A kilencvenes évek elején, a tőzsde felfutása előtt az éppen kialakuló luxuslakás-piac stabil befektetésnek számított. Hitel nélkül lakást vásárolni az első lakóparkok valamelyikében, vagy házat építeni a Budai-hegyvidék területén általában igen hamar megtérült. Az országunkban tömegével letelepedő külföldi cégek menedzsmentje nálunk akkor még irreálisnak számító bérleti díjat fizetett az exkluzív otthonokért.
Az előző évtized második felében szárnyaló értéktőzsde elvonta a befektetőket az ingatlanpiacról, ami a lakásépítés volumenében is visszaesést hozott. Az 1998-as globális (és a magyar gazdaságra nagyobb hatással lévő oroszországi) gazdasági válság a tőzsde mélyrepülését hozta, ami után a 2000-ben bevezetett lakástámogatási rendszer újra az ingatlanpiacra vonzotta a jó hozamokat kereső kisbefektetők tömegét.
Miért jönnek a külföldiek?
Hogy a nyugatról érkező befektetőknek (elsősorban írek, spanyolok, angolok) miért éri meg mégis Budapesten lakást vásárolni? Egyrészt mert megfelelő ingatlanfedezettel ők igen kedvező, 2-4 százalékos kamatozású hiteleket vesznek fel hazájukban. (Az eurózónához csatlakozva nálunk is várhatóan jócskán csökkennek majd a lakáshitel-kamatok.) Másrészt a budapesti árszint – még az egyre dráguló belvárosban is – jócskán elmarad a náluk tapasztalhatótól. Harmadrészt pedig – külföldi példákból kiindulva – további áremelkedést várnak az EU-csatlakozást követő években.
Nagy általánosságban el lehet mondani, hogy ma már nem éri meg lakást venni abban a reményben, hogy pár év múlva nagy haszonnal adhatunk túl rajta. A meredek áremelkedések már lezajlottak. A KSH hivatalos adatai szerint például 1999 és 2000 között, egy év alatt 68 százalékkal emelkedtek a lakásárak Budapesten (ezen belül is a VI., VII. és VIII. kerületekben 75-80 százalékkal). Ez, az éppen csak 10 százalék feletti infláció mellett több mint 50 százalékos hozamot jelentett egyetlen év alatt. Az áremelkedés üteme azóta – elsősorban a kínálat felfutásának, valamint a 2003. decemberi hitelszigorítások következtében szűkülő keresletnek köszönhetően – jócskán lelassult, sőt, az idei évben, nem egy területen reálértékben már árcsökkenést lehet tapasztalni.
Amiben érdemes a magyar piacon csemegéző külföldi befektetőket „utánozni”, az a belvároshoz való vonzódásuk. Stabil áremelkedés a folyamatosan megújuló, patinás környezetben lévő, műemlékekhez közeli belvárosi utcákban várható. Az egyre szaporodó új beruházások hatása is egyértelműen pozitív. Számos makrotényezőre kell azonban figyelni. Liftes házban például a legfelső emeleti lakások a leginkább értéktartók, s a kínálat is ezekből a legszűkösebb. Az árakat felhajtó külföldi vevők pedig az utcai lakásokat keresik elsősorban. Nálunk jellemzően közel vannak egymáshoz az új és használt lakások árai, így a befektetés mérlegelésekor inkább a helyszín a meghatározóbb, semmint az, hogy a lakás régi-e vagy új építésű.
Külön vonzerőt jelentenek a – akár csak terv fázisban létező – sétálóutcák. Jó példa erre a VIII. kerület, ahol a Corvin-Szigony (legújabban Corvin-sétány) projekt hírére már 3-4 éve rendre a budapesti átlagot meghaladó arányban nőnek a lakásárak. Egy ilyen, évtizedes távlatban több ezer új és megújuló lakást eredményező beruházás első ütemében vásárolni biztos megtérülést jelent. Csakúgy, ahogy például egy sikeresnek ígérkező, egyedi, új lakótömbben is megéri elsők között jó fekvésű lakást vásárolni, s akár a másfél éves építkezés végén tisztes haszonnal továbbadni rajta.
