A múlt év őszén drámai gyorsasággal épült be az újságolvasók aktív szókincsébe a „másodlagos jelzálogpiaci válság”, de e szavak mélyebb értelmével és a jelenség szerteágazó következményeivel még most is csak ismerkedünk világszerte. Az egyértelmű, hogy a probléma gócpontja az Egyesült Államokban van, és súlya is leginkább ott érzékelhető.
Az amerikai tévécsatornák számos képriportban örökítették meg a szomorú helyzetet: utcákat, ahol minden második házon ott az „eladó” felirat, és körzeteket, amelyek teljesen elnéptelenedtek, miután a fizetésképtelenné vált adósok ingatlanjait a bankok lefoglalták, és az ott élőket kilakoltatták. Az egyéni tragédiákon túl dollármilliárdokban mérhetők az amerikai bankok pénzügyi veszteségei, miközben a válság hullámai az óceánon és a pénzügyi szektoron is régen túlértek már.
A hitelintézetek után az ingatlanpiac szereplői vannak a legkényesebb helyzetben, a finanszírozási gondok már Európa több országában is felütötték a fejüket. Spanyolországban például több ingatlanberuházó tönkrement, Londonban pedig 20–30 százalékkal szálltak alább a lakásárak, és komoly gondokkal küzd a City irodapiaca is.
A CB Richard Ellis legfrissebb befektetési statisztikái a globális ingatlanpiac egyértelmű lassulásáról tanúskodnak. Az összesített európai ingatlanbefektetések a múlt év egészét nézve alapvetően stagnálást mutattak: 2006-ban 230 milliárd euró áramlott az európai ingatlanszektorba, 2007-ben 236 milliárd.
Az egy helyben toporgás oka a szezonálisan egyébként nagyon erős negyedik negyedév látványos visszaesése, amely néhány európai országot kivéve általánosan sújtotta a kontinens ingatlanpiacát. A legdrámaibb mértékben Nagy-Britanniáét, ahol az év utolsó hónapjaiban mind-össze 5,5 milliárd fontot invesztáltak a befektetők, szemben a harmadik negyedév 15 milliárd fontos volumenével.
A befektetők hirtelen távolmaradása a brit ingatlanárak 20–30 százalékos zuhanásában is megnyilvánult, valamint abban, hogy az üzleti ingatlanok befektetési hozamszintje az év végére 60 bázisponttal megemelkedett, és meghaladta az 5,5 százalékot. Az elvárt hozamok átlagos szintje egyébként Európa-szerte 5 százalék fölé ugrott, miután a befektetők a korábbinál kevesebb pénzért hajlandók csak vásárolni, és biztosabb megtérülésekre vágynak.
Egy korszak vége
A magyarországi ingatlanpiacon nincs ok pánikra, de ma már a legtöbb elemző úgy véli, hogy a múlt év második felében kirobbant hitelválság világszerte egy korszak végét jelezte.
A krízis előtt ugyanis rekordmennyiségű tőke áramlott az ingatlanszektorba, a bankok sorban álltak azért, hogy ingatlanbefektetéseket és különböző célú fejlesztéseket hitelezhessenek, miközben egyre kevesebb figyelmet fordítottak a kockázatok elemzésére és kezelésére. Mára mindez gyökeresen megváltozott, és a válság hatásai alól a magyar piac szereplői sem vonhatják ki magukat.
Kevesebb a rendelkezésre álló pénz a hitelpiacon – állítja Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. vezérigazgatója. Tapasztalatai szerint a bankok egymással szemben is bizalmatlanabbá váltak, így sokkal kevesebb forrás áramlik az ingatlanszektorba, mint az elmúlt években.
De nemcsak elapadtak a bevonható külső források, hanem meg is drágultak. Varga Eszter, a Central European Credit vezérigazgatója szerint a magyar pénzintézetek számára 20–40 bázisponttal drágult a hitelfelvétel, ez egyértelműen érvényesül a szűkebb kamatfelárakkal dolgozó vállalati finanszírozásban. Az intézményi befektetők és az ingatlanfejlesztők tehát magasabb kamatok mellett juthatnak hitelhez, miközben a bankok egyre több önerőt is elvárnak.
Akik nem rendelkeznek kellő saját forrással, azok kénytelenek későbbre halasztani projektjeiket, vagy akár teljesen ki is szorulhatnak a piacról. Ez már számos ingatlanberuházóval és befektetővel megtörtént Európa-szerte, elsősorban azokkal az angol és spanyol cégekkel, amelyek korábban kiugróan magas tőkeáttétellel finanszírozták projektjeiket vagy befektetéseiket.
Az Otthon Centrum telek- és befektetési-ingatlan-divíziójának vezetője, Nagy Tibor szerint ez a változás a budapesti ingatlanpiacon is meglátszik. A likviditási gondokkal küzdő spanyol beruházók szinte eltűntek a vevői oldalról, sőt mindinkább eladóként jelennek meg, ezzel párhuzamosan viszont egyre aktívabbak az izraeli cégek. Hasonló átalakulásról számolnak be a DTZ szakértői is, akik szerint egész Kelet-Közép-Európára jellemző, hogy a saját tőkére alapozó vásárlók (legnagyobb számban a német nyílt végű alapok) felváltják a szinte kizárólag hitelből „építkező” spekulánsokat.
