Anita budapesti lakáspiacra belépve gyorsan szembesült azzal, hogy az a pénz, ami vidéken egy tágas kertes házra volt elég, a fővárosban csak egy súlyos kompromisszumokat igénylő kis galériás lyukra futja. Az ő történetük egyáltalán nem egyedi – hívják fel a figyelmet a portálon.
„Nem találtunk olyat, ami belefért volna a keretbe, hitelt pedig nem akartam egyedülállóként a nyakamba venni egy ilyen bizonytalan helyzetben” – meséli Anita. „Úgy döntöttünk, kiveszünk egy albérletet a munkahelyem közelében, a pénzt pedig betesszük a bankba. Az állami támogatások – mint a nemrég indult Otthon Start – miatt úgy tűnik, az eladók egyre bátrabban árazzák be az ingatlanjaikat. Megvárjuk, amíg lecseng ez a nagy támogatási láz és normalizálódnak az árak. Majd ha már nem lesz ennyire drága minden, könnyebb lesz a meglévő tőkénkkel nekivágni”.
A „kivárás” rejtett, de hatalmas ára
A hitelszakértők tapasztalatai szerint az egyik leggyakoribb tévhit, hogy az ingatlanpiacon érdemes készpénzben ülve várni a „lufi kipukkanását”. Amikor valaki eladja a lakását és albérletbe költözik, gyakorlatilag leszáll a mozgólépcsőről: kilép az ingatlanpiacról.
Mi történik valójában a háttérben? Egyrészt az albérlet azonnali, vissza nem térítendő veszteség. Egy átlagos budapesti bérleti díjjal számolva Anita évente 3-4 millió forintot fizet ki a főbérlőjének – ez az összeg tisztán a saját tőkéjét apasztja. Másrészt az az elképzelés, hogy a lakásárak a közeljövőben jelentősen visszaesnek, szakmailag ritkán igazolódik be. Még ha a piac stagnál is, az infláció és az építőanyag-árak növekedése miatt a meglévő készpénz vásárlóértéke (az, hogy hány négyzetmétert lehet belőle venni) ritkán emelkedik.
Aki a jelenlegi piacon kivárásra játszik, az valójában kockázatos fogadást köt a saját jövője ellen. Ahhoz, hogy Anita stratégiája anyagilag megérje, a budapesti lakásáraknak olyan drasztikusan kellene zuhanniuk, ami nemcsak kompenzálja az évekig fizetett albérlet költségét, de még a banki hozamoknál is nagyobb előnyt biztosít.
– szögezte le Tóth Tímea, a Bankmonitor pénzügyi elemzője.
Mi lett volna a jó megoldás?
A szakértők szerint ilyen helyzetben mindig a számoknak kell dönteniük az érzelmek helyett. Ha Anita egy független tanácsadóhoz fordul az albérlet kivétele előtt, teljesen más alternatívákat kapott volna.
A lakáshitel választása esetén a meglévő készpénzt magas önerőként használva a hitelösszeg jelentősen csökkenthető. Még a jelenlegi piaci kamatok mellett is előfordulhatott volna, hogy a havi törlesztőrészlet nagyságrendileg megegyezik a most fizetett budapesti albérlet díjával. A különbség viszont óriási: míg az albérletnél a pénz elillan, a hiteltörlesztéssel Anita hónapról hónapra a saját vagyonát, a gyermeke jövőbeli örökségét építette volna. Ráadásul az ingatlanban lévő tőke együtt mozgott volna a piaccal – ha drágulnak a lakások, az ő vagyonának értéke is nő.
Megtakarítás esetén, ha Anita egyedülálló anyaként mindenképpen elzárkózott a hitelfelvételtől, és az albérlet+kivárás mellett döntött, a legfontosabb feladat a tőke értékének megvédése lett volna.
Legnagyobb félelme azonban az volt, hogy ha befekteti a ház árát, elveszíti a rugalmasságát. „Mi van, ha holnap találok egy megfelelő lakást, de a pénzem évekre be van fagyasztva?” – tette fel a teljesen jogos kérdést. Ez az a pont, ahol a legtöbben elkövetik a végzetes hibát, és a folyószámlán, nulla százalékos kamaton hagyják a tízmilliókat.
Egy független pénzügyi szakértő azonban azonnal eloszlatta volna a „lekötés” mítoszát. A profik ugyanis pontosan ismerik a magas likviditású, azaz szinte bármikor hozzáférhető megtakarítási formákat. Léteznek olyan rövid lejáratú megoldások – például Diszkont Kincstárjegyek (DKJ), napi kamatozású banki megtakarítási számlák, vagy könnyen mozgósítható pénzpiaci alapok –, amelyek úgy termelnek érdemi hozamot, hogy közben a tőke szabad marad. Sőt, a magasabb hozamú állampapírok többsége is egy jelképes (jellemzően 1 százalékos) visszaváltási díj ellenében bármikor, napok alatt újra a számlánkon landolhat.
Egy okosan összerakott, rugalmas portfólió egy 30-35 milliós tőke esetén még így is kitermelhetett volna havi 150-200 ezer forint „passzív” jövedelmet, ami jelentősen tehermentesítette volna a családot az albérlet fizetésében. A pénze tehát dolgozott volna helyette, és amikor felbukkan a tökéletes pesti lakás, kompromisszumok és hosszas várakozás nélkül, azonnal lecsaphatott volna rá – írja a Bankmonitor.
