” – meséli tapasztalatait Fenyves Attila ingatlanbefektetési szakértő. A kiábrándultság nem csak amiatt érződik, mert a befektetők egy részét szó szerint átverték, hanem, mert az elmúlt hónapokban igen nagyot fordult az ingatlanpiac.
A spekulánsok által korábban nagyra fújt lufik Európa-szerte sorra szétpukkantak (a fontosabb példákat lásd külön), az ingatlanok – köztük a bolgár tengerpart gyöngyszemei – korábbi értékük feléig is leestek, és az sem javít a helyzeten, hogy mindeközben a piac mind több közvetítője kényszerül arra, hogy a Bulgarian Dreamshez hasonlóan lehúzza a rolót.
buborékkörkép
ÍRORSZÁG: Áresés: 15–50 százalék
A szigetország volt az első Európában, amely súlyosan megérezte a válságot. A lakásárak már 2007 első félévében beszakadtak, és egy év alatt országosan legalább 12 százalékkal kerültek lejjebb, vagyis a 2005-ös szintre estek vissza. A legdurvább zuhanás Dublint sújtotta: a fővárosban 15–50 százalék közé teszik az áresés mértékét a 2006 szeptemberében regisztrált csúcshoz képest, miközben 50–90 százalékkal kevesebb volt az ingatlanpiaci tranzakció.
NAGY-BRITANNIA: Áresés: 16–25 százalék
A hitelszűke és a bizalom eltűnése már 2007-ben hűtötte az ingatlanpiacot, a múlt év utolsó negyedévében pedig 25 százalékkal megugrott a bankok által visszavett ingatlanok száma. Az árverések, kényszerértékesítések gyorsan nyomják lefelé az árakat: tavaly decemberben még átlagosan 16, az idén márciusban már 20 százalékos áresést regisztráltak országszerte, miközben Londonban ennél erősebb volt a zuhanás, és egyes elemzések szerint a fordulópontot majd 40 százalékos mínusznál éri el a piac.
BALTI ÁLLAMOK: Áresés: 6–24 százalék
Lettországban már a gazdasági válság begyűrűzése előtt szökni kezdett a levegő a lakáspiaci lufiból. Az árak 2004 és 2006 között gyakorlatilag megduplázódtak, 2007-ben azonban már lassult a piac, 2008 őszére pedig 24 százalékos áresést regisztráltak. Észtországban hasonló folyamatok zajlottak le: az éveken át tartó boomot ott leginkább a jelzáloghitelezés felfutása fűtötte, ami azután a kamatok emelkedése miatt megtorpant, a lakásárak pedig hirtelen 16 százalékot zuhantak. Litvánia viszonylag olcsón megúszta: 2008 őszén közel 6 százalékkal értek kevesebbet a lakások, mint egy évvel korábban.
LENGYELORSZÁG: Áresés: 5–25 százalék
Volt honnan esnie a lengyel lakáspiacnak: 2003 és 2007 között rohamosan emelkedtek az árak, Krakkóban, Gdanskban, Wroclawban és különösen Varsóban szállt el a piac. A luxuslakások ára 7–10 ezer euróra ugrott, de egy közepes fekvésű használt lakás is belekerült átlangosan 3 ezer euróba. A lengyel főváros így nem csak Budapestnél lett jóval drágább, de már Bécset is lekörözte, mielőtt a helyi buborék 2007-ben szétpattant volna. Azóta is erős eladási nyomás uralkodik a piacon.
SPANYOLORSZÁG: Áresés: 30–40 százalék
Annus horribilis – ilyennek írták le már a 2007-es esztendőt is a spanyol ingatlanpiac szereplői, miután az addigi látványos áremelkedést drámai visszaesés követte. A hivatalosan közölt statisztikák kevésbé borús képet mutatnak, ezek szerint átlagosan 3, az új lakásoknál pedig 8,6 százalékos volt a 2008 nyarára bekövetkezett árcsökkenés. A különböző ingatlanpiaci szervezetek saját számításai szerint viszont a múlt év végén a családi házak 40, a lakások 30 százalékkal értek kevesebbet, mint egy évvel azelőtt.
DÁNIA: Áresés: 12 százalék
Az északi ország szintén azok között van, amelyekben kétszámjegyű lakáspiaci árzuhanást hozott a gazdasági válság. Kifejezetten rosszat tett a szegmensnek a Roskilde Bank 2008. augusztusi megrendülése, valamint úgy általában a dán bankszektor helyzetének romlása. Ennek következtében a lakások átlagosan 12 százalékkal értékelődtek le egy év alatt.
