Az elmúlt években komoly emelkedés bontakozott ki az ingatlanpiacon, a saját lakást vásárolók mellett a befektetési célú vásárlás is felerősödött, egyes esetekben a tranzakciók felét is ők vihetik el. Az egyre vonzóbb hitelkonstrukciók és állami támogatások is segítették a folyamatot, az áremelkedés viszont nemcsak a lakások értékét emelte meg, hanem az albérleti díjakat is.
Tradicionálisan magas a saját tulajdonú lakások aránya Magyarországon, a válság ebben sem hozott változást, legfeljebb egyes vevőknek ki kellett várniuk, míg jobbra fordul a helyzetük. A statisztikák szerint is egyre többen vásárolnak, ezért is készítettünk becsléseket arra vonatkozóan, hogy valóban olyan jó döntés lakást venni, mintha csak a bérlést választjuk.
Mindenki érezheti a számítások bemutatása előtt is, hogy mindenképpen megéri a kinézett lakást megvásárolni, ha lehetőségünk van rá. A példánkban egy 22 millió forintos lakás szerepel, amihez van 6,6 millió forint önerőnk. Hitelhez 6 százalékos THM mellett juthatunk, ha a 20 éves futamidő felére rögzítjük a kamatot. A lakáshitelért havonta 121 ezer forintot kell fizetni, miközben a lakás bérleti díjából ennél 20 ezer forinttal fizetnénk kevesebbet. A saját ingatlanvagyonunk viszont az eltelt évek számával arányosan egyre nagyobb lesz, az éves hozam jelentősen meghaladja a biztonságos befektetéseken elérhető hasznot.
Hatalmas előnyre tehetünk szert
Érdemes azzal kezdeni, hogy az igazán nagy előnye a vásárlásnak a bérléssel szemben, hogy előbbi esetében a saját vagyonunk növekszik, míg utóbbinál ez nem történik meg. Mivel a példában hitelt kell felvenni a lakásvásárláshoz, ezért csak fokozatosan nő a vagyonunk. Pontosan annak megfelelően, ahogy a tőkét visszafizetjük a banknak. Az időszak végén azért nőhet gyorsabban a vagyon, mint az elején, mert a törlesztőrészletnél is a futamidő végéhez közeledve egyre nagyobb arányban fizetjük vissza a tőkét.
A bérléssel összehasonlítva egyedül az első évben kisebb a vagyonunk, ami arra vezethető vissza, hogy az ingatlanvásárlás költségei kezdetben magasak. A 22 millió forintos ingatlannál az általunk számított 1,3 millió forint csak a legszükségesebbeket tartalmazza, például a szükséges felújítást vagy bútorvásárlást nem. A következő években viszont már fordul a kocka, és ez így is marad a 20. év végéig, amikor is ingatlan vételárának teljes egésze minket illet (az ingatlan árnövekedése is), ugyanis tehermentes lesz a lakás.
Ha leteszünk a lakásvásárlásról, és a bérlést választjuk, akkor a következőképpen néz ki a számítás. A 6,6 millió forintos önerőből 200 ezer forintot levonunk a kéthavi kaució miatt, a többit szabadon befektethetjük.
Óvatos becsléssel, egyszázalékos reálhozammal számolva 20 év után 12 milliónk lesz, ami mai értéken 7,7 millió. Nincs igazán miről beszélni, mert ezzel párhuzamosan a 22 milliós lakás áll.
Idővel a havi kiadások között sincs nagy különbség
Nincs kétség afelől, hogy a vásárlással nagyobb vagyont gyűjthetünk össze, mint bérléssel. Nem mindegy azonban, hogy a havi költségeink hogyan is alakulnak egyik, illetve másik esetben. A bérlésnél egyszerűbb dolgunk van, ott a kaució mellett a havi bérleti díjjal kell számolnunk. Úgy kalkuláltunk, hogy 5,5 százalékos a bérleti hozam évente, vagyis havi alapon 101 ezer forintot fizetünk a lakásért. A becsléseink szerint minden évben nő a bérleti díj, méghozzá olyan mértékben az infláció felett, mint ahogy az ingatlan piaci ára emelkedik.
Lakásvásárláskor sok költség adódik, amit nekünk kell állnunk az önerőn kívül. A lakáshitelt már úgy szükséges felvenni, hogy abba belekalkuláljuk a használt lakás esetén fizetendő 4 százalékos vagyonátruházási illetéket, valamint az ingatlan árának 2 százalékára rúgó egyéb költségeket, mint az ügyvédi díj. Ezentúl az állagmegóvás is a mi feladatunk, ami minden további nélkül elvihet évente 1 százalékot. Mindent összeszámolva induláskor 140 ezer forint körüli összeg jön ki, amiből 121 ezer forint a hitel törlesztőrészlete.
Bőven megéri az áldozatot, mert az ingatlanvagyonunk egyre nagyobb lesz hitelből vásárlás esetén is. És azzal még nem is számoltunk, hogy mi lesz, ha az időszak elején bérbe adjuk a lakást, és átmenetileg egy olcsóbb ingatlanban húzzuk meg magunkat.
