Minden kétséget kizáróan a lakossági (lakás-) hitelezés a gazdasági-pénzügyi válság által a legsúlyosabban érintett területek egyike. Az elmúlt években – részben az árfolyami-ngadozások, részben az országkockázati felárak emelkedése, részben pedig a hitelezési költségek (csődkockázat) megugrása nyomán – 30-50%-kal nőtt a svájci frankban megnevezett hitelek törlesztési összege. Ez önmagában is nagyon sok családot hozott kritikus helyzetbe, amit csak súlyosbít, hogy ebben az időszakban a munkanélküliségi ráta is jelentősen emelkedett. A biztos munkahely megszűnése és a törlesztőrészletek több százezer családot érintő, drasztikus megugrása nem egyszerűen bankrendszer-kockázati kérdéseket vet fel, hanem sokkal inkább kiterjedt társadalmi drámává és súlyos makrogazdasági kockázattá vált.
Angolul is
A tanulmány angol nyelvű változatát itt olvashatja.
A helyzet felelős kezelése széles körű összefogást, társadalmi felelősségvállalást, illetve valamennyi érintett szereplő áldozatvállalását teszi elkerülhetetlenné. Nem egyszerűen egy technikai probléma kezeléséről van szó, hanem a magyar társadalom szociális biztonságának megőrzéséről és a gazdasági-pénzügyi rendszer működőképességének fenntartásáról. A megoldás keresése a társadalmi felelősségvállalás messzemenő szem előtt tartása mellett jelentős intellektuális bátorságot is igényel. Az általunk végiggondolt javaslat a témában kialakuló vitához és a lehetséges, de sajnos nyilvánvalóan nagyon fájdalmas megoldáshoz kíván hozzájárulni.
A témában már hónapok óta intenzív műhelymunka folyik, a kialakulóban lévő fő javaslatcsomaggal kapcsolatos véleményünket külön keretes anyagba foglaltuk írásunk végén.
JAVASLATUNK
A hitelportfólió romlásához vezető tényezők:
A háztartási, lakásdevizahitel-portfólió minőségének romlása, illetve a nem teljesítő hitelek arányának növekedése két különböző tényezőre vezethető vissza:
– a háztartások adósságszolgálati terheinek növekedésére
– és/vagy a munkahely elveszítésére, elbocsátás, betegség vagy egyéb szociális jellegű okokra.
A főként a második okcsoport által fizetésképtelenné váltak helyzetének kezelésére ez a javaslat csak marginálisan tér ki. A munkahelyük elvesztése stb. miatt fizetésképtelenné válók esetében alapvetően szociálpolitikai, költségvetési, illetve munkaerő-piaci eszközök különböző kombinációinak kialakítására lenne szükség. Ilyen lehet a Nemzeti Eszközkezelő felállítása, amely átmenetileg vagy véglegesen képes megoldást ajánlani az arra rászorulóknak. (Például a hiteltörlesztés részbeni, átmeneti vagy végleges átvállalásával, és nem az ingatlanok azonnali megvételével.) Becslések szerint ebbe a körbe 10-20 ezer adós tartozhat.
Az alábbiakban mindenekelőtt az első tényező megoldásának lehetőségét vizsgáljuk.Általános elvként abból kell kiindulni, hogy a kialakult helyzetben nincs fájdalommentes megoldás. Így az érintett felek mindegyikének áldozatot kell hoznia a hosszú távú pénzügyi stabilitás megőrzéséért. A magyar hitelpiac jelenlegi gondjainak megoldásához szoros együttműködésre van szükség a kormány, a jegybank, a kereskedelmi bankok és az ügyfelek között.
Mivel teljesen friss, megbízható számok nem állnak rendelkezésünkre, javaslatunk csupán egy elvi keret további megfontolásra, a benne szereplő számszerű konkrétumok (például a volumeneket, a kamatszinteket, illetve a támogatásokat illetően) nincsenek kőbe vésve. A javaslat bevezetését természetesen egy komoly szakmai tárgyalássorozatnak és modellszámításnak kellene megelőznie, a piacok megfelelő tájékoztatása mentén, a szereplők együttes fellépésével és a nemzetközi pénzügyi intézmények támogatásának megszerzésével párhuzamosan.
A javaslat célja
Javaslatunk fő célja a lakáshitelezési rendszer működőképességének helyreállítása. Ennek kiindulópontja a meglévő hitelállomány további romlásának megállítása és a már késedelemben lévő vagy nemfizető adósok fizetőképességének minél szélesebb körű visszaállítása. Ezt a célt két, egymással szorosan összefüggő lépésben javasoljuk végiggondolni. Először szükségesnek látszik az adósok fedezetlen devizapozíciójának – ezen keresztül az árfolyam változékonyságának – minél szélesebb körű kikapcsolása, másodszor pedig a hitelek törlesztőrészleteinek, vagyis az adósságszolgálat havi összegének jelentős mérséklése.
A háztartások adósságszolgálati terheit alapvetően két módon lehet csökkenteni:
– a hitelek futamidejének hosszabbításával közvetlen vagy közvetett módon
– a kamatszint csökkentésével.
Ha igaz az a feltételezés, hogy a lakáshitelek nemfizetése mögött döntően a törlesztőrészletek megugrása a legfontosabb ok, akkor a havi törlesztések válság előtti szintre való mérséklése, azaz a havi terhek körülbelül 30-40%-os csökkentése hozhat érdemi stabilizációt a lakáshitel-/jelzálogpiacon.
