A lakásépítések száma drámai csökkenést mutatott a ’90-es években. Míg a ’80-as évek végén 40-50 ezer új építési engedélyt adtak ki évente, 1999-ben a maga 19 ezer használatba vett lakásával negatív csúcsot döntött a lakásépítés.
Azóta azonban drasztikus változásnak lehettünk tanúi: a nagyobb városokban egymást érik az építkezések. Ráadásul már nemcsak a családi házakra, hanem a lakáspolitika szempontjából sokkal egészségesebbnek tekintett több lakásos épületekre is igen nagy a kereslet. Hála a kedvezőbb gazdasági helyzetnek és az újonnan bevezetett támogatási formáknak.
Trendváltás Megfordult az a hosszabb ideje tartó tendencia, miszerint az ország fejletlenebb régióiban épült több lakás. 1999-től a lakásépítés súlypontja ugyanis áthelyeződött az ország gazdaságilag dinamikusabb régióiba, elsősorban Közép-Magyarországra és Nyugat-Dunántúlra. A kiadott új lakásépítési engedélyek és a befejezett lakásépítések erőteljes területi koncentrálódását figyelhetjük meg: az új engedélyek 54 százalékát Budapest, Pest, Fejér és Győr-Moson-Sopron megyékben adták ki (az összes engedély 42 százaléka Budapestre és Pest megyére jut), és a lakások 42 százaléka is ezeken a területeken épült meg az adott időszakban.
Építkezések mindenhol
2000-re az újonnan kiadott építési engedélyek száma 44700. Ez rekordérték, 46 százalékkal több, mint az előző évi (Friss adatok a KSH-tól >>). A befejezett lakások száma is növekedésnek indult, még ha szerényebb mértékben is. A kedvező tendenciák folytatódnak 2001 első negyedévének adatai szerint is. Az új engedélyek száma 37 százalékkal, a befejezett lakásoké pedig 52-vel nőtt a 2000. év azonos időszakához képest.
Nem véletlen tehát, hogy hatalmas üzletet szagoltak ki a vállalkozók: az 1999-ben kezdődő lakás-boom miatt a használt lakások ára nem különbözött jelentősen az újakétól, így egyre több gazdasági társaság kezdett bele lakóházak, társasházak építésébe. A gazdasági vállalkozások beruházásában épített lakások száma 2000-ben 43 százalékkal nőtt az 1999-es évhez képest, így tavaly az összes lakásépítés 15 százalékát jelentette. Az idei első negyedévben ez az arány azonban már 19 százalékra kúszott fel, az eladásra épített lakások aránya idén már elérte a 20 százalékot (a tavalyi 12 után).
A kedvezményes hitellehetőségeknek köszönhetően egyre többen vesznek fel banki kölcsönt lakásvásárláshoz. Az év elején már 210 milliárd forint lakáshitelt kezeltek a bankok.
Az új lakás vásárlásához vagy építéséhez igénybe vehető kedvezményes, nyolcszázalékos kamatozású hitel kamattámogatását két százalékkal felemelhetné a kormány – javasolta a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) konferenciáján Oszlányi Zsolt, az OTP Bank Rt. ügyvezető igazgatója. A kamatcsökkentéssel ugyanis az átlagos hitelnagyság akár a duplájára is nőhetne. Hiába ugyanis a jelenlegi kedvezmények, azokat javarészt csak a tehetősek tudják igénybe venni.
Lehetne olcsóbb is…
Számos olyan, a lakásárak növekedését eredményező tényező van azonban jelen a piacon amelyek komoly gondot jelentenek a vállalkozóknak, mivel költségnövelő tényezőként lépnek fel. Amit természetesen a lakást megvásárlókkal fizettetnek meg.
Perel a szomszédA garázsépítések miatt sok szomszédos ház szerkezete veszélybe kerül, a nem megfelelően megalapozott, akár 100 éves házakat meg kell erősíteni. A szakszerűen kivitelezett alapmegerősítések költségei azonban igen komolyak, ez nyilvánvalóan beépítésre kerül a lakásárba. Ha mindez nem történik meg, a szomszédok könnyen perrel fenyegetőzhetnek
• Gépkocsibeállók: az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (Az OTÉK-et részletesen itt olvashatják >>) előírják, hogy annyi gépkocsibeállót kell építeni, ahány lakás lesz az épületben, ehhez jön még azonban a földszinti üzletekre kiszámított gépkocsibeállók száma is. Helyhiány miatt nem minden esetben építhető meg a szükséges számú gépkocsibeálló hely. Ebben az esetben a meg nem épített gépkocsibeállókra egyenként 400 ezer forint megváltást kell kifizetni, mégpedig az építési engedély kiadása idején. A megváltás költsége a lakásárakat növeli meg, nem is kicsit.
