Nagyrészt az állami beavatkozás miatt az utóbbi években az ingatlanpiacot a gyors változások jellemezték: míg az 1999-2000-es ingatlanpiaci árrobbanás következtében szinte mindenhol az árak duplázódása, nem egy esetben triplázódása volt megfigyelhető, addig tavaly az árak stagnálása, sok esetben csökkenése következett be. A korábbiaknál gyorsabban változó trendek ellenére azonban az ingatlanra szavazók a szakértők szerint továbbra is viszonylag biztos helyen tudhatják a pénzüket, legtöbbször infláció körüli hozamot elérve. Ráadásul a kiadási célból lakást vásárlók éves szinten további forintokat tehetnek zsebre.
A befektetési döntés meghozatalánál azonban érdemes szem előtt tartani, hogy idén tavasztól lényegesen olcsóbban lehet hitelt felvenni használt lakás vásárlásához is. Ez a “régi” lakások árát ugyan rövid távon vélhetően nem fogja drasztikusan emelni, de eladhatóságuk javulhat, ami az új lakások piacának is jót tehet, miután a legtöbben régi ingatlanjukat adják el az új megvásárlása előtt. A pozitív hatás értelemszerűen elsősorban az olcsóbb, kisebb méretű lakások piacán érződik elsősorban. 
Szakemberek szerint egyre inkább érdemes az eddig nem túl népszerű helyeken új lakást vásárolni. Tóth Zsuzsanna, a Mareco Ingatlan Rt. új lakás üzletágának vezetője szerint ilyen helynek számít a VII-VIII. kerület, ahol a környék rehabilitációjával párhuzamosan az árak az inflációnál nagyobb mértékben emelkedhetnek középtávon is. Errefele a szakértő szerint már 250 ezer forinttól lehet új építésű lakáshoz jutni. Mint mondja, ahogy mindenhol, itt is a kis, 40-60 négyzetméteres lakások a kelendőek. Szerinte egyébként egyre többen vásárolnak hitelre még akkor is, ha rendelkezésükre áll a szükséges összeg, mivel a kedvezményes hitel a magasabb infláció miatt jó befektetés.
Tóth Zsuzsanna szerint a két terület mellett szól az is, hogy többnyire jól megközelíthetőek, és jó a tömegközlekedés, ami az új generációk számára egyre fontosabb. Ennek is köszönhető, hogy az itteni lakásokat egyre könnyebb kiadni. Az egy négyzetméterre jutó árak a lakás alapterületének növekedésével egyre csökkennek: legkelendőbbek ilyen téren is a 30-40 négyzetméteresek, melyeket a szakértők szerint 40-70 ezer forintért lehet kiadni havonta. Ez pedig újabb érv amellett, hogy befektetési célból kisebb lakást érdemes vásárolni.
Az ingatlanbefektetés két arca
Előnyök:
• Stabil, kiszámítható áremelkedés (a tőzsdei árak bizonytalanságával szemben)
• Lakások kiadhatósága (minél kisebb, annál nagyobb az egy négyzetméterre jutó bérleti díj)
• Telek: egyre kevesebb Budapesten és környékén, ami az árak tartós, inflációt meghaladó növekedését okozza
• Az Európa Uniós csatlakozás további áremelkedést okozhat
• Az életszínvonal emelkedése tartós keresletet teremt az ingatlanoknak
Hátrányok:
• A telkek a lakásokkal ellentétben nem kiadhatók
• Az ingatlanok eladhatósága sokkal korlátozottabb az értékpapírokkal, bankbetétekkel szemben
• Az ingatlanok vétele, eladása, fenntartása többletköltségekkel jár (illetékek, helyi adók stb.)
• Az ingatlanok eladásának 15 éven belül adóvonzata van, amennyiben az eladási ár meghaladja a vételit.
Szintén érdekes és jó lehetőségnek mutatkozik a XI. kerület megújuló, korábban gyárövezeti része, ahol az árak 230-280 ezer forint között mozognak. Tóth Zsuzsanna szerint eladhatóság szempontjából a bűvös határ a 300 ezer forint négyzetméterenként. Efölött mintha megállna az “élet”.
A panelek piaca továbbra is nyomott: tavaly év végére olyan mértékű kínálat alakult ki, hogy csak az nem talált magának kedvére valót, aki nem akart. Az árak lakóteleptől és elhelyezkedéstől függően változnak, lehet válogatni 120-tól 220 ezer forintig. A vásárlók azonban egyre nagyobb számban ismerik fel, hogy a régi, de téglaépítésűekkel összehasonlítva a panel fenntartási költsége óriási, ráadásul 10-15 éven belül olyan mértékű kiadással járhat a házak felújítása, ami sok ház, illetve lakó számára megfizethetetlen lesz. Így ez a szegmens szakértők szerint középtávon is gyengén fog teljesíteni.
