Nem is oly régen a moszkvai horizontot még szinte semmi sem törte meg, csupán a Kreml hagymakupolái és a Sztálin-korszaknak a köznyelvben a „hét nővér” néven emlegetett, égbe törő toronyépületei. Ma viszont egész darurengeteg áll a Moszkva folyó mentén húzódó mintegy száz hektáros területen, ahol már javában épül Európa leendő legmagasabb toronyháza – a 93 emeletesre, azaz 354 méteresre tervezett Föderáció Torony (képünkön). Pár tömbbel odébb lassan elkészül a 160 üzletet, egy 9 termes mozit és egy uszodát magában foglaló Európai Kereskedelmi Központ. Ami pedig a városmagtól távolabbi részeket illeti, Moszkva peremén tavaly adták át a „nyolcadik nővért”, azaz az 54 emeletes Győzelem Palotát – 264 méterig nyúló csúcsával jelenleg még ez a kontinens legmagasabb épülete -, amely a vagyonosoknak kínál luxuslakásokat. És ez még nem minden, Moszkva-szerte új iroda- és apartmanházak alakítják át a látképet.
Bár a boom nagyrészt az olajexportból származó bevételeknek köszönhető, nem maradnak ki a toronyház-építkezési lázból a külföldi befektetők sem. A CB Richard Ellis Noble Gibbons ingatlanpiaci tanácsadó cég szerint a külföldi befektetési alapok az idén előreláthatólag 1,5 milliárd dollárt invesztálnak az ingatlanprojektekbe, csaknem a dupláját a tavalyi összegnek. „Oroszország egyértelműen kulcsfontosságú piac számunkra” – szögezi le John Carrafiell, a Morgan Stanley Real Estate társ-vezérigazgatója. A bank ingatlanfejlesztési részlege júliusban 10 százalékos tulajdonhányadot szerzett az orosz RosEuroDevelopmentben, amely az elkövetkező öt évre 3 milliárd dollár értékben tervez beruházásokat, köztük irodaházakat és bevásárlóközpontokat a regionális nagyvárosokban, valamint egy félmilliárd dolláros, csúcstechnológiai cégeknek otthont adó ipari parkot a szibériai Novoszibirszkben.
DUPLA HASZON. Oroszország vonzereje abból fakad, hogy a gazdaság erősödése és a jövedelmek emelkedése nyomán nő a kereslet az ingatlanok minden típusa iránt. Moszkvában a csúcsminőségű irodák bérleti díja meghaladja az 1000 dollárt négyzetméterenként, ami 60 százalékkal több, mint amennyit Manhattan középső részén kérnek. Ez persze rossz hír az irodát kereső cégeknek, viszont áldás az ingatlan-befektetőknek, akik 10 százaléknál is magasabb éves hozammal számolhatnak, szemben a nyugat-európai 4, illetve az amerikai 5 százalékkal.
A Morgan Stanleyn kívül számos más külföldi befektető jelent már meg az orosz piacon. Az osztrák Meinl European Land például márciusban 508 millió dollárt fizetett négy moszkvai hipermarketért. A brit Raven Russia alap tavaly 226 millió dollárt hozott össze oroszországi ingatlanprojektekre. A szintén brit Fleming Family & Partners már három éve elindította 60 millió dolláros orosz ingatlanalapját, amelyben olyan amerikai befektetők is részt vesznek, mint a General Electric Pension Trust. A csoport most egy újabb, legalább 150 millió dolláros alapot tervez, s egy-két éven belül 1 milliárd dollárt kíván invesztálni orosz ingatlanokba. „Oroszországban határozottan jobbak a lehetőségek, mint Nyugat-Európában” – mondja Nyikolaj Karetnyikov, a Fleming moszkvai vagyonkezelője.
Probléma azonban, hogy nehéz a nyugati normáknak megfelelő projekteket találni. A befektetők változatlanul elégedetlenek az építkezések minőségével, miként az orosz partnerek megbízhatóságával is. Egészen a legutóbbi időkig a külföldi alapok csak már elkészült épületekbe fektettek pénzt, elkerülve a fejlesztéssel és az építkezéssel járó kockázatokat. Egyetlen projekthez átlagosan 300 különböző engedélyt kell beszerezni, és a bürokratikus akadályok miatt nagy tere van a korrupciónak. Ám ahogyan emelkednek az árak, és fogynak a beépíthető területek, a befektetők immár nagyobb kockázatot is hajlandók vállalni a magasabb megtérülésért. Újabban az építkezéseket is finanszírozzák, ahol az éves hozam legalább 20 százalék. Egyúttal célba vesznek olyan, nagyrészt szűzterületnek számító kisebb városokat is, mint Novoszibirszk, Jekatyerinburg vagy Krasznojarszk. „A régiók ma sokkal vonzóbbak a külföldi befektetők számára, mint Moszkva. Vidéken még mindig olcsón lehet nagyon jó területet vásárolni és nagyon jó épületet emelni rajta” – jegyzi meg Natalja Korotajeva, a RosEuroDevelopment kereskedelmi igazgatója.
A moszkvai drágulás miatt egyre többen tartanak attól, hogy a piac túlhevül. Oroszország nagyban rá van utalva az olajbevételekre, így az áringadozás növeli a váratlan sokkok eshetőségét. Elemzők szerint mindazonáltal kicsi az ingatlanpiaci buborék kialakulásának veszélye. „A kereslet még mindig bőven meghaladja a kínálatot” – mutat rá Irina Florova, a CB Richard Ellis ingatlanbefektetési multi moszkvai kutatási igazgatója. Míg Párizsban és Londonban 30-40 millió négyzetméternyi modern irodaterület van, addig a népesebb Moszkvában alig 5 millió, s ennek is nagy része még szovjet időkben épült, ami azt jelenti, hogy gyakran nincs légkondicionálás, gyenge a kommunikációs hálózat és kevés a parkolóhely. Florova szerint ilyen körülmények között „egyhamar nem lehet válság”.
