Akárcsak a magasabb árszintű kerületeket, a X., a XIX. és a XX. kerületeket is a bővülő kínálat, a túlárazottság és a stagnáló eladási árak jellemzik. Új lakások hiányában a CSOK hatása nem érezhető, de az árak várhatóan itt is csökkenni fognak jövőre.
A kereslet ugyan még mindig élénk, a kínálat viszont ehhez képest bővült 2016 első negyedévében Kispesten és Pesterzsébeten, így ma már jobban válogathatnak a vevők, mint néhány hónappal korábban – jelezte az elemzést készítő Balla Ingatlanirodák XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője, Lendvainé Pető Zsuzsanna. Az árak ugyanakkor változatlanul magasak – tette hozzá Kántor Istvánné a kőbányai szakmai vezető. Tapasztalatai szerint a X. kerületben már a kereslet is gyengült az év első hónapjaiban, ami a magas árakkal párosulva egyre növekvő eladási időt eredményez.
Készpénzes vevők, befektetők, mérsékelt alku
Ennek talán az is az oka, hogy az alku mértéke továbbra is mérsékelt: a X. kerületben Kántor Istvánné szerint mintegy 3-5 százalék, míg a XIX. kerületben Lendvainé Pető Zsuzsanna ennél azért nagyobb eladói árengedményekkel találkozik: akár 10-15 százalékkal is csökkenteni tudják a vevők az árakat. De az eladók csak akkor mennek bele ilyen mértékű árengedménybe, ha olyan kedvezményeket biztosít számukra a vevő, mint például a hosszabb kiköltözési idő – tette hozzá.
Ugyanígy jelentős tényező az alkufolyamatban, hogy a vevő készpénzért vagy hitelre vásárolna. Előbbiből még most is több van a piacon Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint, viszont Kántor Istvánné 50-50 százalékra teszi az arányt Kőbánya esetében. A készpénzes vevők egy jelentős része befektetési célból vásárol ingatlant a XIX. és a XX. kerületben, ami azt jelenti, hogy vagy bérbe akarják adni, vagy a gyerekek számára veszik. Hitelre általában a fiatal házasok, illetve 1-2 gyermekes családok vásárolnak.
Ami a bérleti piacot illeti, nagyon szűk a kínálat ezekben a kerületekben. A kiadó lakások olyannyira keresettek, hogy amint meghirdetnének egy-egy ingatlant, arra már az ismertségi körből
lecsapnak az érdeklődők. A bérleti díjak ennek következtében változatlanul magasak, és ezen a fronton egyelőre nem is várható változás – mondta az iroda XIX. és XX. kerületi szakmai vezetője.
A jó adottságú panellakás a favorit
És, hogy mit keresnek az ingatlanvásárolók? Elsősorban a panellakások vonzóak a számukra, ezek közül is a legfelkapottabb típus az 1+2 félszobás ingatlan, ami lehet akár erkélyes vagy étkezőkonyhás is – mondta Lendvainé Pető Zsuzsanna. Szintén kedvelt típus a másfélszobás erkélyes panellakás, illetve nagyon keresettek a négyemeletes házakban az első és második emeleten elhelyezkedő ingatlanok. A panellakások ára a X., a XIX. és a XX. kerületekben is 250-280 ezer forintos négyzetméterár környékén alakul. A lakások nagy része ezen az áron el is kel – tette hozzá Kántor Istvánné.
A téglalakások piacánpersze ennél is magasabbak az árak: a kedvelt Wekerle-telepen 300-350 ezer forintos négyzetméterárakról beszélhetünk, bár az eladók sok esetben ennél azért jóval magasabb árat szeretnének elérni. De ilyenkor az értékesítés igencsak elhúzódik, és általában csökkenteni kell a hirdetési árat, hogy vevőre találjon az ingatlan. A leggyorsabban egyébként a patinás wekerlei házakat, és a tipikus 2-4 lakásos házrészeket lehet eladni – jegyezte meg Lendvainé Pető Zsuzsanna.
A metró-közeli utcákat és a lakóparkokat kedvelik
A Wekerle-telep egyébként az egyik legkeresettebb rész errefelé, de a XIX. kerületben a lakótelepi városrész metró-közeli utcái is vonzóak a vevők számára remek közlekedési adottságaik miatt, különösen abban az esetben, ha az adott épület részt vett a panelprogramban.
A XX. kerületben a központi részeket kedvelik a vevők, elsősorban az itt található panellakásokat, melyek a fentebb említett négyzetméterárakon kínálva az átlagosnál gyorsabban el is adhatók. Ezen kívül az olyan 10 évnél fiatalabb lakóparkok vonzóak még az érdeklődők számára, mint amilyen a Mediterrán lakópark, ahol 380-400 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk.
Hasonlóak a négyzetméterárak Kőbánya újszerű, tégla építésű lakásai esetében is – jegyezte meg Kántor Istvánné, aki szerint a X. kerületben egyértelműen az Újhegyi lakótelep és az Óhegy park közelében fekvő utcák a legfelkapottabbak.
A bérlakások még mindig drágák, de az eladási árak csökkenhetnek
A Családok Otthonteremtési Kedvezményének (CSOK) új szabályai a fentebb vázolt folyamatokba egyelőre nem szólnak bele Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint, hiszen nagyon kevés az új beruházás ezekben a pesti kerületekben. Így aztán csak elvétve találkoznak az ingatlanközvetítők olyan vevővel, aki a 10+10 milliós támogatást igénybe tudná venni, inkább az jellemző, hogy a használt lakásokra adható kisebb összegű támogatás lehetőségével élnek a vásárlók.
Mint Kántor Istvánné hangsúlyozta: egyelőre a X. kerületben nagyon alacsony az újépítésű lakások száma, olyannyira, hogy újépítésű ingatlanpiacról Kőbánya esetében gyakorlatilag nem is beszélhetünk. Ha akad is eladó lakás, azt maguk a beruházók értékesítik, nem pedig az ingatlanközvetítők. Véleménye szerint egyébként az új lakások hiánya miatt a CSOK-ra jogosultak kénytelenek lesznek majd más kerületekben lakás után nézni.
Ugyanakkor úgy látja, hogy ezek a hamarosan piacra kerülő újépítésű lakások jövőre a használt lakások árának csökkenését is magukkal hozzák. De ugyanebbe ez irányba mutat Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint az is, hogy egyre több lakás kerül a piacra, és bár az árak egyelőre változatlanul magasak, a növekvő kínálat az árak konszolidálódását eredményezi majd.
