Az óvatosság az elsődleges ismérve az idei irodapiaci előrejelzéseknek, s ez a 2001-es eseményeket, piaci jellegzetességeket tekintve cseppet sem meglepő. A kelet-közép-európai térség három jelentős irodapiaca ugyanis éppen úgy felemás évet zárt, mint az Európai Unióé és az Egyesült Államoké – áll a DTZ Research friss elemzésében.
|
2001
|
Varsó
|
Budapest
|
Prága
|
|
Kínálat
|
1 577 500
|
1 144 000
|
1 086 000
|
|
Új kínálat
|
216 000
|
169 000
|
51 000
|
|
Kereslet
|
181 000
|
154 100
|
128 100
|
|
Kihasználatlan-
sági ráta |
15,9%
|
22,0%
|
9,3%
|
|
Forrás: DTZ Research
|
|||
A lengyel, a cseh és a magyar főváros irodapiacain egyaránt lassult a fejlődés üteme, a kihasználatlansági ráta csökkent, miközben az első osztályú irodák bérleti díjai lassan elérik a mélypontot.
Arany Prága, drága VarsóPrágában az elmúlt két év irodafejlesztései révén bérelhető területek elfogytak, jóllehet tavaly is adtak át néhány épületet, főként a cseh főváros első és második kerületében. A kihasználatlansági ráta az elmúlt egy évben 4 százalék körüli volt. A túlkínálat mérséklődésével a havi bérleti díjak négyzetméterenként 18-19,5 euró körüli értékre álltak be.
Hosszabb távon is fenntartható egyensúly alakult ki 2001-ben az első osztályú irodapiac keresleti és kínálati oldala között a megelőző három évben fejlesztési robbanást megélt Varsóban. Az új kínálat mennyiségi csökkenést mutatott, elsősorban a belvárosban, a külvárosi alpiacokon több újonnan épült irodát ajánlottak fel, mint amennyi elkelt. A bizonytalan gazdasági helyzetet figyelembe véve a kereslet mind a bel-, mind a külvárosi alpiacokat tekintve viszonylag magas maradt, noha a megelőző évit nem érte el. Az átlagos kihasználatlansági ráta valamelyest csökkent. A központi üzleti negyed első osztályú irodáinak havi bérleti díjai négyzetméterenként 30-33,5 eurós szinten látszanak stabilizálódni.
Pestre szabott kereslet
A budapesti első osztályú irodák bérleti díja havonta és négyzetméterenként 17-18,5 euró közé mérséklődött, és a DTZ Research jövőre sem vár emelkedést, tekintve, hogy a fővárosi irodapiac kínálati jelleget öltött. A jó minőségű, jó elhelyezkedésű, számos magas színvonalú szolgáltatást nyújtó, parkolóhelyekkel megfelelően ellátott irodaházak ugyanakkor a túlkínálat ellenére is könnyebben bérbe adhatók – véli Takács Róbert, a Biggeorge’s International Ingatlantanácsadó Rt. munkatársa. Szerinte egyre több bérlő kap észbe, és köt a jelenlegi nyomott bérleti díjakon hosszú távú bérleti szerződést, mivel a beruházások megtorpanása miatt, továbbá az ország uniós csatlakozási időpontjának ismeretében a bérleti díjak ismét emelkedni fognak.
A fővárosi irodák iránti kereslet nyolc egymást követő perióduson át nőtt. Emögött elsősorban a Magyarországon a kilencvenes években megtelepedő, külföldi tulajdonú közép- és nagyvállalatok terjeszkedése áll. Az 1996-97-ig kínálathiányosnak tekinthető irodapiac fejlesztési láza sok befektetőt megfertőzött, Takács Róbert az irodaházak kihasználatlansági rátájának növekedését is a “túllőtt” beruházásoknak, s nem a kereslet csökkenésének tulajdonítja.
A DTZ szerint hat év folyamatos növekedés után az éves új kínálat 2001-ben elérte a csúcsot. Noha 2002-re tekintélyes mennyiségű új iroda jelenhet meg a piacon, a beruházókat és a bérlőket egyaránt elbizonytalaníthatják a nem túl rózsás világgazdasági állapotok.
Minőségi kategóriákImpozáns recepcióstér, elegáns burkolatok, tetszetős külcsín, négycsöves fan-coil rendszerű légkondicionálás, emelt padlóban vagy kábelcsatornában történő kábelezés, a bérlők igényei szerinti belső válaszfalazási lehetőség, legalább 500 lux fényerő, antisztatikus padlószőnyegburkolat, az irodaterülethez tartozó önálló vizesblokkok és teakonyhák, tűzjelző berendezés, kártyás beléptető rendszer, monitoros figyelő rendszer, recepció, 24 órás biztonsági szolgálat, étterem, mélygarázs – ezek az alapismérvei egy új építésű, első osztályú irodaingatlannak, más néven A-kategóriás épületnek.
A B-kategóriás épületek (amelyek sok esetben a kilencvenes évek elején még A-kategóriásnak számítottak) szintén kínálják a kívánt technikai szolgáltatásokat. Az eltérések főleg a minőségében mutatkoznak: a külső és belső megjelenésükben kevésbé impozáns B-kategóriásokban csak split klíma, esetleg kétcsöves klímarendszer működik, nincs alattuk mélygarázs stb.
Térülj, térülj, asztalkám!
A zömükben külföldi beruházók, befektetési alapok kezében lévő magyarországi bérirodaházakkal szemben tulajdonosaik alig támasztanak nagyobb hozamelvárást, mint mondjuk az unióban. Egy A-kategóriás irodaház esetében például, hosszú időtartamú bérleti szerződésekkel, jó garanciákat felmutató bérlőkkel, az eltérés 0,5-1,5 százalékpont is lehet, alacsonyabb minőségű irodaházaknál pedig 1,5-2,5. Ennél jóval magasabb, 4-5 százalékpontos különbséget várnak el például a vegyes jellegű (irodai és logisztikai funkciókat egyesítő) ingatlanokban utazók.
Jóllehet a nagyobb cégek közül több saját tulajdonú irodaházat építtet(ett), a nyomott bérleti díjakat egy saját tulajdonú épület kivitelezési és fenntartási költségeivel szembe állító vállalatok jó része kitart a bérlés mellett (Pantel, Vodafone, Opel). Bár utóbbiak esetében is egyre jellemzőbbek a testre szabott, igény szerint felépített, built to suit irodaprojektek (amilyen az Unilever székháza is), használóik ezeket is bérlik.
|
A 20 legnagyobb irodapiaci beruházó
nemzetisége alapján (2001 vége) |
|||
|
Ország
|
m2
|
százalék
|
|
|
Ausztria
|
182 300
|
35
|
|
|
Németország
|
83 100
|
16
|
|
|
Izrael
|
79 700
|
16
|
|
|
Svédország
|
64 800
|
13
|
|
|
Egyesült Államok
|
53 400
|
10
|
|
|
Kanadai/Magyar
|
19 200
|
4
|
|
|
Belgium
|
16 000
|
3
|
|
|
Magyarország
|
15 500
|
3
|
|
|
Összes
|
514 000
|
100
|
|
|
Forrás: DTZ Research
|
|||