A javaslat kiinduló feltételei:
0.) a tömeges kilakoltatások elfogadhatatlanok és mindent el kell követni elkerülésük érdekében, különösen a társadalmilag hátrányos helyzetű csoportok (például a szegény, gyermekes családok) esetében
1.) ugyanakkor a kilakoltatási moratóriumot fel kell oldani, mert megléte komoly erkölcsi kockázatot jelent (ösztönöz a nemfizetésre) és a jelzálog-hitelezési piac teljes összeomlását okozhatja, valamint éveken át gátolhatja annak talpra állását
2.) a 0. pontban szereplő kijelentés szellemében az adósok adósságszolgálati terheit csökkenteni kell. Az államháztartás jelenlegi helyzete azonban nem teszi lehetővé 100-150 ezer nemfizető adós tartozásának átvételét (még diszkontált értéken sem)
3.) ebből következően a javaslat nem emelheti jelentős mértékben a költségvetés hiányát és az államadósságot
4.) a bankszektor fizetőképességének érdemi javítása szükséges
5.) a gazdaságban újra kell indítani a lakáshitelezést (ez a jelenlegi NPL-ráták és a kilakoltatási moratórium mellett nem lehetséges)
6.) a tervezett hitelátváltások nem okozhatnak devizapiaci zavart
1. RÉSZ: A DEVIZAALAPÚ HITELEK ÁTVÁLTÁSA FORINTALAPÚ HITELEKKÉ
Hogyan lehet az átváltást végrehajtani?
A magyar pénzügyi szektor rendszerszintű kockázatainak csökkentése érdekében meg kell vizsgálni a svájcifrank (CHF)-alapú hitelek forintalapú hitelekké történő átváltásának lehetőségét. A konverzió alapvető feltétele, hogy az új forinthitelek kamata ne haladja meg jelentősen az eredeti CHF-alapú hitelek kamatszintjét (ami átlagban ma 7,5%). Ahhoz, hogy ennek a feltételnek eleget lehessen tenni, a forintra átváltott svájcifrank-hitelek kamata szigorúan szabályozott lenne. A jegybank által nyújtott hosszú lejáratú (3-5 éves) forintforrást a jegybanki alapkamat szintjén (jelenleg 6%), plusz az e fölött maximált 200-250 bázispontos marzson kellene nyújtani, azaz a forinthitelkamatok így 8-8,5%-ra emelkednének. Ezt később részletezzük, mint ahogy azt is, milyen állami kamattámogatásra lenne szükség ahhoz, hogy mind a nemfizető, mind a jelenleg a törlesztéseiket teljesítő adósok elfogadható kamatszinthez jussanak.
Mivel a forint-svájci frank piaci konverzió nyilvánvalóan nagy keresletet jelentene a CHF/HUF piacon, ezért az átváltás nyílt piacon történő végrehajtása nem kívánatos. Ezért a Magyar Nemzeti Bank (MNB), a Svájci Nemzeti Bank (SNB), a magyar kormány és a magyar bankrendszer csak egy szigorúan felügyelt és egyeztetett, piacon kívüli (out of market) művelettel hajthatná végre az átváltást, nem hagyományos eszközöket alkalmazva.
1. lehetőség: A legelőnyösebb változat talán az lenne, ha az MNB – a Svájci Nemzeti Bankkal szorosan együttműködve, közvetlenül az SNB-től – kb. 12 Mrd euróért vásárolhatna svájci frankot, devizatartalékainak egy részéért. A jegybank így maximum 15-17 Mrd svájci frankhoz juthatna, ami valószínűleg elégséges a 3000-3500 Mrd forintnyi CHF-ben jegyzett ingatlanfedezetes hitel átkonvertálásához (az ingatlanfedezetes CHF-hitelek teljes állománya kb. 4300 Mrd forint, de ennek valószínűleg csak egy kisebb részét váltanák át az adósok forintra).
2. lehetőség: Az MNB eurót swapolna CHF-ért az SNB-vel
3. lehetőség: Időigénye miatt talán a legkevésbé attraktív, ha az MNB egy meghatározott ideig naponta, például 50-200 millió CHF értékben, vásárolna euróért svájci frankot a piacon. (Ebben az esetben tisztázni kell azt a koordinátarendszert, amelyben az árfolyammozgás hatása megjelenik a részt vevő felek között.)
Hogyan enyhítené a pénzügyi szektorra nehezedő nyomást a megvásárolt frankmennyiség?
A devizatartalékokban bekövetkező átváltással az MNB feltehetően enyhítené a makroszinten is meglévő fedezetlen svájcifrank-pozíciót (mismatch-et) azzal, ha eurót svájci frankra konvertálna (erre a műveletre már jóval korábban – a felmerült hitelproblémáktól függetlenül is – indokolt lett volna a jegybanknak sort kerítenie). Az MNB a CHF-et forint ellenében piacon kívül (de a napi CHF/HUF árfolyamon) eladná a kereskedelmi bankoknak. A bankok – miután ezt a CHF-et eladták ügyfeleiknek, akik ebből visszafizetnék CHF-ben fennálló hiteltartozásukat – visszafizetnék CHF-tartozásaikat hitelezőik (az ún. third partyk) felé és lezárnák swappozícióik jelentős részét. (Itt is szükséges tovább elemezni egy tömeges CHF-pozíció lezárásának esetleges piaci és költséghatásait.)
Ezzel a folyamattal párhuzamosan az MNB hosszú lejáratú, fix kamatozású (3-5 évre) forintforrást nyújtana a kereskedelmi bankok részére (értékpapír-fedezettel vagy anélkül), amelyet azok forintban továbbhiteleznének ügyfeleiknek (a megszűnő CHF-hitelek helyett). A bankoknak nyújtott hitel futamideje 3-5 év volna, fix kamat mellett, megújítási lehetőséggel. A bankok 200-250 bázispontos kamatkülönbözettel (azaz banki kamattámogatással), tehát a megszokottnál jóval alacsonyabb marzs felszámításával vennének részt a terhek viselésében.
