10 érvet gyűjtöttünk, ami a lakáspiaci áresést támasztja alá, és 10 érvet, amely stagnálást vagy akár emelkedést valószínűsít. Az érvek egy része (külföldi vevők kereslete, kamatkörnyezet) voltaképpen mindkét oldalon felsorakoztatható, hiszen ma még nehezen mérhető fel, hogy mi lesz a hatások eredője!
Érvek az áresés mellett
1. Finanszírozás hiánya
A keresleti oldalon visszaesést okoz, hogy a lakásvásárlásoknál hiányoznak az olcsó svájcifrank-hitelek. A hitelfelvevők maguk is óvatosabbak lesznek, mert megismerték az árfolyamkockázat fogalmát, a forinthitelek pedig egyelőre rendkívül drágának tűnnek. Sokan elhalasztják lakásvásárlásukat!
2. Csökkenő GDP
A lakáspiaci árszint a legjobban egy ország egy főre jutó GDP-jével korrelál. A legtöbb előrejelzés 2009-ben GDP-visszaesést prognosztizál Magyarországon, ez szinte biztosan ingatlanpiaci árszintcsökkenéssel jár.
3. Recessziótól való félelem
Amikor a csapból is a válság folyik, sokan úgy is elhalasztják ingatlanvásárlásaikat, hogy valójában személyes pénzügyi helyzetük nem romlott. Megjelenik a félelem, az óvatosság, a tartalékolás.
4. Növekvő munkanélküliség
A becslések 50 és 300 ezer ember közé becsülik a válság miatt munkanélkülivé váló magyarokat. A jövedelmi helyzet romlása rengeteg tervezett ingatlanvásárlást felülír.
5. Hosszabb eladási idő
A fenti romló keresleti viszonyok miatt a korábban megcélzott árszinteken csak lassabban adhatók el a lakások. Sokan beleunnak a folyamatba, és inkább hamarabb, de árkompromisszummal értékesítenek, ami ismét árszintcsökkenést eredményezhet.
6. Cégek lakáskereslete, összehúzódás
A magánszemélyek mellett a lakáspiacon jelentős a céges kereslet is. Ha rosszabbul megy a gazdaságnak, ez a kereslet is megcsappanhat, racionális lépés a cégektől a kisebb létszámhoz, kisebb aktivitáshoz igazított kisebb lakás.
7. Uniós befektetők
Bár a magyar ingatlanpiacon nem volt nagy visszaesés, de a magyar lakások tulajdonosai között jelen levő ír, spanyol, brit befektetők otthon komoly veszteségeket szenvedtek el, ahogy nyalogatják sebeiket, kipótolják veszteségeiket, visszafizetik hiteleiket, Magyarországon is lakásértékesítésre kényszerülnek.
8. Likviditási félelmek
Magyarországon viszonylag alacsony a befektetési célzatú lakáskereslet. Azokat, akik mégis így vesznek, azaz értéktartó befektetésnek remélik az ingatlanvásárlást, könnyen elriaszthatja, hogy az ingatlanpiac likviditása romolhat. Reális veszély, hogy az ingatlanokat nem lehet majd eladni, csökken az árszint, ezért a befektetési célú kereslet is apad.
9. Vagyonhatás
A magyar pénzügyi piacokon is súlyos veszteségeket szenvedtek el a részvénypiaci, kötvénypiaci, nemzetközi eszközökbe fektető befektetők. Aki már kisebb vagyonnal rendelkezik, visszafoghatja életszínvonalát, kisebb lakásba költözhet, sőt esetenként a veszteségek miatt lakáseladásra kényszerül.
10. Építőanyagipar
Az ingatlanfejlesztői piac várható drámai visszaesésére adott első reakcióként sok építőanyag-kereskedő és gyártó csökkentette az árait, az alacsonyabb bekerülési költség esetleg visszafoghatja az új lakások, így áttételesen a használt lakások árát is.
