A felújítások örök kérdést jelentenek: akár makroszinten a lakásállomány állapota és a privatizáció után elmaradt felújítások, akár a háztartások szintjén a köztudatba lassan beszivárgó energetikai tanúsítványok miatt.
A téma felmerülhet azoknál a családoknál is, amelyeknél a finanszírozási lehetőségek beszűkültek, így az ingatlan „ráncba szedése” az elhalasztott lakáscsere alternatívája lehet. A korszerűsítéseknek szintén aktualitást adhatnak a pályázati források, például a panelprogramok is.
Ennyit nyerhet a felújítással
Budapesten tavaly átlagosan ötödével magasabb áron cseréltek gazdát a felújított ingatlanok, míg vidéken a különbség ennek a dupláját is elérhette. „Pontos árkülönbséget nehéz megállapítani a régi és a rendbe szedett ingatlanok között. A két kategóriát ugyanis nem lehet homogén csoportokra bontani, hiszen két lakásfelújítás között is rengeteg eltérés lehet a műszaki tartalomban, a nehezen összevethető esztétikai értékekről nem is beszélve” – mondta az Otthon Centrum vezető elemzője. Déry Attila hozzátette: azt sem szabad elfeledni, hogy az ingatlan állapota csak az egyik, és nem is a legjelentősebb az ármeghatározó tényezők közül. (A vásárlásnál a legfontosabb szempont az elhelyezkedés és az ár. Ezeket követi a lakás vagy ház állapota, mérete, elosztása és a fenntartási költségek.)
Az ingatlaniroda tapasztalatai szerint a vevők hajlandók magasabb árat fizetni egy jó állapotú, felújított lakásért, de ez korántsem garancia arra, hogy az eladó minden egyes beruházása megtérül. A felújítás tervezésénél már érdemes egy lehetséges eladásra is gondolni, még akkor is, ha a munkálatok a tulajdonos saját igényei alapján történnek.
Magasabb energetikai osztály, magasabb ár?
Bár az energetikai besorolás hatással van az árakra, de a kapcsolat nem függvényszerű, tehát nem jelenthető ki, hogy egy B kategóriás ingatlan minden esetben többet ér egy G osztályzatú lakásnál. Egyértelmű összefüggés még akkor sem áll fenn, ha leszűkítjük a vizsgált kategóriát, például a XI. kerületi használt téglalakásokra. Természetesen nagyon hasonló ingatlanok esetében kimutatható a korszerűsítésből származó árelőny, de fontos látni, hogy az ingatlan állapota és energetikai jellemzői csak részben befolyásolják az adásvételt.
Érdemes elkerülni a szélsőséges megoldásokat
Nem ritka, hogy a tulajdonos saját ízlése és igényei szerint elvégzett munkálatok költsége nem térül meg teljesen az eladás során. „Mindig csomagban érdemes gondolkodni. Egy több területre kiterjedő felújítás költségeit könnyebben lehet érvényesíteni az árban, mint a csak esztétikai vagy csak műszaki, gépészeti modernizálást” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
Kulcsfontosságú, hogy a minél nagyobb megtérülés érdekében kerülni kell a szélsőséges megoldásokat, és érdemes a jövőbeli vásárlók igényeit is figyelembe venni. Jó példa lehet erre egy olyan gépészeti megoldás kialakítása, amely segítségével okostelefonnal lehet a kanapén fekve a világítást vagy a klímát irányítani. Egy ilyen rendszer költségei egy magasabb presztízsű ingatlan esetében megtérülhetnek, míg egy panellakás esetében egészen biztosan nem.
Szakértői mustra
A „háznézők” között egyre több a tudatos vásárló, aki akár szakemberek bevonásával méri fel az ingatlan műszaki állapotát. Nem ritka, hogy a vevők a szakértő megállapításait külső, harmadik fél által készített szakvéleményként az áralkuban használják fel.
„Az eladást már az is hathatósan segítheti, ha az eladó megbízható forrásból szakvéleményeket, igazolásokat szerez be, hogy egy átalakítás kivitelezhető. Terveket készít, ötleteket ad az érdeklődőnek a felújításhoz. Ez gyakran többet ér, mint egy tisztasági festés, ami egyes vevőknek akár gyanús is lehet. Régi ingatlanok esetén, ahol nyilvánvaló, hogy sok mindent fel kell újítani, nem feltétlenül célravezető a tisztasági festés, ez inkább a jobb állapotú lakások eladási esélyeit növeli” – összegezte Kühne Kata.
A felújításnál az utolsó lépés legyen a fűtéskorszerűsítés
Ahogy korábbi cikkünkben is javasoltuk a munkálatokat mindenképpen a nyílászárók cseréjével kezdje, ezt követi a falszigetelés, és csak ezek után jöhet a fűtési rendszer.
A fűtéskorszerűsítéssel arányaiban nagyobb megtérülés érhető el, különösen, ha nagyon régi (például konvektoros) rendszerekről van szó. Fontos viszont, hogy egyes régi, például kályhás fűtés esetén szakemberrel kell megvizsgáltatni, hogy marad-e elég levegő a lakásban. Az új ablakok, ajtók ugyanis légmentesen zárnak, így akár baleset is előfordulhat, ha a fűtési levegő külső bevezetését nem oldják meg. (Legveszélyesebbek e téren a gázpalackkal működő szieszta kályhák és a hagyományos kályhák, amelyek a szoba levegőjét veszik el a fűtés során.)
