Gazdaság

Projekthitel, tiszta lap

admin
admin

2006. 11. 03. 00:00

A projekthitel lényege, hogy a kölcsönnyújtáshoz nem a vállalkozást világítják át, hanem az elképzelés megvalósítására új, külön céget hoznak létre. A kölcsön biztosítéka maga a projekt lesz, a bank számára reálisan látható bevételeivel, eszközeivel, hosszú távú szerződéseivel (utóbbiak természetesen semmilyen módon sem keveredhetnek az „eredeti” vállalkozás pénzügyeivel).
A piaci alapú vállalati hitelezésben viszonylag magas kölcsönösszeg (2–3 millió euró) alatt nemigen éri meg projektkölcsönt felvenni a magas költségek, például az előzetes és havi műszaki szakvélemény miatt. Ingatlanfejlesztés esetén viszont a bankok saját forrású piaci hitelével is már 100 millió forinttól megéri – vélik a piaci szereplők. A legkisebb cégeknek viszont főképp a lakásfejlesztés céljára kialakított, állami kamattámogatásos projekthitel lehet vonzó.

Érdeklődés, korlátok

Táblázatok
K&H
továbbiak

A számos helyen csökkenő ingatlanpiaci kereslet ellenére a projekthitelek iránt továbbra is a nagy az érdeklődés. „Heti 3–5 cég kér információt nálunk a támogatásos konstrukcióról” – számol be Lengyel Péter, a HVB Bank ügyvezető igazgatója. A vidéki igényeket mutatja, hogy az elsősorban a legalább középméretű, 2–4 millió eurós lakóprojektek finanszírozására összpontosító Sopron Bank Szombathelyen, Sopronban és Győrben is jelentős keresletet tapasztal – tudta meg az Üzlet & Siker Berki Mihály vezérigazgató-helyettestől.

A kamattámogatás csak akkor jár, ha a lakóingatlan eladási ára, bérbeadásnál építési költsége 30 millió forint alatt marad. Ez telekár nélkül, viszont általános forgalmi adóval együtt számítandó. Egy budapesti, Szabadság-hegyi ingatlannál ez lehet, hogy csak egy 2 lakásos társasház tető alá hozására elegendő, egy vidéki kistelepülésen viszont akár egy 20 otthonból álló együtteshez is. További korlát, hogy a hitelintézet csak az áfával, telekárral értendő építési költség 70 százalékát finanszírozhatja, úgy, hogy lakásonként a támogatott összeg nem haladhatja meg a 15 millió forintot. A témáról szóló kormányrendelet még azt is megszabja, hogy a kölcsön folyósításának szakaszosan, a készültségi fokkal arányosan kell történnie.

Banki szempontok

Az állami részvétel fejében a hitelező banknak – meglehetősen bonyolult módon kiszámítva – korlátoznia kell saját költségeit is. Eszerint a felszámítható összes hitelköltség változó vagy éven belüli fix kamat esetében az Államadósság-kezelő Központ (ÁKK) Rt. előző 3 hónapban tartott aukcióin elkelt, egyéves futamidejű diszkontkincstárjegyei (forgalommal súlyozott) hozamátlagának 1,1-szerese, plusz 4 százalék lehet. Éven túli kamatnál ugyanilyen feltételekkel az ÁKK 5 éves futamidejű államkötvényei adják a számítás alapját.

A költségvetési kamattámogatás pedig a kalkulált állampapírhozamok 60 százalékával egyezik meg. Ha valaki nem veszi fel megítélt hitelkeretét, netán szerződést módosít, arra a jogszabályban engedetteken felül természetesen pluszköltséget rónak ki: az Erste Banknál például a rendelkezésre tartási jutalék évi 2 százalék, a szerződés idő előtti megszüntetésének díja 4 százalék.

