Otthon Start: könnyen beleragadhatnak a fiatalok a hitellel vásárolt kicsi lakásba

Az Otthon Start legfeljebb 3 százalékos fix kamata igazi főnyeremény a BiztosDöntés szerint, hiszen a végig fix piaci lakáshiteleket 7–8 százalékos kamattal kínálják a bankok. Költségben ez azt jelenti, hogy

• míg egy átlagosnak számító 35 millió forint összegű, 20 éves futamidőre felvett Otthon Start hitel havi törlesztője 191 492 és 194 109 forint között van jelenleg, addig
• ugyanez piaci alapon 266 127 – 294 717 forint kiadást jelent 600 000 forint igazolt nettó jövedelemmel. (Azért van különbség az Otthon Start hitelek törlesztői között, mert a Gránit Bank, az UniCredit, a CIB és az MBH Bank 3 százalék alatti kamattal kínálja a konstrukciót.)

Vagyis havi szinten 103 225 forint is lehet a támogatott konstrukció (Otthon Start) pénzügyi előnye, ami két évtized alatt 24,8 millió forintra hízik.Mindezek alapján egyértelmű az Otthon Start előnye, ám ez később, ha például kinövi valaki a megvásárolt ingatlant, ezért pedig nagyobba költözne, akár még vissza is üthet. Technikailag a dolognak egyébként nincs akadálya, írja a portál, mert az Otthon Starttal vásárolt ingatlan 5 évvel a hitel felvételét követően szabadon értékesíthető, a meglévő hiteltartozáson felül megmaradó összeg pedig az új ingatlan megvásárlására fordítható.
Probléma akkor lehet, ha az új, drágább ingatlan megvételéhez ugyancsak hitelt szükséges felvenni. Ekkor ugyanis már csak piaci alapú lakáshitel lesz elérhető, mert az Otthon Start csak egyetlen alkalommal igényelhető, ami az adósokra és az adótársakra egyaránt vonatkozik. A piaci hitelek kamata pedig a portál szakértői szerint várhatóan nem csökken 3 százalék közelébe a következő öt évben. Emiatt előfordulhat, hogy magasabb havi törlesztőt kell fizetni a továbbiakban, amit nem biztos, hogy elbír majd az igénylő aktuális jövedelme.

Mire számíthatunk 5 év múlva?

Tegyük fel, hogy valaki most vesz fel 35 millió forint Otthon Start hitelt 25 éves futamidőre, 3 százalékos kamattal, és így vásárol meg egy 44 millió forintos ingatlant, ami kicsivel 20 százalék feletti önerőt feltételez. Azért választottuk a maximális, 25 éves futamidőt, hogy a havi törlesztő minél alacsonyabb legyen: a havi költség így 165 974 forint lesz, amihez minimálisan 332 000 forint nettó jövedelmet kell tudni igazolni a bank felé.

44 millió forint körüli áron átlagos vagy ennél jobb állapotú lakásból szinte csak 40 nm alatti alapterületű, 1–1,5 szobásakat lehet találni Budapesten, de hasonló a helyzet Debrecenben is, míg Szegeden és Győrött 40–50, Pécsett 40–60, Nyíregyházán 50–70, Miskolcon 50–80 négyzetméterre lehet elegendő ez az összeg.

Tegyük fel, hogy 5 évvel később az ingatlant az adós eladná, mert nagyobba költözne. Ha éves szinten 5 százalékos lakásáremelkedéssel számolunk a vételi árhoz képest, akkor az ingatlan 12,2 millió forinttal többet, 56,2 millió forintot fog érni. Így azt feltételeztük, hogy ennyiért lehet majd eladni is.

Némi magyarázatot is fűztek a várható lakásár-dráguláshoz. Mint írták, bár az MNB friss lakáspiaci jelentése szerint 2025 végére éves alapon országosan 29 százalékos lehet a lakásárak emelkedése, ennek zöme év első 9 hónapjában történt, a harmadik és a negyedik negyedév között „már csak” 6–7 százalékos lehet a drágulás országosan, míg Budapesten 4–5 százalékra számít a jegybank. Ezért kalkuláltak viszonylag szerény átlagos drágulással a következő évekre, meg azért is, mert körülbelül 2–3 év múlva jelennek meg nagyobb számban a piacon az új építésű, Otthon Start lakóparkok, amelyek nyomás alá helyezhetik a használt lakások árait is.Ha a példában szereplő ingatlant sikerül 56,2 millió forintért eladni, akkor ebből először vissza kell fizetni a 30 millió forint, még fennálló Otthon Start tartozást, majd az így a fennmaradó 26,2 millió forinttal lehet gazdálkodni. Borítékolható, hogy a megmaradó összeg aligha lesz elegendő egy hasonló állapotú és elhelyezkedésű, nagyobb alapterületű lakás megvásárlására banki finanszírozás nélkül.Tegyük fel, hogy az új ingatlan vételéra 25 százalékkal magasabb, vagyis 70,25 millió forint lesz akkor, amihez a fennmaradó 26,2 millió forint szolgál önerőként. Ez azt jelenti, 44 millió forint lakáshitelre lesz majd szükség, aminek 6 százalékos kamatot feltételezve 315 230 forint lesz a havi törlesztője, csaknem duplája annak, mint amennyit az Otthon Start hitelre kellett fizetni. Ehhez pedig majd legalább 630 500 forint nettó jövedelmet kell tudni igazolni a bank felé, vagyis 80 százalékkal nagyobb jövedelemre lesz szükség az igényléshez.

Ugyanakkor az Otthon Startos hitel „lecserélése” piacira akkor sem feltétlenül éri meg, ha egyébként az adós jövedelme elbírja az utóbbi havi törlesztőjét. Ilyenkor megfontolandó nem eladni a meglévő ingatlant, hanem fizetni tovább a támogatott hitelt, és az új lakást egy másik lakáskölcsönből megfinanszírozni. Ehhez persze szükség lesz legalább 20 százalék önerőre is. Ugyanakkor a régi lakás kiadása bevételt jelenthet, segítve az új hitel költségének kigazdálkodásában.

Ha kíváncsiak, hogyan kerülhető el ez a csapda, arra is van tippjük. Kattintson.

Kapcsolódó

Otthon Start, rozsdaövezet: újabb beruházások lettek kiemeltek

Az óbudai polgármester néhány napja beszélt arról a veszélyről, hogy kormány beruházásokat kényszerít a kerületekre.