A végső mérleg a következőképpen nézne ki:
– a bankok csökkentenék az MNB-nél rövid távra elhelyezett betéteiket, hisz ezekért vásárolnának az MNB-től CHF-et
– az MNB devizatartalékainak szintje csökkenne, mivel a megvásárolt CHF a kereskedelmi bankokhoz kerülne, amelyek ebből fizetnék ki a külső partnerek (third partyk) felé meglévő adósságaikat
– az MNB hosszú távú forintforrást nyújtana a kereskedelmi bankoknak, pl. a kereskedelmi bankok által kibocsátott értékpapírokért cserébe, ami visszaállítaná a pénzkínálat eredeti szintjét.
Az átváltás előnyei
Az ország devizamérlegét nézve a devizatartalékok mértéke a javaslat szerint maximum 12 milliárd euróval eshetne. A javaslat kivitelezése után ugyanakkor az ország bruttó és nettó külső adóssága is csökkenne, és a legkockázatosabb elem (a rövid távú CHF-adósság) szerepe jelentősen visszaszorulna. Mindez javítana Magyarország kockázati megítélésén, és a devizatartalék-igényt feltehetően önmagában is 3-4 milliárd euróval csökkentené. A banki mérlegek szerkezete drasztikusan javulna, az ügyfelek fedezetlen devizakitettsége jelentősen mérséklődne, ami nagyban csökkentené a bankok kockázatait is. A futamidő-eltérés (mismatch) és a devizakockázati kitettség az egész bankszektorban (valamint a háztartások esetében is) jelentősen korlátozódna.
Az átváltás feltételei
Az átváltásban kikerülhetetlen kockázatot jelent, ha a banki ügyfél hitelének átváltását nem a számára legkedvezőbb időpontban hajtaná végre (például egy magasabb CHF/HUF árfolyamnál realizálná az addig felhalmozott veszteséget). A döntéshozóknak ezért meg kell vizsgálniuk azt a kérdést, hogy az átváltás teljesen önkéntes avagy kötelező legyen. Minden olyan banki ügyfélnek, aki törlesztési kötelezettségének nem tesz eleget és teljesíti a második részben részletezett megfelelési kritériumokat, kötelezővé kellene tenni az átváltást forintra, egy konkrét időpontban és lehetőség szerint CHF/HUF 200-210 közötti árfolyamon. Az összes többi devizahiteles csak abban az esetben részesedhet az állami és a kereskedelmi banki kamattámogatásból, illetve a direkt és indirekt futamidő-hosszabbításból, ha ők is konvertálnak forintra.
A jelenlegi piaci körülmények között – illetve az ország külföldi adósságpozíciója mellett – az előbbiekben vázolt 12 milliárd eurós esés a devizatartalékokban nem volna kívánatos. Ugyanakkor egy nagyjából 5-6 milliárd eurós tartalékcsökkenés, figyelembe véve a gazdaság nemzetközi sérülékenységének jelentős mérséklődését, valószínűleg elfogadtatható lenne. A kisebb devizatartalék-csökkenés érdekében az MNB devizatartalékainak csökkenését mérsékelheti a magánnyugdíjpénztárakban felhalmozott devizaeszközök értékesítése (aminek nagyságrendje körülbelül 2,5 Mrd euró), valamint az IMF-hitel előtörlesztésének elhalasztása (mindemellett szükségessé válhat további 1-2 milliárd eurós tartalékfeltöltés1). Ennek eredményeként a devizatartalékok a tranzakciósorozat végén elérhetik a 30 milliárd eurós szintet. Így az MNB tartalékainak 5-6 milliárd eurós csökkenése és a forinteszközök növekedése – a forint-euró kamatkülönbség miatt – a jegybank mérlegében, és így az államháztartásban nagyjából évi 65-75 milliárd forint többletjövedelmet keletkeztet a mostani kamatkörülmények között. (Az MNB és a költségvetés mérlege közötti elszámolás időbeni eltéréséből fakadó technikai kérdést kezelni kell.)
A tranzakció végén a magyar eszközöktől elvárt kockázati felár – ceteris paribus – csökkenhetne. Bár a tranzakció költségei (azaz az árfolyamveszteség realizálása, a bankok jövedelemvesztesége és a deviza- illetve forintkamatok esetleges elmozdulása) nem volnának elhanyagolhatóak, a tranzakció hatékonyan távolítana el egy esetlegesen jelentős kockázati forrást a magyar pénzügyi rendszerből, beleértve – természetesen és elsősorban – a háztartások pénzügyi mérlegét.
Ez az első lépés – a HUF-CHF konverzió – csupán az ügyfelek fedezetlen devizapozíciójából adódó kockázatokat vezetné ki a rendszerből. A hitelképesség visszaállítása, illetve a pontosan fizetők hitelképességének megerősítése érdekében mérsékelni kell – mégpedig jelentősen – az adósságszolgálati terheket.
2. RÉSZ: ADÓSSÁGSZOLGÁLATI TERHEK CSÖKKENTÉSE
Javaslat a devizahiteleseknek
Bár az első részben leírt konverzió azt jelentené, hogy az adós a hitelfelvétel időpontjához képest kedvezőtlen árfolyamon váltaná át hitelét, ezt ellensúlyozná a törlesztőrészletek 35-40%-os csökkenése és az árfolyamkockázat végleges kivezetése. (A kamatkockázattól az ügyfelek 3-5 évre, a jegybank, illetve az államháztartás még ennyi időre sem tud megszabadulni.)
Az állami kamattámogatásra való jogosultság feltételei
Szigorú jogosultsági feltételekhez kell kötni, hogy ki kaphatna állami kamattámogatást, illetve kereskedelmi banki kamattámogatást a forintra átváltott hitelére. A kondíciók célzottá tennék a szubvenciót, tehát a legnagyobb segítségre szorulók kapnának segítséget, míg a felső középosztály adósai, illetve a legtehetősebbek nem részesülnének támogatásban.