BULGÁRIA: Áresés: 15–30 százalék
Az uniós csatlakozás megháromszorozta az új építésű ingatlanok árát, a használt piacon pedig durván 70 százalékos áremelkedés következett be 2007-ben. Várna és Burgasz tömegével vonzotta a külföldi – például írországi – befektetőket, de Szófia és környéke (a Vitosa hegység) is felkapottá vált. Egy átlagos méretű, új építésű ingatlanért 2006-ban még csak 79 ezer eurót, két évvel később már 150–250 ezer eurót kellett fizetni a fővárosban. 2008-ban a spekulatív kereslet eltűnt, a bolgár tengerparton az apartmanok ötödét árulják.
ROMÁNIA: Áresés: 22–34 százalék
Öt évvel ezelőtt a lakhelyhiány és az ingatlan¬hitelek megjelenése hirtelen árrobbanást idézett elő a romániai lakáspiacon, a drágulás mértéke évente több mint 50 százalékos volt. Az uniós csatlakozás továbblendítette a trendet: tavaly új lakást már nemigen lehetett kapni 1,5–2,4 ezer eurós négyzetméterárnál olcsóbban Bukarestben. Azóta meredek zuhanást él meg a helyi ingatlanpiac: a lakások már az idén januárban 20–30 százalékkal olcsóbbak lettek, az első három hónap pedig további 11 százalékos átlagos lecsúszást hozott, miután a spekulánsok sípszóra távoztak az országból.
Szükséges bukás
Ugyanezek a problémák persze Írországban, a spanyol piacon és a Földközi-tenger partvidékén is jelen vannak. „Mindenhol, ahol nem a lakhatási kereslet húzta lassan, de stabilan az árakat, hanem a spekulatív célú vásárlások hajtották mind irreálisabb szintekre a piacot, előbb-utóbb szükségszerű volt a drámai visszaesés” – mutat rá Borbély Gábor, a CB Richard Ellis elemzője, aki szerint ez a gazdasági válságtól függetlenül is bekövetkezett volna. Nyugat-Európában szinte csak Franciaország, Németország és Ausztria lakóingatlan-piacán nem alakult ki buborék az utóbbi években, régiónkban pedig éppenséggel a magyar az egyik olyan lakáspiac, amelyik várhatóan a legkisebb áldozatokkal ússza meg a válságot.
Az adásvételi tranzakciók persze nálunk is jócskán megcsappantak, a túlkínálat pedig lassú lemorzsolódásra ítéli az árakat a továbbiakban is, de nagy drámára nem számítanak a hazai szereplők. Legfeljebb akkor, ha tömegével indulnának el az úgynevezett kényszerértékesítések, például a bankok által visszavett lakások piacra dobásával. Ám mivel a lakáshitelek tömeges bedőlése a bankrendszer alapjait rengetné meg, Borbély Gábor szerint a monetáris politika szereplői és a kormány nem engedi, hogy eljussunk eddig a pontig.
Kifejezetten olcsó vételi lehetőségek tehát idehaza egyelőre csak elvétve adódhatnak, és még ekkor is igen hosszú távú megtérüléssel érdemes számolni a szakértők szerint. „Ha most lenne 300 millió forintom, és az se számítana, hogy a befektetésem értéke az első két-három évben a harmadára zuhan, akkor esetleg mernék vásárolni Romániában és Bulgáriában is. Még nem elkészült ingatlant viszont akkor sem” – mutat rá a kockázatokra Fenyves Attila, aki szerint egy-egy jó vétellel tíz év távlatában szinte biztosan nagyot lehet kaszálni.
Ennél óvatosabban közelíti a kipukkant keleti piacok lehetőségeit Hunyady Attila, az AL Holding igazgatóságának elnöke, aki szerint nem biztos, hogy a már átélt áreséssel a folyamat végére értünk. A szakember ezért inkább Nyugatra tekintene az alkalmi vételeket kutatók helyében, abban bízva, hogy a spanyol vagy más mediterrán piacok – a mögöttes gazdaságok ereje, valamint az esetleges protekcionista intézkedések miatt – lényegesen hamarabb fognak talpra állni, mint a közép- és kelet-európai térség (külföldi szakértők konkrét tippjeit lásd külön).
Bulgáriai ingatlanhirdetés – szertefoszlott álmok (Reuters)
Nem közeledünk
Márpedig, ha ez így lesz, akkor a budapesti lakáspiac sem fogja egyhamar utolérni a nyugat-európai fővárosok árszínvonalát. Évek óta halljuk a szakmai berkekből érkező, a lakáspiaci konvergencia szükségszerűségéről szóló érveket, ám a feltételezés, hogy a Duna-part ingatlanjai majd egyszer ugyanolyan értékesek lesznek, mint a Szajna partján állók, eddig mindig illúziónak bizonyult.
