Habár a pesti belvárosban nem a jelenleg olyannyira felkapott panellakások kínálata dominál, mégis akadnak olyan utcák és lakástípusok, ahol az elmúlt fél évben akár harmadával is emelkedtek az árak – jelezte Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának vezetője. Ez egyrészt a masszív befektetői keresletnek köszönhető, másrészt pedig annak, hogy a belváros mindig is egy kiemelt része volt Budapestnek.
Kellemetlen helyzetben az otthont keresők
A szakember tapasztalatai szerint az elmúlt időszakban egyértelműen a befektetők – nagyobb részben a magyar, húsz százalékban a külföldi befektetők – domináltak a belvárosi ingatlanpiacon: az ingatlant vásárlóknak akár kétharmada is befektetési céllal vásárolt az előző fél évben ingatlant. A szakember véleménye szerint ennek egyrészt az az oka, hogy az ingatlanpiaci befektetés úgymond “divattá” vált, másrészt viszont az év első felében bizonytalanná váló egyéb pénzügyi termékekhez képest az ingatlan, mint klasszikus befektetési forma az emberek számára sokkal biztosabb megoldásként tűnt fel.
Ez persze nem a legjobb hír azok számára, akik otthon céljára vásárolnának lakást, és nem csak az emelkedő árak miatt. A befektetők és a saját célra lakást vásárlók között viselkedésüket tekintve ugyanis óriási a különbség. Amikor egy-egy ingatlan a piacra kerül, a befektető azonnal döntést tud hozni, rendkívül gyorsan reagál. Ezzel szemben, aki otthont vásárolna magának, az meg szeretné azt nézni kétszer-háromszor, megbeszélni a családdal, hozni egy megfontolt döntést, mozgósítani az elérhető pénzügyi tartalékokat, ami akár hetekig is eltarthat.
Örülhetnek az eladók
A befektetők azonban ennyit nem várnak: a pénzük gyorsan mobilizálható, és akár 5-6 perc alatt, a helyszínen döntést hoznak, ha megtalálják a megfelelő ingatlant. Ez azt is jelenti, hogy ha megjelenik egy jó lakás az ingatlanpiacon, arra azonnal lecsapnak. Így az otthont vásárlók komoly hátrányban vannak, illetve kénytelenek kapkodni a befektetők miatt.
Ez a helyzet az eladók számára ugyanakkor rendkívül kedvező, hiszen gyorsan tudják értékesíteni ingatlanukat. Ma egy jó helyen lévő, jó állapotú, jól beárazott lakás azonnal elkel a pesti belvárosban. Ugyanakkor a nagy befektetői lendület ellenére a túlárazott ingatlanokat most sem lehet eladni – hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán. Sokan abban bíznak, hogy jönnek a külföldi befektetők, akik majd jó áron megveszik a túlárazott lakásukat, azonban azzal nem számolnak, hogy ezek a befektetők sokkal racionálisabb döntést hoznak, mint a saját otthont vásárlók, így az eladóknak esélyük sincs az indokolt, piaci árnál drágább ingatlanjuk eladására. A befektető csak akkor dönt és fizet azonnal, ha egy jól árazott ingatlannal találkozik.
Bajban a hosszú távú bérlők
A befektetési célból megvásárolt lakások egy kisebb részéből válik csak hagyományos bérlakás, nagyobb részük úgynevezett rövid távú bérbeadásban kerül hasznosításra, vagyis külföldi turistáknak, jellemzően néhány éjszakára kerül kiadásra. Ezen rövid távú bérbeadás elterjedésének következménye az, hogy a hosszú távú bérletre kínált lakások száma erősen megcsappant, a bérleti díjakban pedig mára teljesen abszurd helyzet alakult ki.
Ami a jelenlegi bérleti díjakat illeti, egy korábban 100 ezer forintért kiadható ingatlanért most könnyedén megkap a tulajdonosa 130-150 ezer forintot. Az ár persze függ az elhelyezkedéstől és lakás egyéb paramétereitől, például a felszereltségtől. A bérlők általában a kisebb lakásokat keresik, melyekért a körúton belül a VI. és VII. kerületben átlagosan 80-150 ezer forintot kell havonta fizetniük, míg aki kétszobás lakást szeretne kivenni, az 100-160 ezres árral kalkulálhat.
A most bérlakást keresők sokan vannak, és rendkívül nehéz, kiszolgáltatott a helyzetük. Egyrészt nem találnak kiadó ingatlant, másrészt ha megjelenik egy-egy a piacon, azt olyan áron kínálják, amit szinte nem lehet egy fizetésből kigazdálkodni. Ezért nekik meg kell barátkozniuk azzal a gondolattal, hogy legfeljebb egy külső kerületben, vagy akár csak az agglomerációban találnak maguknak bérlakást – vázolta a megoldást a szakértő.
A rövid távú kiadásnak árnyoldalai is vannak
Schneider Zoltán ugyanakkor a most olyannyira népszerű rövid távú kiadás kapcsán felhívta a figyelmet arra, hogy bár a befektetők többsége ebben a megoldásban gondolkodik, mégis sokuk nincs tisztában a jogi hátterével, a valós helyzettel, a kiadással járó munkával. Habár az éjszakánkénti 40 eurós ár sokak számára rendkívül csábító, nem számolnak azzal, hogy nincs folyamatosan kiadva a lakás. Egy 70 százalékos telítettség már rendkívül jónak számít. De az igazán kellemetlen meglepetések csak ezután következnek.