Érvek az áresés ellen
1. Valós igények
A magyar lakáspiacon elenyésző a befektetési célú kereslet, szakértői becslés szerint a tranzakciók 90 százalékban nem spekulatívak, hanem valamilyen élethelyzet (fiatalok kirepülése, költözés, gyermek érkezése, válás, lehetőség a nagyobb lakásra) indukálja őket. Az ilyen helyzeteket meg kell oldani, még válságban is, ezért a magyar ingatlanpiac kevésbé írható le a pénzügyi racionalitás logikájával.
2. Alacsony hitelarány
A vevők finanszírozási lehetőségeinek csökkenése nem lesz annyira erős hatás, a magyar lakásállományon értékarányosan még ma is csak 10 százalék a hitel (Spanyolországban 60, uniós átlagban is 30-40 százalék).
3. Sok készpénzes vevő
A válság hatására az értékpapírokban csalódott vagyonosabb befektetők más, értékállónak gondolt befektetések (aranyrúd, svájci frank) mellett az ingatlant is értékállóbbnak gondolják. A lakás valóban kevésbé ingatag, mint egy részvény vagy más forinteszköz, létezik egyfajta állandónak remélt használati értéke. Ingatlankereskedők jelzései alapján már érezhetően megnőtt a készpénzes lakásvásárlások aránya.
4. Külföldiek kereslete
Nyugaton alacsony kamatkörnyezetben előtérbe kerülhet ismét az ingatlanbefektetés. A magyar piac pedig alulárazott, a környezetünkben a cseh, a román, a horvát piac is jóval drágább, a külföldieknek könnyen eszükbe juthat a magyar vásárlás.
5. Kínálatcsökkenés
A piac lassan beárazhatja az újlakás-kínálat csökkenését. Érvényes lehet a klasszikus képlet, ha a kínálat csökken, a kereslet pedig nem annyira, magasabb szinten alakulhat ki az új egyensúlyi ár.
6. Alacsony infláció
A válság talán egyetlen biztosan pozitív hatása, hogy a magyar gazdaságban is csökken az inflációs nyomás. Ha pedig alacsonyabb az infláció, mindig vonzóbbá válik az ingatlanbefektetés, a lakásbérbeadás.
7. Kamatpálya
Az államcsődközeli állapot októberben az állampapírok és a banki betétek hozamszintjét az egekbe, 12-14 százalékig emelte. Ez azonban hamar visszaszorulhat, gyorsan attraktív lesz újra az ingatlanbefektetés.
8. Nemzetközi trendek
Bár Magyarországon most jóval magasabbak a kamatok, mint fél-egy évvel korábban, de a nemzetközi kamatcsökkentés jellemzően mérsékli a befektetésektől elvárt hozamokat, ami globálisan javítja az ingatlanpiaci befektetések környezetét. Ez a hatás itthon is érezhető lesz.
9. Visszatérő fejlesztések, magasabb alapanyagárak
Ma még elképzelhetetlennek tűnik, de a befektetők akár tisztán saját erőből (projekthitelek nélkül) is fognak Magyarországon ingatlant fejleszteni, mert a megtérülések kifejezetten jók. Ebben az időszakban a ma alacsony nyersanyag- és építőipari árak vélhetően újra magasabbak lesznek (sokan a jelenlegi kereslet-visszaesés miatt kiszorulnak kapacitásaikkal a piacról). A visszatérő ingatlanfejlesztések és a magas alapanyagárak emelkedő újlakás-árszintet hozhatnak.
10. Visszaszoruló vagyonosodási vizsgálatok
Ingatlanpiaci szakemberek szerint a nagyértékű lakások keresletét az elmúlt években visszafogta az a félelem, hogy az automatikusan vagyonosodási vizsgálatot von maga után. Ma, amikor fontos cél, hogy a magyar állampolgárok ne vigyék külföldre megtakarításaikat, vélhetően kevesebb vizsgálat lesz, esetleg valamilyen adóamnesztia-szabály is érvénybe léphet. Mindez ingatlanvevőket is előcsalogathat sündisznóállásukból.