Miután nálunk nem volt lufi, ami durranjon, a válság bizonyos tekintetben hozzájárult az árak automatikus felzárkózásához (ha nem is Párizs–Budapest, de mondjuk London–Budapest viszonylatban), ám ennek mértékét nem szabad túlbecsülni. Egyrészt azért nem, mert, ha nem is drámaian, de azért a magyar fővárosban is inkább lefelé ereszkednek, mint felfelé kúsznak a lakásárak, másrészt pedig az elmúlt évben legalább 20 százalékkal leértékelődött a forint az euróhoz képest. Az euróban számított magyarországi lakásárak így ennyivel alacsonyabbak lettek, függetlenül attól, hogy a fizetését forintban megkereső és azt forintban elköltő ingatlantulajdonosok mindebből vajmi keveset érzékeltek.
mit ajánlanak a profik?
Összeállításunkban az egyik vezető nemzetközi ingatlan-tanácsadó vállalkozás, az 1986-ban Londonban alapított Knight Frank szakembereinek tippjeit gyűjtöttük csokorba.
1. Lakás a Bedford Square-en
Liam Bailey, kutató: „A gyenge font és a megzuhant ingatlanárak most különösen vonzó célponttá teszik a brit főváros néhány negyedét a külföldi vásárlók számára. A Marylebone-tól keletre fekvő Fitzrovia vagy a szomszédos – szép fáiról és elegáns épületeiről híres – Bloomsbury például számos alkalmi vételt kínál. Érdemes körülnézni a Bedford Square-en és a hamarosan újjászülető King’s Cross környékén, mely utóbbi hangulatát és árait minden bizonnyal emeli majd a már tervbe vett város-rehabilitációs program.”
2. Nyaraló a Kotori-öbölben
James Price, a nemzetközi lakóingatlan részleg vezetője: „A Földközi-tenger partvidéke a jövőben is vonzó marad, és a saját kikötővel rendelkező nyaralók iránt mindig lesz kereslet. Igazán jó vételekre a még kevésbé felkapott partvidékeken találhat a befektető, ilyen például a most kiépített Porto Montenegro a Kotori-öbölben.”
3. Toszkána, Lazio, Bordeaux házai
Paul Humphreys, európai elemző: „Az utóbbi évek infrastrukturális fejlesztései nyomán Toszkána északi része egyre könnyebben megközelíthető, így például a festői Garfagnana-völgy népszerűsége is növekedhet a jövőben. A Laziótól északra fekvő területek legalább ötéves távlatban szintén csábító választásnak bizonyulhatnak a korábban felkapott déli területek mellett, főleg, ha megvalósulnak a tervek, és jövőre befejezik a Viterbo melletti új nemzetközi repülőtér megépítését. A franciaországi Bourdeaux pedig reneszánszát éli, és miután Hongkong eltörölte a borok importvámját, a híres borvidék ingatlantulajdonosai egyre erősödő kínai jelenlétre bazírozhatnak. Persze a kezdeti befektetéshez magyar szemmel mélyen a zsebbe kell nyúlni, de 0,5–2 millió euróért már széles a választék.”
4. Penthouse a luxust kedvelőknek
Patrick Dring, a nemzetközi részleg vezetője: „Gyakorlatilag a világ bármely nagyvárosában jó vételnek számítanak a penthouse lakások. Ezek ugyan a hozam szempontjából nem a legjobb befektetések, de bármilyen körülmények között tartják az értéküket, függetlenül attól, hogy Párizsban, Londonban vagy Monacóban vannak. Persze csak akkor, ha nagyon jó, kifejezetten centrális helyen épült, elegáns, magas színvonalú apartmanokról van szó.”
5. Apartman Moszkvában
Elena Norton, szakértő: „Akiknek keletre húz a szívük, azzal számolhatnak, hogy elsőként valószínűleg a moszkvai lakáspiac lábalhat ki a válságból, és már 2010 végére dinamikus fejlődést mutathat. Az igényes, új fejlesztések ugyanis teljesen leálltak, ez viszont előbb-utóbb komoly deficitet okoz a kínálati oldalon. Egy-másfél éven belül igen nagy igény lesz a minőségi lakásokra, amelyek így hirtelen felértékelődhetnek. Ehhez persze már most is sok pénz kell: egy olyan moszkvai apartman, amely rövid és középtávon őrzi, sőt gyarapítja az értékét, mintegy 5 millió dollárba kerül. Ehhez képest aprópénz, amennyiért Kalinyingrádban vagy Asztrahányban lehet befektetni, e helyeken ugyanis már 1–2 millió dollárral is labdába rúghatunk.”