Ráadásul főleg a kisebb lakásokra van kereslet – aki azonban ilyet vesz, annak nem feltétlenül van szüksége garázsra. Egy adott épületben – a IX. kerületben – a lakást vásárlók 55-60 százaléka vásárol gépkocsibeálló helyet, a többi megmarad piaci értékesítésre, eladási ideje 2-3-4 év. A kivitelező pénze bent ragad, az értékesítés pedig igen nehézkes.
• Adó az el nem adott garázsokra: tovább terheli a kivitelezőket az is, hogy a nyakukon maradt parkoló helyek után még adót is fizetniük kell, mert az önkormányzat január 1-jétől a gazdálkodó szervezetre keményen kiveti az ingatlanadót, ami négyzetméterenként 900 forint a gépkocsibeálló területére. Míg sikeres értékesítésnél a magánszemély 15 négyzetméterig adómentességet kap.
• Kötelezően megépítendő földszinti üzletek: a rendezési terv előírja, hogy a földszint utcafronti részén minden esetben üzleteket kell építeni. A nagy bevásárló központok azonban átrendezték a vásárlói szokásokat, és a földszinti kis üzletek létjogosultsága egyre több helyen kérdéses. Sok ingatlanfejlesztő esetében ez azt jelenti, hogy a földszinti üzletek megépítése értékesíthetetlen befektetést jelent.
Magas árakBár ezek tisztán piaci folyamatoknak tekinthetőek, az alapanyag és az üzemanyag árának emelkedése is jelentős költségemelő tényező. Ezek ugyanis jóval az éves infláció feletti mértékben drágultak az elmúlt egy évben. A legnagyobb emelkedés a munkabéreknél volt: a munkaerő több mint 20 százalékkal drágult meg.
• Közterület-foglalási díjak: a lakásárak emelkedésében nagyon komoly tényező a közterület foglalási díjak folyamatos emelése az önkormányzat részéről. Köztudott, hogy foghíjtelkeket, tömbrehabilitációt csak az utcákról lehet megépíteni, ezért azonban fizetni kell, ami ismét csak a lakás árába épül be.
• Behajtási engedélyek: a Fővárosi Szállítási Tanácsadó Bt. által meghatározott övezeti behajtási engedély díja igencsak magasan lett meghatározva egyes területeken. Arra a részre, ahol az építkezés folyik, a 3,5 tonna feletti gépjárművek 7-18 óra között csak behajtási engedéllyel, 6750 forintos negyedévi költségért jöhetnek be. Ezt a díjat pedig negyedévre előre ki kell fizetniük azoknak, akik bizonyos helyeken építkezni kívánnak.
• Közműfejlesztési költségek: ezek összege az utóbbi időben igen komoly mértékben megdrágult a főváros közművesített területein. A közműfejlesztési költségek (csatorna, gáz, víz, elektromosság) befizetését ráadásul minden esetben az építési engedélyhez kötik. Ezek is mind olyan előre befizetendő komoly nagyságrendű költségek, amelyek a lakás árában megjelennek. A Quadrat Kft. becslései szerint egy lakásnál ez a költség 300-350 ezer forint között mozoghat. És ez még nem minden! Ezen túl ugyanis a közmű kiépítési költsége (rácsatlakozások, trafóházak) is a befektetőket terheli.
Túl sok lakás?Az utóbbi hónapokban a régi lakások iránt szinte teljesen megszűnt a kereslet, az árak panganak, lefelé tartanak. Az új építésű ingatlanok még mennek, ám egyes ingatlanpiaci szakértők a magas árak, és telítődő piac miatt arra számítanak, hogy néhány hónap múlva igencsak nehéz lesz értékesíteni ezeket a lakásokat. Vannak, akik már ma is ezzel a gonddal küzdenek…
Kevés és drága az építési telek
Az építkezési boom elindulásával a telekárak is az égbe szöktek. A Ferencvárosban például a telek ára 2001-ben már 67 ezer forint négyzetméterenként, ami gyakorlatilag a ráépített lakásra vetítetten 27 ezer forint négyzetméterárat jelent. Ez jelen pillanatban a kivitelezési költség több mint 20 százalékát teszi ki. Normális esetben a telekár a kivitelezési költségeknek csupán 10-12 százaléka szokott lenni. A magasra felszökött telekárak nem a 2001 évi, hanem a 2002, 2003-as lakásárakban fognak majd igazán megjelenni.
Az árakat gyakran telekspekulánsok hajtják fel, akik egy év eltelte után a vásárolt érték kétszereséért értékesítik a megszerzett területeket. Érdekes megoldást alkalmazott erre Berlin városa: a telkek magas áron történő továbbértékesítését a földhivatali bejegyzésekkel akadályozzák meg. A továbbértékesítésre ugyanis csak akkor adják meg az engedélyt, ha a vételár nem magasabb lényegesen a forgalmi értéknél.
A cikk elkészítésében segítségünkre volt Varjasné Székely Éva, a Quadrat Kft. ügyvezető igazgatója és Németh Krisztina, a MALOSZ titkára.
