Végre valóban a hitelkondíciók versenye válthatja fel a reklámok vetélkedését – kommentálta lapunknak Gyuris Dániel, a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) vezérigazgatója a jövő évtől a lakáshitelekre is kötelezővé tett THM-számítást. Való igaz, az elmúlt időszakban olyan marketingfogásokat alkalmazott több pénzintézet is, amely saját hitele olcsóságát sugallva az ügyfélszerzésben ugyan hatékony lehetett, ám aligha segítette a tisztánlátást, az eligazodást az ajánlatok dzsungelében. Az Erste Bank honlapján például a mai napig az a hívószó szerepel, hogy már havi 0,3 százalékos kamat mellett is igényelhető deviza alapú lakáshitel. Ez a csábítóan alacsony mutató azonban éves szinten 3,6 százalékos kamatot takar, és így a piacon legfeljebb a középmezőnyben foglal helyet; az FHB-nál és a CIB-nél például 2,9 százalék a kamat.
KAPASZKODÓ. Hasonlóképpen inkább csak ügyes reklámfogás a K&H részéről, hogy a valóban alacsonynak számító 1 százalékos kezelési költséggel próbálja eladni hitelét. Vagy mégsem? Lehet, hogyha az összes többi kondíciót is figyelembe vesszük, mégiscsak ezek a győztes ajánlatok a piacon? Nos, e kérdésnek egyelőre nem túl egyszerű a végére járni, mivel a különböző költségtényezők összegzése bonyolult feladat. Olyannyira, hogy e számtani mutatvány nehézségeit a pénzintézetek is elismerik, éppen erre hivatkozva sikerült évek óta sikeresen hárítaniuk a THM kötelező számítását. Jóllehet, eddig sem tiltotta semmi, hogy ha egy bank jónak látja, lakáshiteleire is közzétegye e mutatót (ami az áruhitelek esetében például kötelező), ám erre nem akadt példa. Az ingatlan célú kölcsönöknél így eddig az egyetlen kapaszkodónak a törlesztő részletet tekintették az ügyfelek.
A piacra zúduló számtalan hitelféleség azonban láthatóan a jogalkotóknál is kiverte a biztosítékot. Jövő szerdán végre a kormány asztalára kerül az a rendeletmódosítási tervezet, amelynek értelmében 2005. január elsejétől a lakáshitel-szerződésekben, a hirdetésekben és a banki hirdetményekben immáron ott kell díszelegnie a kamatot, a többi banki költséget, valamint az ingatlan értékbecslési díját és a helyszíni szemlék várható díját is magába sűrítő THM-nek.
Az év elejétől tehát minden egyszerű lesz? Csak vetünk egy pillantást a kívánt kölcsön különböző bankok által megadott teljes hiteldíj mutatójára, és rögvest eldönthetjük, melyik pénzintézet legyen a finanszírozónk? Aligha. Mindjárt ott vannak az indulásnál jelentkező egyszeri költségek – mint például a közjegyzői díjak, a tulajdoni lap költségei -, amelyek nem kerülnek be a THM-be, lévén, nem a bankhoz folynak be. Holott például Ditz Gusztávnénak, a Fogyasztóvédelmi Egyesület elnökének tapasztalatai szerint a szerényebb jövedelműek közül sokan éppen az összességében 150-250 ezer forintra rúgó „belépő” miatt már az induláskor padlóra kerülnek, mert csak az utolsó pillanatban esik le a tantusz, hogy erre a kiadásra nincs hitel. Nem sűríti magába a mutató a kapcsolódó biztosítások díját sem, bár az ilyen szerződések megkötése több banknál kötelező. Így erre a tételre is külön kell figyelnie a hitellehetőségeket mérlegelő ügyfélnek.
A deviza alapú hitelek összevetését megkönnyíti az új mutató, mivel a forintban folyósított és törlesztett hitelek esetében tükrözi a devizaátváltási díj, valamint devizák vételi és eladási árai közti különbséget is, amely egyébként jócskán eltérhet az egyes bankoknál. A rendelettervezet – az ajánlatok összehasonlíthatóságának érdekében – arról is gondoskodik, hogy a pénzintézetek a számolás során azonos árfolyamot használjanak. Nem leszünk viszont okosabbak a THM ismeretében sem, ha egy forintkölcsönt egy deviza alapú konstrukcióval akarunk összemérni. A THM ugyanis nem árul el semmit a devizakockázatokról. Az árfolyamrizikó ténye egyértelmű, de mértéke nem számszerűsíthető. Jelenleg pedig tetemes a különbség a forint- és a devizakamatok között az utóbbiak javára, így a forint gyengülése alaposan felnyomhatja a kedvezőnek induló törlesztő részletet. A rendelettervezet a kellemetlen meglepetéseknek úgy igyekszik elejét venni, hogy előírja: a bankoknak jelezniük kell, hogy a THM-be e rizikófaktor nem épül be. Lantos Csabának, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese szerint a legjobb megoldás az lett volna, ha a lakásokra számított THM bevezetésével megvárják, amíg a forint- és devizakamatok közti szakadék eltűnik, de legalább is pár százalékpontra mérséklődik a különbség.
A TRÜKKÖKTŐL NEM VÉD. A THM egyébként forint terepen sem gyógyír minden problémára, például a trükkökben utazó bankok ellen nem nyújt védelmet. Változó kamatperiódus esetén, építkezésre felvett hiteleknél, amikor a munkák előrehaladtával, részfolyósítással jutnak az ügyfelek a kölcsönhöz, egyes vélemények szerint manipulálható a jelzőszám. Az ügyfélnek ilyenkor gyakorlatilag csak arra van módja, hogy tudomásul vegye: megvezették. Az idő előtti visszafizetés, azaz az előtörlesztés ugyanis néhol ingyenes, másutt viszont olyan méregdrága, hogy szóba sem jöhet, bankot váltani tehát nem egyszerű. A CIB és a Raiffeisen például 4 százalékos büntetőkamattal sújtja azokat az államilag támogatott lakáshitelt felvevő egyedülállókat, akiknek sürgőssé válik a lejáratnál előbb visszafizetni a hitelt, az FHB-nál pedig akár 6 százalék pluszköltséget is okozhat ez a döntés.
Bármennyire üdvözlendő tehát, hogy megszületett végre a THM – hiszen az ügyfél az eddiginél tényleg egyszerűbben vetheti össze a különböző ajánlatokat -, ez a mutató sem spórolja meg számunkra az alapos körültekintést.