1.) A hitellel terhelt ingatlan értéke – az eredeti ingatlanbecslés alapján – nem haladhatná meg a 25-30 millió forintot.
2.) Az adósnak és esetleges adóstársainak is nyilatkoznia kellene arról, hogy nettó havi összevont keresetük nem halad meg egy bizonyos összeget, például 300-350 ezer forintot.
3.) Az állami kamattámogatásért folyamodó adósoknak nyilatkozatot kellene tenniük arról, hogy nincs másik, egy bizonyos összeghatárt (például 5-8 millió forintot) meghaladó vagyontárgy a birtokukban.
4.) A hitelesnek a hitellel terhelt ingatlanban kellene élni.
5.) Az adósságszolgálati tehernek meg kellene haladnia az adós és az adóstársak összevont jövedelmének a 30%-át.
6.) A törlesztőrészlet mértéke nem haladhatna meg egy bizonyos összeget, például 180-200 ezer forintot.
A törlesztőrészlet csökkentésének elemei:
Maradványérték (bullet payment) bevezetése (indirekt futamidő-hosszabbítás)
A hitel összegének 25%-át egy úgynevezett maradványértékbe (bulletbe) különítenék el (ez volna a hitel közvetett futamidő-hosszabbítása), amelyre állami garancia vonatkozna a 90 napon túl nem fizető hitelek esetében. Mivel az állam részére a garancia egy jövőbeni feltételes kötelezettség (contingent liability) volna (tehát nem cash-jellegű), fedezetként a hitel alapját képező ingatlanok szolgálnának. A hitelnek ezen elkülönített részére 5,5% volna a fizetendő kamat mértéke, amely az alapkamat szintjéből (6%), egy 2 százalékpontos kereskedelmi banki felárból és egy 2,5 százalékpontos állami kamattámogatásból állna (6 + 2 – 2,5 = 5,5%). A garancianyújtásért cserébe a bankok az ügyfelektől garanciadíjat szednének be és azt befizetnék az államkasszába, egy elkülönített garanciaalapba. (Így az ügyfél teljes kamat- és garanciafizetési díja 5,5 + 0,5 = 6%.) A garanciadíj egyrészt az egyik fő forrása lehet az állami garancia lehívásának, másrészt biztosítaná azt is, hogy az állami segítségnyújtás megfeleljen az EU előírásainak is.
A maradványérték (bullet) bevezetése a rendesen fizető adósok esetében opció maradna (tehát az ügyfél döntésén alapulna). Esetükben azonban nem volna állami garancia az elkülönített összegen (ebben az esetben a bulletre az állami garancia részleges vagy teljes kiterjesztése megfontolható).
A kamatszint csökkentése
A maradványértékkel csökkentett, forintra átváltott hitelrész kamata a jegybanki irányadó rátából és a kereskedelmi bankok által felszámított 2-2,5 százalékpontból tevődne össze (ez jelenleg 6 + 2 = 8%). Az állam a 90 napon túli késedelemben lévő adósoknál 2 százalékpontnyi kamattámogatást nyújtana, azaz részükre a hitel kamata 3-5 évre fix 6 + 2 – 2 = 6% lenne.
Egyértelmű, hogy a hiteleiket pontosan fizetők részére is kedvezményeket kell nyújtani. Ennek hiányában romolhatna a fizetési fegyelem (hisz ösztönöznék a nemfizetést). A pontosan törlesztők által fizetendő kamatszintnek konzisztensen a 90 napon túli késedelemben lévő adósok kamatszintje alatt kell lennie. A fizetési gondokkal nem küszködők így 2,5 százalékpontos támogatást kaphatnának forinthitelükre. A folyamatosan teljesítő adósok által fizetett kamat így 6 + 2 – 2,5 = 5,5% lenne. Az imént leírt változtatásokkal az új forinthitel kamatszintje 1,5-2%-kal maradna el a jelenlegi CHF-hiteleken fizetett kamatrátától.
A futamidő hosszabbítása
A bajba jutott (90 napon túli fizetési késedelemben lévő) adósok esetében a jelenleg 15 éves átlagos futamidőt 25 évre kellene emelni. A pontosan törlesztők hasonló futamidő-hosszabbítást kérhetnének, tehát ez számukra választható lehetőség volna.
A maradványérték (bullet) összegét a hitel 25 éves futamidejének lejáratakor kellene visszafizetni, de az ügyfelek ekkor élhetnének az újrafinanszírozás lehetőségével.
A javaslat elemeinek hatása az átlagos törlesztőrészletre:
1.) 8%-os kamatszint kivetése (6% alapkamat + 2 százalékpont) a forinthitelre, amely a jelenlegi, ~7,5%-os átlag CHF-hitelkamat felett áll
2.) 2 százalékpontos állami kamattámogatás nyújtása a bajba jutott adósoknak és 2,5% nyújtása a pontosan törlesztőknek (az itt jelzett törlesztőrészlet-csökkenés azért is tud bekövetkezni, mert mindeközben a bankok is csökkentik saját kamatmarzsukat)
3.) 5,5%-os kamatszint kivetése a hitel maradványértékére, amelyen 2,5 százalékpont az állami kamattámogatás (+0,5 százalékpont garanciadíj a nemteljesítő adósok esetében)
4.) a hitel futamidejének meghosszabbítása, átlag 25 évre a jelenlegi átlagnak számító 15 évről
Egy átlagosnak tekinthető 40 000 frankos (a felvétel pillanatában 6 millió forint körüli) és 15 év futamidejű hitel esetében a fenti intézkedések (0,5 százalékpontos emelkedés a hitelkamatban, áttérés 7,5%-os CHF-kamatról 8%-os forintkamatra, 2 százalékpontos állami kamattámogatás, 1,5–2 százalékpontos kereskedelmi banki kamatmarzscsökkenés, 10 évvel meghosszabbított futamidő, 5,5%-os kamat a maradványértéken további 2,5 százalékpontos állami támogatással) 35-40%-kal csökkentenék a törlesztőrészletet. Mindez lényegében a válság előtti szintekre juttatná vissza a törlesztőrészlet méretét.