A projektcég hitelbírálatánál a korábbi mérlegek, referenciák híján elsősorban a meglévő saját erő (ebbe természetesen a telek is beleértendő), az előértékesítési mutatók, a műszaki ellenőr megléte, a várható költségek számítanak. „Mindegyik mutatót szigorú szabályok alapján értelmezik: az előértékesítés például a lakásvásárlókkal megkötött adásvételi szerződéseket és azok alapján már befizetett 10 százaléknyi foglalókat jelenti” – húzza alá dr. Csubak Krisztián, a Kereskedelmi és Hitelbank (K&H) kkv-marketingfőosztályának szenior marketingmenedzsere. A HVB, a K&H és mások is külön biztosítékokat kérnek akkor, ha az ingatlanfejlesztő cég egyúttal maga is építi a lakásokat, s erre nincs külön alvállalkozó.

A banki hiteldöntnökök szemében a projektcég gyengeségei és esetleges erősségei kiegyenlíthetik egymást. Nincs probléma például a kölcsönnyújtással, ha a projektcég saját ereje ugyan kisebb, de jó helyen fejleszti lakóingatlanját, így azt gyorsan lekötötték. A Sopron Bank piaci kölcsöneinél például 40 százalékos értékesítettségnél már 25 százalék önerő elég. Viszont ha a projektcégnek 40 százalék saját forrása és jó tőkeereje van, az sem baj, ha csak a lakások harmada kel el elővételben.

Biztosítékok sora

Noha a nem támogatott projekthitelek futamideje elvileg hosszú – a Budapest Bank ajánlata szerint akár 7, a Sopron Banknál a nem lakásjellegű, hosszabb megtérülésű projekteknél 15 év is lehet –, a tényleges gyakorlat szerint a hitelintézetek a kockázat miatt legfeljebb 1–3 éves futamidőt engednek. Van, aki ezt őszintén be is vallja: a Szigetvári Takarékszövetkezet kondíciós listájában például csak 36 hónapos futamidő szerepel a kamattámogatásos konstrukcióra. Utóbbi devizaneme természetesen csak forint lehet, a piaci alapúak között viszont általában euró-, dollár- és svájcifrank-alapú projekthiteleket is lehet találni.

Az odaadott pénz biztosítékaként a bankok jelzálogjogot jegyeznek be az ingatlanra, zálogjogot a projekttársaság vagyonára, általában óvadéki számlára utaltatják a projekt összes bevételét. Ráadásként kiköthetnek még például tulajdonosi garanciát a költségek túllépése ellen, esetleg biztosítási védelmet is előírhatnak maguknak.

A jegybanki alapkamat, s nyomában az állampapírok átlaghozamának emelkedése növelheti a projekthitelt felvevő cégek terheit (igaz, a kamatkiegészítéses konstrukciónál a drágulással párhuzamosan emelkedik a támogatás mértéke is). A HVB Bank ügyvezető igazgatója szerint azonban 1–2 százaléknyi kamatemelés nem hat jelentősen a költségekre, ehhez képest sokkal nagyobb probléma lenne az érintett kis- és középvállalkozóknak a lakásárak esetleges csökkenése.

vissza a címlapra

Legfrissebb videó mutasd mind

Christian Lindner (L), leader of the free democratic FDP party, walks past German Chancellor Angela Merkel during a session at the Bundestag (lower house of parliament) on November 21, 2017 in Berlin. / AFP PHOTO / Odd ANDERSEN

Ezért a kudarcért megfizethet Merkel

Mickey Rooney as the notorious 1930s gangster, Baby Face Nelson, starring in the film of the same name, poses with Leo Gordon as villainous bank robber, John Dillinger, in front of an original newspaper headline. (Photo by George Rinhart/Corbis via Getty Images)
Nézd meg a legfrissebb cikkeinket a címlapon!
24-logo

Engedélyezi, hogy a 24.hu értesítéseket
küldjön Önnek a kiemelt hírekről?
Az értesítések bármikor kikapcsolhatók
a böngésző beállításaiban.