A lakás kiadásába ugyanis bele kell számolni azokat a munkaórákat, ami a vállalkozással jár, hiszen itt már vállalkozásról van szó, nem egyszerű lakáskiadásról. Az ingatlanba ugyanis be kell engedni a bérlőket – akár éjszaka, akár hajnalban -, tiszta ágyneművel várni őket, sokszor hosszú órákon keresztül, hiszen késések, csúszások mindig előfordulnak. Elhanyagolni ezt a tevékenységet vagy akár a lakás állapotát nem lehet, mert a rendszer sajátossága, hogy a bérlők beszámolnak a tapasztalataikról az adott foglalási oldalon. Ha rendszeresek a negatív hozzászólások, akkor gyorsan bebukik a vállalkozás.
Emellett a tulajdonosnak állandóan figyelni kell a naptárat, azt, hogy mikor, milyen programok, rendezvények vannak Budapesten, és ezekre az időszakokra magasabb árakkal kell felkészülni. Aki ezt nem teszi, annak ugyan gyorsan kiveszik a felkapott időpontokban a lakását, viszont jelentős bérleti díjtól esik el. Mindehhez hozzájön még, hogy a rövid távú bérlők sokkal kevésbé vigyáznak a lakásra, így a karbantartás összege is jóval magasabb lehet.
Ha az említett költségeket levonjuk, akkor már nem is annyira kedvező a kalkulált bevétel. És akkor még nem is beszéltünk a tevékenység adóvonzatáról, márpedig egy ideje már a NAV látókörébe is belekerült ez a fajta tevékenység. Ennek hatására pedig lesznek olyan lakástulajdonosok, akik megválnak az ingatlanaiktól, sőt ingatlanportfolióiktól. Eladói nyomást ez ugyan nem jelent, de nagyon sok ingatlan fog visszakerülni a piacra.
Hol tartanak most az eladási árak a belvárosban?
Mindez persze kihat az ingatlanok áraira is: a VII. kerületben négyzetméterenként 300 ezer forintnál indulnak a még elfogadható minőségű lakások esetében. A szórás jelentős, hiszen akadnak olyan részei Erzsébetvárosnak, melyek kevésbé preferáltak, míg például az ún. “bulinegyed”, a Kazinczy és Király utca környéke rendkívül felkapottá vált. Itt az említett minimumárnak a duplájával találkozhatunk, sőt a legjobb lakások 800-900 ezer forintos négyzetméterárakon kelnek el.
Amit itt fontos megjegyezni, hogy jellemzően a kisebb és közepes méretű lakások árai emelkedtek jobban, a nagyobb alapterületű ingatlanok esetében mindössze 5-10 százalékkal nőttek az árak, és nem is várható, hogy a jövőben ezek tovább emelkednének.
A VI. kerületben is hasonló árak alakultak ki, azonban meg kell különböztetni a körúton kívüli és a körúton belüli részeket, mivel az érdeklődők is általában ilyen területi felosztásban határozzák meg vásárlásuk célpontját. Az ingatlaniroda közvetítője a körúton belül tapasztalt komolyabb áremelkedést: itt 350 ezer forintnál indulnak az árak, ez alatt semmiféle ingatlant nem lehet vásárolni. A felújított társasházak esetében viszont már mindenképpen 500 ezer forint feletti árakra számíthatunk. Kiemelte még, hogy a vevők nagyon kedvelik az általa csak “aranyháromszögnek” hívott területet, melyet a Bajcsy-Zsilinszky út, a Teréz körút és az Andrássy út határol. Itt minden utca prémiumnak számít mostanában, az ennek megfelelő árak mellett.
Az V. kerület azonban még ennél is drágább, itt 400-450 ezer forintnál indulnak az árak, de egy dunai panorámás ingatlanért négyzetméterenként akár egymillió forintos árat is elkérnek a tulajdonosok. Az árak azért magasabbak errefelé, mert az V. kerület mindig is sláger volt. Ráadásul csak feleannyi eladó ingatlannal találkozhatunk, mint a VI. kerületben, holott utóbbinak a területe kisebb. Ennek oka, hogy itt rendkívül sok hivatal, iroda található, melyek sok területet elfoglalnak, így a lakóingatlanok száma összességében kisebb.
Mi várható?
Ami a közeljövőt illeti, Schneider Zoltán várakozásai szerint most ősszel megtörhet az elmúlt fél évben jellemző lendület, hiszen véget ért a turisták és az egyetemisták nyári rohama, így mostantól egy kissé megnyugvó ingatlanpiacra számíthatunk, jövőre pedig visszaáll a korábbi rend, a nagyobb kilengések nélküli piac. Ez persze nem jelenti azt, hogy a befektetők véglegesen távoznának, hiszen őket a belvárosban az állandó jelenlét és aktivitás jellemzi. Mindez ugyan a bérlakást keresők számára a közeljövőben még nem hoz azonnali enyhülést, azonban az otthont vásárlók számára talán valamelyest könnyebbé teszi a helyzetet.