Jelenleg a nemteljesítő devizahitelek mérete 500-700 milliárd forintra tehető2. Ha a bullet összegén keresztül 25%-kal csökken a törlesztőrészletek összege, az állami garancia mérete 125-175 milliárd forint volna. Az állam számára kockázatot az jelentene, hogy a bank lehívhatná a garanciát, amennyiben ügyfele megint fizetési gondokkal küszködne. Az államnak viszont elsődleges jelzálogjoga volna a fedezetként használt ingatlanokon.
A javaslat előnyei:
A fent említett eljárás fő előnyei a következők volnának:
– 100-150 ezer család nagyon nagy része megmenekülne a kilakoltatás rémétől
– a javaslatcsomag enyhítené azok terheit, akik csupán a devizaingadozások által okozott törlesztőrészlet-növekedést sínylik meg, és világosan elkülönítené őket azoktól, akik a munkahely tartós elveszítése miatt kerültek fizetési nehézségbe
– az állam garancia formájában nyújtott támogatása nem emeli a cash államadósság szintjét (EU-számviteli szabályok alapján)
– az állam a bankok által továbbított garanciadíjat egy elkülönített alapba gyűjthetné, melyet felhasználhatna forrásként, amikor a bankok lehívnák a garanciát
– bár a bankok marzsát a jelenlegi 3-4%-ról 2-2,5%-ra csökkentené a fent leírt folyamat (és ez a szektornak 50-70 milliárd forintos veszteséggel járna), a javaslatcsomag a bankok hitelkockázathoz kapcsolódó költségeit (cost of credit) csökkentheti, valamint enyhít a tőkekövetelményeken is. Az 50-70 milliárd forintos veszteség mindemellett hozzávetőleg megegyezik a nemfizető hitelekből elmaradó kamatbevételek éves összegével.
Bár a bankok vesztesége első ránézésre jelentős volna, érdemes azzal is számolni, hogy javaslatunk bevezetésének elmaradásakor milyen további költségek jelentkeznének. A meglévő nemteljesítő állomány miatt szektorszinten évente körülbelül 40 milliárd forintos kamatbevételtől esnek el a bankok. Ráadásul a nemteljesítő hitelek esetében az eszköz likvidálásakor a hitelveszteség és a fedezeten alkalmazott diszkont miatt további minimum 100 milliárd forintos veszteség is létrejöhet. Mintegy 150 milliárd forintnyi azonnali veszteséget tehát számszerűsíthetünk abban az esetben, ha javaslatunk lépései helyett megmarad a jelenlegi állapot. Mindehhez még hozzáadandó az a pontosan nem megbecsülhető veszteség, mely abból fakad, hogy az ingatlanpiac elárasztása újabb kínálattal további hitelfedezeti veszteségeket eredményezne, ez pedig több 100 milliárd forintnyi többlet-céltartalékképzést tenne szükségessé (a jelzáloghitelezést ez még inkább visszafogná, ami a piac teljes összeomlásához vezethetne). Ha javaslatunk elemeit bevezetik, a nemteljesítő hitelesek újból elkezdhetnek törleszteni, azaz az imént említett súlyos veszteség nem jelenik meg (nettó értelemben tehát csak az amúgy is teljesítő hitelekre adott banki kamattámogatás jelentene plusz költséget).
A fő hátrányok a következők volnának:
– A hitelüket átváltó adósok végleg realizálnák a felgyülemlett árfolyamveszteséget.
– Az adós a forintkamat-kockázatot nem tudná így sem véglegesen kiküszöbölni, az államhoz és az MNB-hez és a bankokhoz hasonlóan továbbra is ki lenne téve annak (ez a kockázat a tőkepiac mai állása mellett a rendszerből nem küszöbölhető ki).
– Az állami garancialehívás, ha remélhetőleg nem is beláthatatlanul nagy összeg, de előre nem látható költségvetési kockázatot jelent, ha meghaladja a garanciaalapban felhalmozott díjak összegét (az állam feltételes kötelezettségvállalása a jól fizető adósok maradványértékére tovább növeli ennek a tételnek a bizonytalanságát). Ha az átstrukturált hitelek adósai ismét fizetésképtelenné válnak, akkor a felszámolási eljárást a hitelintézetnek kell kezdeményeznie és végrehajtatnia.
A javaslat ügyfélcsoportok szerint:
A kedvező hitelkondíciók csak addig állnának az adós rendelkezésére, amíg az a csökkentett törlesztőrészletet pontosan és teljes mértékben fizeti. Amint romlik a fizetési fegyelem és a törlesztőrészlet kifizetése késik, a forinthitelnél megszűnnek a fent felsorolt kedvezmények (nem lenne futamidő-hosszabbítás, állami kamattámogatás és megszűnne a 1,5-2%-os banki kamatkedvezmény, de a hitel forintalapú maradna). Mindez pontos fizetésre ösztökélné az ügyfeleket.
A javaslat hatása az átlag törlesztőrészlet méretére:
(CHF/HUF 200-as értéket feltételeztünk az átváltásnál, CHF 40 000-es hitel esetében. Ettől eltérő árfolyam alkalmazásakor
sem változnak a kedvezmények, illetve az arányok, csupán a nominálisan kifejezett forintösszegek térnek el.)
A felmerülő költségek:
Központi költségvetés
Bár az állam kamattámogatást nyújtana, többletköltségei (hozzávetőleg 70-803 milliárd forint) közelítenék a MNB többletbevételeinek összegét (lásd a hitelek átváltásáról szóló részt).