Az óvatosság a bankok részéről ugyanakkor nemcsak a tőkeáttétel csökkenésében érhető tetten, mondja Kiss Zoltán. Az ingatlanszektor kockázati megítélése egyértelműen romlott, így a bankok igazán csak a kevésbé rizikós, jól átgondolt beruházásokra adnak hitelt.
Ugyanez vonatkozik a projektek mögött álló fejlesztőkre is. Felértékelődtek a stabil és megbízható múltú szereplők, különösen azok, amelyek az adott bankkal már lebonyolítottak egy-két sikeres projektet. A jelenlegi helyzet tehát éppen fordítottja a krízis előttinek: most nem a bankok versenyeznek azért, hogy bármilyen ingatlanberuházáshoz hitelt adhassanak, sokkal inkább a piacon lévő kiemelkedő projektekre koncentrálnak. A gyengébb projektek esetén a fejlesztők között folyik a verseny, hogy egyáltalán finanszírozáshoz juthassanak. Még akkor is, ha a hitel a korábbinál kevesebb és drágább, sőt a folyósítására is többet is kell várni. Ez a banki versenyre is rossz hatással van, de Kiss Zoltán a folyamat pozitív oldalát is kiemeli: a finanszírozók ma már megválogatják, hogy kinek adnak kölcsönt, és a kockázatoknak inkább megfelelő árazást alkalmaznak.
Védett magyarok
A lakossági jelzáloghitelezésben szintén érvényesülnek ugyanezek a folyamatok, ha kisebb mértékben is. Varga Eszter tapasztalatai szerint a bankok egy része megmarkolta a kéziféket: a jövedelemvizsgálat nélküli jelzáloghitelezés feltételei szigorodtak, vagyis a hitelfelvevő fizetőképességét ma alaposabban megvizsgálják. A korábbi tendenciák tehát megakadtak: a bankok most nem sietnek, hogy egy-egy ingatlanra minél magasabb összegű kölcsönt folyósítsanak, és a hitelkamatok csökkenése is megállt.
A lakáshitelezésben érdekelt hazai hitelintézetek ugyanakkor sokkal védettebbek amerikai társaiknál. Nálunk ugyanis sohasem volt akkora a kockázatvállalási hajlandóság, mint a tengerentúlon. Nem volt például jellemző, hogy alapos jövedelemvizsgálat nélkül az ingatlan értékének akár több mint 100 százalékára is hitelt folyósítsanak a bankok. A legfrissebb statisztikák szerint Amerikában a lakástulajdonosok több mint 10 százalékát, mintegy 8,8 millió embert nagyobb jelzálogadósság terhel, mint amennyit a lakása ér, nálunk viszont az ingatlanérték 60–70 százalékánál megállnak a hitelintézetek, mint ahogy a rossz törlesztési múltú, „feketelistás” adósokat is eleve szeretik kizárni a potenciális ügyfélkörből.
Mégsem ússzuk meg?
A magyar piac nem csak a hitelezési gyakorlatba épített bástyák miatt védettebb az amerikainál. Legalább ilyen fontos az, hogy az elmúlt évtizedben nálunk nem szaladtak el úgy a lakásárak, mint a tengerentúlon. Az ezredfordulót követően volt jó néhány év, amikor az amerikai lakásárak évente 10–15 százalékkal is megemelkedtek. Ezt az irreális felértékelődést tovább gerjesztette az a körülmény, hogy a könnyű hitelhez jutás és a történelmi mélységekbe jutott alacsony banki kamatok tömegeket sarkalltak felelőtlen ingatlanvásárlásra és -befektetésre. Magyarország egyelőre megúszta ezt, a nálunk tapasztalható felértékelődés a szakértők szerint egyelőre reális alapokon nyugszik. Az elmúlt 2–3 évben például inflációkövető módon emelkedtek az árak, és a CEC elemzői szerint a következő 3–5 évben sem várható, hogy „lufit fújjanak” a magyar ingatlanpiac szereplői. Hallhatók pesszimistább vélekedések is. Ezek szerint előbb-utóbb hozzánk is begyűrűzik a hitelpiaci krízis, ennek nyomán kevesebb befektethető tőke érkezik hazánkba, és a fejlesztők is visszafogják aktivitásukat.
Radnóty Zoltán, a HB Reavis Hungary ügyvezetője szerint a fejlesztők kettős szorításba kerülhetnek. Egyik oldalon emelkednek az őket terhelő hitelköltségek, a másik oldalon viszont alacsonyabb áron tudják értékesíteni az általuk megépített ingatlanokat a befektetőknek, akik már az utóbbi hónapokban is világszerte érezhetően emelték hozamelvárásaikat. Ha tehát lassabban is, de a magyar piacon is lankadhat az aktivitás, ez pedig végeredményben ronthatja a fejlesztésre alkalmas telkek keresletét és árazását. Drámai jövőképet azért a pesszimista elemzések sem festenek. Abban ugyanis a hazai szakértők többsége egyetért, hogy ha a gazdaság egésze nem is, legalább az üzleti célú ingatlanszektor egészséges, a lakáspiacra pedig elsősorban a magyar makrogazdasági helyzet és a fizetőképes belső kereslet alakulása van hatással.