A fővárosi és agglomerációs telekpiacon, továbbra is a hiány az úr: csak elvétve, és többnyire csak csillagászati áron találni megfelelő építési telket. Aki mégis vásárolni szeretne, az a szakértők szerint jobban teszi, ha új parcellázás után néz Budapest környékén vagy pár kilométerrel odébb, eddig még csak kevéssé felfedezett területeken.
A befektetőknek azonban egyre nagyobb kockázatot kell vállalniuk annak érdekében, hogy az inflációt meghaladó hozamot érjenek el. Ráadásul az ilyen jellegű ingatlanok egy kis lakással szemben kevésbé forgalomképesek, így ez csak annak ajánlható, aki több évre fektet be, és az sem okoz neki nagy gondot, ha csak több hónapi próbálkozás után tud túladni befektetésén. 
Salamon Adorján, a Biggeorges International vezérigazgatója szerint a telekpiac mára lényegében csak az új parcellázásokra korlátozódik. A fővárosban a kiemelt területeken (XIV., II., XII. kerület) elvétve és csak borsos áron lehet telekhez jutni. Ezek gyakorlatilag csak a társasházat építő beruházóknak megfizethetőek, míg a családi házak építését célszerűbb az agglomerációban megkezdeni. A szakértő szerint a piac két részre osztható. A 10-15 millió forintos szint alatt a vevők árérzékenysége viszonylag magas, míg e szint felett jóval alacsonyabb. Válogatási lehetőség egyébként van bőven, hiszen a frissen parcellázott területek száma tavaly őszre megduplázódott, és az idén is várható a folyamat fennmaradása. Ez az értékesítési idő növekedéséhez és a vevők alkupozíciójának javulásához vezetett. Egy-két éve még nem ez volt jellemző a piacnak ebben a szegmensében.
Az árak 6-14 ezer forint között mozognak négyzetméterenként, és az eladásra kínált telkek általában összközművesek. Ami a különbségeket illeti, hasonló a helyzet, mint Budapesten: az árak a budai oldalon jóval magasabbak, mint a pestin, és a felkapott agglomeráció (Budaörs, Törökbálint, Solymár) gyakorlatilag teljesen megtelt. Így ott legtöbbször már fővárosi árakkal találkozhat az érdeklődő. Salamon Adorján szerint a városlakók kiköltözése a fővárosból sugaras irányban történik, és évről évre egyre távolabbi területeket fedeznek fel a vásárlók. Ez elsősorban az árak erőteljes növekedésével magyarázható, ami, késleltetve ugyan, de elérte az agglomerációt is. A telekárak növekedése itt a múlt évben is stabil, infláció körüli volt, s ez a várakozások szerint fennmaradhat idén is.
A befektetések kockázatát növelheti az, hogy nagyon sokan vásároltak a környező településeken korábban is befektetési szándékkal, ez pedig az új parcellázásokkal olyan kínálatot teremthet, ami az árak megtorpanásához vezet. Ráadásul egyre többen döntenek a visszaköltözés mellett, a vidéki élet ugyanis sok lemondással jár egy városi számára. Egyre nagyobb gondot jelent az is, hogy a főváros és környékének közlekedése nem javult olyan mértékben, mint ahogy a települések lakossága gyarapodott, nem beszélve arról, hogy a kiköltöző családok többnyire két autót használnak.
Bomba üzlet
Van-e annál jobb üzlet, mint negatív reálkamatra hitelt felvenni és aztán ingatlanba fektetni? Nos, a lakáshitelek kamatának gyors apadása és a lakáshitel-törlesztés adótámogatásának kiterjesztése óta még ennél is jobb a helyzet. Úgy lehet ugyanis ingatlanhitelhez jutni, hogy kevesebbet kell visszafizetni, mint a felvett összeg.
Befektetési célból
Aki befektetési célból akar ingatlant vásárolni, annak mielőtt vizsgálni kezdené a kínálatot és ingatlanforgalmazóhoz fordulna, elsőként is a lakáscélú támogatásokat és az ingatlanhitel konstrukciókat érdemes alaposan áttanulmányoznia. Egy-két évvel ezelőtt még csak annak volt érdemes ingatlanhitelt felvennie, aki nem tudta teljes egészében maga finanszírozni a vételt, ma azonban már mindenkinek érdemes élnie ezzel a lehetőséggel. A jóból gyakorlatilag csak a telekbe fektetők maradnak ki, hiszen erre a célra sem támogatott hitelt nem lehet felvenni, sem egyéb támogatás nem jár.