A javaslatban szereplő teljes fiskális teher egy 125-175 milliárd forintos állami garanciából állna (ez nem cash-jellegű, azaz nem mindképpen kifizetendő teher), valamint egy valóságos éves állami kamattámogatásból (70-80 milliárd forint értékben). Ugyanakkor az állam bevételként könyvelhetné el a befizetett, évi 0,5-1 milliárd forint összegű garanciadíjat4, illetve az MNB eredményén keresztül többletbevételhez jutna (65-70 milliárd forinthoz).
Jegybank
A korábban leírt konverzió az MNB 1% hozamú eszközeinek egy részét 6%-os hozammal bíró eszközökre cseréli. 12 miliárd euró átváltásakor nagyjából a tartalékszint csökkenésének megfelelő többletjövedelem keletkezne, ha az összes adós az átváltás mellett döntene. A tartalékok ilyen mértékű csökkentése azonban nem volna kívánatos. 5-6 milliárd eurós devizatartalék-csökkentésnél 60-70 milliárd forinttal több bevétel keletkezne a jegybanknál, ami nagyjából ellensúlyozná az államháztartás kamattámogatáshoz kötődő költségeit.
Kereskedelmi bankok
Bár a kereskedelmi bankok nettó kamatbevételét súlyosan érinti a fent leírt javaslat, a hitelezési kockázattal kapcsolatos költségeik csökkennének. A maradványértékre (bulletre) érvényes állami garancia (körülbelül 500-700 milliárd HUF 25%-a) csökkentené a céltartalékolási kényszert. Ugyanakkor a bankok szűkülő kamatmarzsa (a jelenlegi 3-4%-ról 2-2,5%-ra) évi 50-60 milliárd forintos veszteséget okozna a szektornak, de a javaslat nyomán 150 milliárd forintnyi közvetlen veszteség és több száz milliárd forintnyi közvetett veszteség nem keletkezne. Egyes bankoknál a swapkönyvek lezárása is plusz költséget jelentene, de ezt is többszörösen ellensúlyoznák a javaslatunk bevezetése után felszabaduló céltartalékok.
Adósok
A CHF-ről forintra történő átváltás időzítése biztosan nem lehet optimális az ügyfelek számára, hisz valamihez képest mindig kedvezőtlen árfolyamon rögzíti az adósságukat. Ugyanakkor az ügyfelek éveken át fizetendő törlesztőrészletei mintegy 40%-kal csökkenhetnek. Az adóst a végrehajtások megkezdése és a kedvező hitelfeltételek potenciális elveszítése is erősen ösztönözné arra, hogy fizetési fegyelme javuljon, illetve ne romoljon.
Egyéb, megfontolásra váró kérdések:
i.)
E két javaslat megvalósításával egyidejűleg elkerülhetetlen az árverezési és kilakoltatási moratórium megszüntetése. Ugyanakkor közös érdek a nagyszámú, egyidejű kilakoltatás elkerülése. Itt persze a javaslatok bevezetése után már nem több tízezer, vagy esetleg százezer potenciálisan veszélyeztetett családról van szó, hanem egy ennél nagyságrenddel szűkebb körről. Ennek ellenére tompítani kell – egyébként a bankok önérdekében is – a kikerülhetetlen és mindig roppant fájdalmas családi-társadalmi hatásokat. Ezért megfontolandó, hogy vagy banki önszabályozás, vagy kormányzati/felügyeleti beavatkozás útján fokozatosan kerüljön sor a moratórium feloldásának végrehajtására. Ennek egy lehetséges módja, ha például az első 3-4 hónapban csak a 35 millió forint fölötti ingatlanoknál indulna meg a végrehajtás folyamata, és fokozatosan, további 3-4 havonta csökkenne az értékhatár 4-5 millió forinttal. Mindemellett időszakosan – például november és április között – szünetelnének az eljárások. Emellett gyerekes családok esetében külön védelmi mechanizmusokat is ki kell alakítani.
ii.)
A gazdaságpolitikai döntéshozóknak meg kellene vizsgálniuk azt a lehetőséget, hogy a jelzáloghitelekre befizetett kamatösszegek a személyi jövedelemadóból levonhatóak legyenek. Ezzel ki lehetne váltani a 2 százalékpontos, közvetlen költségvetési kamattámogatást (amelynek hasonló költségei volnának). Bár lehet, hogy egy ilyen megoldás technikailag nehezen volna kivitelezhető, a gazdaság fehéredését mindenképpen elősegítené.
iii.)
Javaslatunkban az állami garancia szükségességét csak a bajba jutott adósok elkülönített hitelrészének (bulletjének) esetében jelöltük meg. Ugyanakkor megfontolandó, hogy első körben a pontosan fizetett hitelek maradványértékénél (bulletjénél) is legyen-e hasonló garancia (az további vita tárgya lehet, hogy ennek mértéke mekkora legyen, szükséges-e garancia a teljes összegre, stb.). Bár a garancia kibővítése erre az ügyfélkörre növelné az állam feltételes kötelezettségét (contingent liability-jét), ebben az esetben még kevesebb garancia lehívása volna valószínű, hisz pontosan fizető adósokról van szó.
iv.) Azon adósok esetében, akiknél a fizetési fegyelem a munkahely elveszítése miatt romlik, a kormánynak el kellene tekintenie a hitelek fedezeteként szolgáló ingatlanok esetleges – és a nemzeti eszközkezelő keretein belül történő – azonnali megvételétől. Ez a döntés óriási induló- és működési költséggel járna az állam számára. Mindemellett komoly kétségeink vannak afelől, hogy az állam képes volna megfelelően kezelni egy hatalmas ingatlanportfóliót és az azzal járó jelentős költségeket. A portfólió rossz menedzselése könnyen kaotikus ingatlanpiaci viszonyokhoz vezethetne. A szocialista IKV-val kapcsolatos negatív tapasztalat mutatja, hogy a pénzügyi források gyakran nem elegendőek az ingatlanok fenntartására, illetve korszerűsítésére, amelyeket ezután csak nyomott áron, jelentős veszteséggel lehet továbbadni. A kevert tulajdonú ingatlanokban (ahol állami és magántulajdon is jelen van) ráadásul nagyobb a visszafordíthatatlan szlömösödés és állagromlás kockázata.
