Olvasói kérdés alapján foglalkozott a Bankmonitor azzal, milyen lehetőségeik vannak a kivándorolt magyaroknak, ha itthon építenék ingatlanvagyonukat.
A kérdés a következő volt:
Külföldön élünk a párommal és a két gyermekünkkel, a magyar lakcímem még mindig megvan és lakástakarékkal is rendelkezem. A fizetésünk közösen forintra átszámolva 1,3 millió forint, amihez még egy Magyarországon lévő lakásból havonta 130 ezer forint jön be bérleti díjként, ami tehermentes. Szeretnénk egy másik lakást is vásárolni 20-30 millió forint értékben. Mekkora önerő, thm és törlesztőrészlet mellett vehetünk fel hitelt?
A szakértő válaszából az derült ki, hogy kaphatnak magyar lakáshitelt, mégpedig a következők miatt:
- Mivel a kérdezőnek van magyar lakcíme és azt megtartotta, ezért nem lesz szükség kézbesítési megbízott közbeiktatására.
- És ha van lakástakarék-szerződése (ltp), akkor magyar adószámmal is rendelkezik még, különben nem kapná meg az ltp-hez kapcsolódó állami támogatást.
Ilyen formában semmi akadálya sincs a hitelfelvételnek. (És persze a lakástakarékra járó állami kedvezményt is igénybe vehetik.)
Mivel van már egy befektetési ingatlanja, ami tehermentes, ezért a portál szakértője feltételezte, hogy a szokásos tételeken kívül nagyobb kiadása sincs. Továbbá a kérdező kellően magas jövedelemmel rendelkezik ahhoz, hogy egy hazai banknál lakáshitelt kaphasson, ámbár például a külföldi munka miatt a jövedelem érkeztetésre vonatkozó kamatkedvezményre valószínűleg nem tarthat igényt. Hiszen nem reális elvárás, hogy egy külföldi munkáltató egy magyar bankhoz utalja a bért. De bankja válogatja, lehet, hogy bizonyos összeg jóváírása is elég a kedvezményhez, nem kell a munkabért a számlára utalni. Ez utóbbi megoldás viszont körülményes és költséges – tette hozzá.
Mennyi lehet a hitel és a törlesztő?
Jelenleg a banki gyakorlat az, hogy az ingatlan értékének maximum 80 százalékát hitelezik meg, vagyis 20-30 milliós ingatlannál a megkapható hitelösszeg 16-24 millió forint lehet. A maradékot önerőből kell előteremteni, ami 4-6 millió forint között mozog a példában. Viszont a hitel összege feljebb tornászható akkor, ha pótfedezetet tudnak biztosítani, például a már meglévő, tehermentes ingatlant. De ekkor sem mehet a hitel a megvásárolni kívánt lakás ára fölé.
Az általános gyakorlat, hogy a fizetés legfeljebb 35-40 százalékát érheti el a törlesztőrészlet. Ha a közös jövedelmet kettéosztjuk, akkor fejenként 650 ezer forintos kereset jön ki, ami több mint elegendő. Ezt alapul véve egy hitelfelvevőnél a maximális törlesztőrészlet 240-280 ezer forint is lehet, bár adóstárssal ez még magasabbra tornázható fel.
Lakáshitel-kalkulátoruk szerint a 16-24 millió forintos hitel 20 évre a legolcsóbban – jövedelemérkeztetés nélkül – 3,5 százalékos thm-mel érhető el, aminek a havi induló törlesztője 90-140 ezer forint. Ekkor viszont be kell vállalni, hogy 6 havonta változzon a törlesztőrészlet. 5 éves kamatfixálásnál a thm 5,5% körüli, ami 110-165 ezer forintos induló havi törlesztővel egyenértékű. Egy végig fix lakáshitelt viszont akár már 7 százalékos thm-mel és 120-180 ezer forintos törlesztővel megkaphat.
Tudva azt, hogy milyen a keresetük, ki lehet gazdálkodni azt is, hogy a futamidőt 20 év helyett 10 évre rövidítik le. Ez azért is ajánlatos, mert egyrészt kevesebb kamatot kell a banknak kifizetni, másrészt mivel 10 éves a hitel, ezért a bank is olcsóbban tudja adni (ugyanis kisebb a kockázata). Még a végig fix hitelnél is 10 évre a 16-24 millió forintot havi 180-270 ezer forint törlesztésért meg lehet kapni. A thm a végig fix hitelnél 6% körül található, ami a helyi viszonyokat és a kilátásokat ismerve igen vonzó lehetőség.