Ingatlanalapok
Aki mindenképpen az ingatlanpiacon szeretné fialtatni pénzét, de nincs elég tőkéje vagy nem tud eligazodni a szakértői „jó tanácsok” között, annak ideális megoldást jelentenek az ingatlanalapok. Így kisbefektetőként, kevés pénzzel is részesülhetünk akár az iroda- és ipari ingatlanok hozamából is. Egyszerre több ingatlanba fektetve csökkenthetjük kockázatunkat, ráadásul mindezt kényelmesen, szakértői háttérrel. A hazánkban négy-öt éve hozzáférhető tucatnyi nyíltvégű ingatlanbefektetési alap többsége tavaly nettó 11-13 százalékos hozammal jutalmazta a befektetőket. Elemzők szerint többségük idén is 3-5 százalékkal magasabb hozamot nyújt majd az állampapírokhoz képest.
A 2000-2003 közötti időszak a kedvező hitellehetőségek és az alacsony kamatok miatt a kiadási célú lakásvásárlások növekedését hozta. Ezzel azonban nem tartott lépést a kereslet növekedése, s mára jelentős a túlkínálat a bérlakás-piacon.
Mivel a bérleti díjak néhány éve stagnálnak, szemben az emelkedő lakásárakkal, a bérleti díjból származó bevétel egyre több év alatt hozza be a lakás árát. 2003-ban hitelfelvétel mellett is biztos befektetés volt a kiadási célú vásárlás, hiszen az 5-6 százalékban maximalizált hitelkamatok havi törlesztőrészletét a bérleti díj bevétele (természetesen adó nélkül számolva) teljes egészében fedezhette. Az elmúlt egy év során a magas kamatszint miatt az arány inkább fordított volt. Ahhoz, hogy újra jó befektetés legyen a lakáskiadás, az egyik tényező, a kamatok fokozatos csökkenése már teljesülni látszik. A másik fontos szempont, a kereslet emelkedése ugyanakkor nem várható néhány év távlatában, hiszen bérlet helyett a külföldiek nagy része is inkább vásárol magának lakást.
Természetesen, aki nem kényszerül hitelt felvenni egy lakás megvásárlásához, annak reális befektetés a lakáskiadás, hiszen a kedveltebb, belvároshoz közeli területeken az ingatlanok mindenképpen megtartják az értéküket. Ilyenkor a befektetett tőke és a bérleti díj hozamával együtt lehet kalkulálni.
Telekvásárlás
Az elmúlt néhány évben a telek számított a legbiztosabb és legmagasabb hozamot nyújtó lakóingatlan-befektetésnek. Bár tavaly óta a telekpiac is jócskán lefékeződött, piaci szakértők még mindig itt számítanak átlagosan a legmagasabb, belterület esetében az inflációt 2-3 százalékkal meghaladó hozamra az elkövetkező egy évben. Többéves stagnálás után, az erősödő fizetőképes kereslet hatására várhatóan újra lendületet kap majd az exkluzív környezetben, kisebb társasházak építésére alkalmas telkek piaca is. Csakúgy, mint a lakások esetében, a telkeknél is az egyediség a döntő tényező, ami ebben az esetben a fekvésből és a panorámából adódhat leginkább.
Egy másik döntő szempont a telek övezeti besorolása, mely a beépíthetőségét és egyben a piacképességét jelentősen meghatározza. Ugyanazon a területen, ugyanolyan adottságokkal és azonos mérettel akár tízszeres árkülönbség is mutatkozhat egy külterületi és egy belterületbe sorolt építési telek között. Ha megbízható (önkormányzati forrásból származó) információval rendelkezünk egy terület várható átsorolásáról, akkor rövid távon nagy nyereségre tehetünk szert. Itt azonban a lehetőségekhez képest biztosra kell menni, különben az elmaradt övezetmódosítással évekre befagyaszthatjuk tőkénket egy telekbe.
Stabil áremelkedés megy végbe az infrastrukturális fejlesztések előtt álló területeken. A közmű- és útfejlesztések hírére általában megnő a kereslet egy adott terület, vagy település iránt, felhajtva így az árakat. Ez tapasztalható manapság az M0 körgyűrű esetében Budapest délkeleti agglomerációjában (például Gyál, Vecsés, Maglód, Pécel, Üllő), vagy a Szentendrei-sziget térségében a tervezett új északi Duna-híd hatására.