Az állam számára kedvezőbb kimenetel, ha a bajba jutott adósok törlesztőrészletét (részben vagy egészben) kiegészítené, átmeneti jelleggel. Mindezért cserébe a bankok jelzálogjoga fokozatosan (a hozzájárulás arányában) átszállhatna az államra. Ha feltételezzük, hogy 10-20 ezer adós tartozik ebbe a kategóriába (munkahelyét elveszítő és késedelemben lévő hiteles), éves szinten körülbelül 2,5-5 mrd forintos költséget jelentene az államnak, ha az érintettek törlesztőrészleteiből átmenetileg 50%-ot állna. Az ingatlanok átvétele viszont azonnal több száz milliárddal növelné a deficitet és így az állam adósságállományát is.
v.)
A jelenlegi rendszer működőképességének helyreállításával párhuzamosan szükséges lenne a lakáshitel-kínálat kereteinek újragondolása. Ha a jövőben meg akarjuk akadályozni az elmúlt 10 évben – és különösképpen a válságban – kialakult súlyos helyzetet, akkor célszerű elkerülni a devizafinanszírozást. A devizafinanszírozás egyszerű tiltása azonban nem elégséges: ahhoz, hogy működőképes maradjon a rendszer, szükséges a hosszú távú, forintban denominált, ésszerűen árazott hitelkínálat kialakítása5. Mindez nem oldható meg az MNB, a kormány és a kereskedelmi bankok, illetve az MFB együttműködése nélkül. Szükség van arra, hogy a bankrendszer, az MNB és az MFB nem konvencionális eszközökkel – a makroegyensúly, kiváltképp a külső egyensúly messzemenő szem előtt tartásával – végrehajtsa azt a lejárati átalakítást, mely kellő hosszú lejáratú hitelkínálatot tud biztosítani. Emellett fontos az is, hogy ennek az árazása költségvetési kamattámogatás mentén ne haladja meg a 2%-os reálkamatszintet (amely jelenleg 6%-os nominális kamatszintnek felel meg).
A MŰHELYMUNKA SORÁN MÁR KÖRVONALAZÓDÓ JAVASLAT RÖVID BEMUTATÁSA ÉS AZ ARRÓL ALKOTOTT VÉLEMÉNYÜNK
Fent részletezett javaslatunk annak hatására született, hogy a téma kapcsán a háttérben már hónapok óta komoly műhelymunka folyik. A megoldás keresésében érzékelhető elmozdulást jelentett a holtpontról a kormány és a bankszövetség közös, előzetes tervezete. Mivel azonban a mi útkeresésünk lényegesen eltér technikáiban és mennyiségi értelemben is a műhelymunkák során körvonalazódó megoldástól, szükséges egy keretes írásban a javaslat rövid áttekintése és az ehhez fűződő rövid megjegyzéseink bemutatása. Az eddig rendelkezésünkre álló információk alapján a kialakuló javaslatcsomag nem elég radikális és átfogó ahhoz, hogy a nem vitatott közös célokat meg lehessen vele valósítani. Meglátásunk szerint a javaslat a hangsúlyt nem a nemteljesítő hitelesek fizetőképességének helyreállítására, hanem egyoldalúan a moratórium – egyébként teljes mértékben indokolt – fokozatos felszámolására helyezi.
A formálódó javaslat a törlesztőrészletek CHF/HUF 200-as szint alatti – de ahhoz meglehetősen közeli – átmeneti (3-4 éves) rögzítéséből indul ki. A rögzített és a valós piaci árfolyam közötti különbséget pozitív és negatív értelemben is forintban kifejezett maradványértékben számszerűsítené, amelynek törlesztését – kamataival együtt – 3-4 év elteltével kellene az adósoknak elkezdeni és amelynek összegére kormányzati garancia állna rendelkezésre. Emellett egy határidős árfolyambiztosítás is tartozna a konstrukcióhoz (ez a biztosítás 250 forintnál is erősebb svájci frank ellen nyújtana átmeneti védelmet), melynek 60-80 milliárd forintos költségét a bankok a költségvetéstől várnák.
A javaslat a nemfizető adósok esetében a piac működésének helyreállását három tényezőtől várja. Az első a fedezetként szolgáló ingatlanok potenciális vevőinek nyújtott állami kamattámogatás, a második a kilakoltatási moratórium fokozatos feloldása, a harmadik pedig a másfél éves lakbértámogatás.
A formálódó javaslat legfontosabb gyengeségét abban látjuk, hogy nem elég radikális, éppen ezért a fizetőképes adósok helyzetén csak szerényen és nem elhanyagolható, valamennyi szereplőt érintő kockázatok mentén, a fizetni nem tudó adósok helyzetén pedig lényegében alig javít. A javaslat mindemellett nem tud érdemi javulást hozni sem a rosszul működő jelzálogpiac, sem a bankrendszer, sem a magyar gazdaság esetében.
A kidolgozott csomag nem kezeli érdemben a legnagyobb problémának számító árfolyamkockázat kérdését, azt bent hagyja a rendszerben. Bár a legszélsőségesebb árfolyammozgások esetén mérsékeli a bankrendszer kockázatát, a lakosság és a költségvetés kockázatát nem enyhíti. Noha van esély a forint CHF-fel szembeni jövőbeni erősödésére, sajnos erre semmilyen biztosíték sincs, ráadásul a hasonlóan optimista feltételezések eddig nem váltak be. Fontos azt is jelezni, hogy egy CHF/HUF 220-250 közötti árfolyam még abban az esetben is súlyosan érintené az adósok fizetőképességét, ha az árfolyamkülönbözetet ideiglenesen a maradványértékbe is zárjuk.
