Az első saját otthon megvásárlása mindig nehéz, hiszen a bérelt lakásból való költözés, vagy a szülői otthonból való kirepülés előtt az ember szeretné a lehető legjobb döntést hozni.
A piacot nem egyszerű felmérni, az álomlakás megtalálása után pedig még mindig rengeteg kérdés kering az emberben, aki csak szeretné maga mögött tudni a szükséges papírmunkát, majd saját bútoraival és tárgyaival megtölteni az üres tereket, közösen összerakni az első bútorokat, aztán szép lassan belakni az összes kis szegletet.
De mik a leggyakoribb kérdések, amik az otthonteremtés során felmerülnek? Nézzük őket végig!
Mennyi önerővel érdemes nekirugaszkodni a lakáshitel felvételének?
Ez attól is függ, hogy milyen konstrukcióban gondolkodunk, hiszen a bankok alapvetően minimum 20-30% önerőt kérnek, a forint alapú jelzáloghiteleknél azonban most már akár 10% önerő is elég lehet.
Ennek két módja lehetséges: az egyik az Otthon Start hitel, aminek felvételéhez fontos feltétel, hogy korábban az igénylők egyike sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy csak olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely haszonélvezeti joggal terhelt.
A másik út a legalább A+ besorolású, energetikailag hatékony lakás vásárlása lehet. A különböző bankok azonban akár ennél magasabb önerő felmutatását is kérhetik ahhoz, hogy pozitív hitelbírálatot kapjunk.
A felvehető összeget az Otthon Startnál az igénylő házasként élő szülei, vagy egyedülálló szülője illetve a testvére is növelheti azzal, hogy adóstársként részt vesz a folyamatban, saját fizetésével, vagy nyugdíjával is felelősséget vállalva – igaz, a testvér tulajdont nem szerezhet a kiszemelt ingatlanban.
Lehet kombinálni az Otthon Startot, a Babaváró hitelt, illetve a CSOK-ot?
Röviden: igen.
A teljes válasz ennél persze bonyolultabb, hiszen a Babaváróhoz házasnak kell lenni, illetve gyermeket kell vállalni. Utóbbi a CSOK-nak is feltétele, az azonban leszűkíti a megvásárolható ingatlanok körét is, hiszen főleg kistelepüléseken lehet velük otthonhoz jutni.
A jó hír, hogy a Babaváró felvétele után kötött lakáshitel-szerződésnél a Babaváró összegének akár 100 százaléka (75%-a, ha nem telik el 90 nap a két hitel felvétele között) is felhasználható önerőként.
Hogyan dönti el a bank, hogy hitelképes vagyok-e?
A banknál a havi jövedelem, a munkaviszony fennállásának ideje, és az életkor mellett az is számít, hogy vannak-e korábbi hiteleink, illetve azokat rendben (egy-egy néhány napos késés itt nem számít, nyugalom!) törlesztettük-e. Amennyiben nem volt hitelünk, ez természetesen nem kizáró ok, a minél magasabb jövedelem, valamint az aktuális munkahelyen eltöltött minél hosszabb idő azonban pozitívan számít a bírálatnál.
Milyen papírokat kell bemutatnom a hiteligényléskor?
Feltétlenül szükség lesz a saját jövedelemigazolásunkra, a TB jogviszony igazolására, az adásvételi szerződésre, a megvenni kívánt ingatlan alaprajzára, friss energetikai tanúsítványára (ezt az eladónak kötelező elkészítenie), a tulajdoni lapra, lakóház esetén pedig a térképmásolatra.
Nem alkalmazott vagyok, hanem KATA-s vállalkozó. Így is kaphatok lakáshitelt?
Persze, cserébe azonban több feltételnek kell megfelelni, és több dokumentummal kell megjelenni a szerződéskötéskor. Létfontosságú például, hogy legyen kéznél egy NAV által kiállított jövedelemigazolásunk, egy nemleges köztartozás igazolásunk (ezt a köznyelv nullás papírnak hívja), és legyen legalább egy lezárt évünk. Utóbbinál a saját érdekünkben fontos, hogy tényleg egy teljes év legyen, hiszen a bank a törtévre vonatkozó jövedelmet is 12-vel osztja el.