A kiegészítő kamattámogatású hitelek kamata (a kezelési költséggel együtt) a tavaly őszi csökkentés óta legfeljebb 6 százalék lehet, de a piacvezető OTP például 2,75 százalékos kamattal és 1,75 százalékos kezelési költséggel – tehát összességében 4,5 százalékos teher mellett kínálja ezt a fajta hitelt. Nem sokkal drágábbak ennél a március elsejei kamattámogatás-növekedés óta a használt lakás vásárlásához is felvehető jelzáloghitelek, szintén az OTP-nél például mindössze 4 plusz 2 százalékot kell már csak fizetni.
A kamatok már önmagukban is meglehetősen csalogatók ahhoz, hogy az is hitelt vegyen fel, akinek van elég készpénze, hiszen egyelőre az infláció is hasonló szintű, míg állampapír-befektetéssel 10, illetve 15 éves időtávra közel 7 százalékos hozamot lehet elérni. Az igazi üzletet azonban az jelenti, hogy a lakáshitel-törlesztésre fordított összeg 40 százalékával, legfeljebb azonban 240 ezer forinttal minden évben csökkenteni lehet a fizetendő személyi jövedelemadót. (Persze elvileg a jelenlegi szabályozás változhat a következő években, ami azért némi kockázatot jelent). Ez a fajta személyi jövedelemadó-kedvezmény az idei évtől már a használt lakás vásárlására felvett hitelekre is vonatkozik, azaz meglehetősen nagy a befektetési célból ingatlant vásárlók mozgástere.
Hogy ez mennyire bomba üzlet, azt mutatja a következő példa. Tegyük fel, hogy valaki 5 millió forintos kiegészítő támogatású hitelt vesz fel 10 éves futamidőre. Ez megközelítőleg havi 50 ezer forintos havi törlesztő részletet jelent, azaz éves szinten 600 ezer forint kiadást. Ennek 40 százalékával, azaz 240 ezer forinttal lehet csökkenteni a fizetendő személyi jövedelemadót (feltéve persze, hogy valaki az egyéb kedvezmények levonása után fizet ennyi adót), azaz évente 360 ezer forintot kell visszafizetni. Ez 10 év alatt 3,6 millió forint, szemben a felvett 5 millió forinttal, azaz 1,4 millió forint a tiszta nyereség. A pénze időértékét is számításba véve persze ennél is jobb a helyzet, hiszen az 5 milliót a tranzakció elején kapja kézhez a befektető, míg a törlesztés 10 év alatt folyamatosan történik.
A felvett hitel összegét és a futamidőt úgy érdemes meghatározni, hogy a havi törlesztő részlet 60 ezer forint körül legyen, hiszen az efölötti összeg után már nem jár az adókedvezmény. Ez 5 éves futamidőt alapul véve valamivel kevesebb mint 3, 10 éves futamidőnél 5, 15 éves futamidőnél pedig 7,5 millió forint körüli összeget jelent optimális esetben. (A használt lakásokra felvehető állami támogatású hitelek esetében, mivel ezek kamata némileg magasabb, értelemszerűen hasonló futamidőkhöz valamivel kisebb hitelösszeg tartozik.)
Az olcsó hitel varázsa persze annál nagyobb, minél magasabb részét finanszírozza ebből a befektető. A banki gyakorlat jelenleg, hogy az ingatlan vételárának mintegy 60 százalékára adnak hitelt, így egy 12,5 millió forint értékű ingatlan esetében 7,5 millió forintot lehet ebből finanszírozni, míg a saját erő 5 millió forint.
Persze a korrekt számoláshoz néhány tranzakciós költséget mindenképpen érdemes figyelembe venni. Az egyik ilyen az illetékfizetés, legalábbis a használt lakások esetében. (Új lakások építése esetén illetéket továbbra sem kell fizetni, vásárlása esetén pedig csak akkor, ha a vételár meghaladja a 30 millió forintot). A kulcs 4 millió forintig 2, efölött 6 százalék, azaz egy 20 millió forintos ingatlannál 1 millió 40 ezer forint. Szintén ilyen az ügyvédi költség, az ingatlanforgalmazó jutaléka, de mindezek nem igazán jelentős tételek az adótámogatáshoz és a negatív reálkamatú hitelekhez képest.