A javaslat a legfontosabb társadalmi, szociális és rendszerszintű – a bankokat és a költségvetést is érintő – problémát, azaz a már nem teljesítő hitelek kérdését nem kezeli. A több mint 110 ezer adóst érintő helyzetről mélyen hallgat, pontosabban csak egy aspektusból próbálja meg enyhíteni a kialakult drámai feszültséget. Meglepő ötletével azoknak nyújt segítséget az állami kamattámogatáson keresztül, akik éppen kedvet kapnak ingatlan vásárlására (adott esetben pusztán befektetési célból), és nem a valóban bajba jutottaknak. Mindeközben az sem tűnik reálisnak, hogy a hozzávetőleg 100 ezer ingatlanra, mely a nemteljesítő hitelek fedezetéül szolgál, hirtelen kellően nagy kereslet támadna a kamattámogatás hatására. Ha kedvező esetben (feltéve, de nem megengedve) létre is jönne ilyen többletkereslet, a folyamat csak súlyosan diszkontált ingatlanértékeken mehetne végbe. Mindez a teljes ingatlanvagyon napi értékére is negatívan hatna és beláthatatlan következményekkel járna a családok vagyoni mérlegére és a bankok pénzügyi mérlegére (akár 100 milliárd forintot is meghaladó többlet céltartalék-kötelezettséget róna a bankokra, ezzel is erősítve a hitelezés válságát). Az egyszeri nagy diszkonttal értékesített ingatlanok azonnali és jelentős veszteségeket eredményeznének a bankoknál és ezen az sem változtatna, ha a végrehajtásban a fokozatosság elvét követnék, hisz a többletkínálat minden esetben nyomást gyakorolna az amúgy is betegeskedő piacra. A javaslat az előbbiek mellett azzal sem számol, hogy a bérlakások kínálati szerkezete és mennyisége megfelelő-e a lakásukat elveszítők befogadására, valamint a lakhatási támogatást másfél éves távra írja elő, azaz hosszú távú megoldást a nemteljesítő adósok csoportjának egyáltalán nem nyújt.
Ha a választott megoldás mégis az itt vázlatosan bemutatott javaslat volna, akkor is fontos volna biztosítani, hogy a nemteljesítő és a pontosan fizető hitelesek törlesztőrészlete jelentősen csökkenjen. Ennek érdekében – még az árfolyamkockázat rendszerben történő tartása mellett is – indokolt lenne a hitelfutamidő jelentős hosszabbítása és a CHF-hitelkamatok mérséklése, amelynek terhe megoszlana a bankok és a költségvetés között. Végül ez esetben is szükséges volna, hogy a törlesztőrészletet 170-es rögzített árfolyamból kiindulva állapítsák meg, hisz ezen intézkedésekkel 30-35 százalékos törlesztőrészlet-csökkenést is el lehetne érni azon adósoknál, akik ezt igénylik. A törlesztőrészletek számottevő csökkenése pedig alapvető feltétele annak, hogy a még pontosan fizetők jelentős része ne veszítse el fizetőképességét, és a már nem fizető adósok pedig helyreállítsák fizetőképességüket.
Lábjegyzetek:
[1] A kieső devizatartalékok pótlásánál figyelembe kell venni, hogy a devizában denominált magánnyugdíjpénztári eszközök nem mindegyike lesz értékesíthető (pl. illikviditása miatt) és az értékesítésből befolyó devizaösszegek sem egyszerre és azonnal érkeznek meg. A tartalékok szintjét azonban stabilan tarthatja az IMF-hitel esetleges előtörlesztésének elhalasztása, valamint az ország pozitív nettó finanszírozási képessége és a külföldi hitelfelvétel is segítheti a tartalékszint visszaemelését egy, a piac számára elfogadható értékre.
[2] Nincsen naprakész adat a devizahiteleken belül nem teljesítő jelzáloghitelek mennyiségéről. A statisztikák szerint a CHF-alapú jelzálogfedezetes lakáscélú, illetve lakáshoz kapcsolódó és szabad felhasználású hitelek teljes állománya kb. 4300 mrd forintot tett ki és a nemteljesítő devizahitelek teljes állománya 500-700 mrd forinttal egyenlő. Bár az NPL-rátákban jelentős az ingadozás, feltételezzük, hogy a deviza-lakáshitelek esetében legalább 10% a nemteljesítő hitelek aránya. Az is feltételezhető, hogy a nemteljesítő jelzálogfedezetes devizahitelek többsége a lakáshitelek kategóriájába tartozik.
[3] 2,5%-os kamattámogatás a teljesítő állományon, 2%-os kamattámogatás a nemteljesítő állományon, és további 2,5%-os támogatás a bullet értékén.
[4] A nemteljesítő hitelekből 25% kerülne a bulletbe. Az erre kivetett 0,5%-os garanciadíj csupán néhány száz átlagméretű hitel garantálására volna elegendő. Ez a meglévő szerződésszámhoz képest elhanyagolható szám, de a garancia fő célja elsősorban az állami támogatás EU-konformitásának biztosítása volna. Érdemes azt is megjegyezni, hogy a törlesztőrészletek drasztikus csökkentése minden bizonnyal csökkentené azon esetek számát, amikor a bankoknak valóban le kellene hívniuk az állami garanciát.
[5] A hosszútávú, ésszerűen árazott forinthitel-kínálat kialakítása azt az ellentmondást is oldaná, mely alapján a forintalapú hitellel jelenleg rendelkezők (a devizahitelesektől eltérően) ebben a javaslatban nem részesülnének állami kamattámogatásban.