Meddig gondolkodhat a bank a hitelkérelmen?
Az Otthon Start esetében a hitelbírálat ideje lakásvásárlás esetén harminc, új lakás építésénél pedig hatvan nap, ez az időtartam bármiféle hiánypótlási kérés esetén azonban tovább nőhet.
Milyen plusz költségeket kell még kifizetnem a vételáron túl?
Magyarországon egységesen 4%-nyi vagyonszerzési illetéket kell kifizetni – így egy 50 milliós otthonnál 2 millió forintot –, kivételek azonban van: ha CSOK segítségével vásárlunk lakást, akkor ez a kötelezettség megszűnik.
Az adásvételi szerződésnek persze van ügyvédi, vagy közjegyzői díja is, a hitelfelvételhez pedig számos kisebb-nagyobb tétel kapcsolódhat, így az értékbecslési díj, a közjegyzői díj, valamint a tulajdoni lap lekérésének díja. Utóbbiakat a bank egy esetleges akció keretében átvállalhatja, vagy vissza is térítheti, a hitel elő- vagy végtörlesztése során azonban biztosan felmerül majd végtörlesztési díj is, jellemzően 1%-os díj, amit a bank fel fog számolni.
Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy ha egy egymillió forintos megtakarításunkkal csökkentenénk a hitel teljes díját, abból csak 990 ezer forint fog levonódni.
Megéri tehát előtörleszteni, vagy akár hitelkiváltásban gondolkodni?
Igen, egy tudatos fogyasztó gondolkodik az elővásárlásban. Az előtörlesztési díjátlagosan 1%-os, de ez a hitel típusától függően változhat. Az Otthon Startra például igaz. Ez a díj pedig egy többmilliós összeg esetén sem annyira magas, hogy nagy érvágást okozhasson.
A hitelkiváltás már nehezebb kérdés: amennyiben túl magasnak érezzük a hiteltörlesztőnket, megéri hitelkiváltásban gondolkodni, Az Otthon Start hitelt nem lehet hitelkiváltásra felhasználni, de a korábban felvett, drágább kölcsönök esetén érdemes lehet időről időre átnézni a kínálatot, hátha van olcsóbb megoldás. Érdemes azonban figyelni arra, hogy a kiváltásnak extra-költségei is lehetnek.
Érdemes a futamidő végéig fix kamatot választani?
Igen, ez hosszútávon biztonságosabb, hiszen a törlesztőrészletek összegét ezzel kordában tarthatjuk, a változó kamat pedig eleinte lehet olcsóbb, a körülmények megváltozásának lehetősége miatt könnyen kockázatossá is válhat.
Ez a kérdés az Otthon Start Program esetében fel sem merül, hiszen ott az adósnak a futamidő végéig fix 3 százalékos kamatot kell fizetnie, ellentétben a jóval magasabbról induló – kétszámjegyű kamattal járó – piaci hitelekkel.
Mi történik, ha nincs pénzem a következő törlesztőrészletre?
Egy ilyen váratlan szituációban elsőként a bankot kell értesíteni, hiszen fizetési könnyítésre, hitelkiváltásra, vagy nagy probléma esetén akár az ingatlan értékesítésére is van lehetőség.
Az ilyenkor fellépő helyzetek egy része a törlesztési biztosítás megkötésével elkerülhető, így a munkaviszony megszűnése esetén akár a törlesztés szüneteltetésére is van lehetőség.
A hirtelen felmerülő nehézségekre a biztonsági tartalék képzése is megoldást nyújthat: a szakértők javasolják, hogy 3-6 havi törlesztő összegét mindig tartsuk egy megtakarítási számlán, így szükség esetén ahhoz is nyúlhatunk.
A hitelfelvétel előtt persze fontos megnézni, hogy lesz-e egyáltalán pénzünk arra, hogy minden hónapban kifizessük a szükséges törlesztőrészleteket. Ehhez a legegyszerűbb egy hónap végén megnézni, mennyi maradt a bankszámlánkon, vagy használni az Erste Hiteligény-felmérőjét, ami megmutatja az ideális pénzügyi konstrukciót.
