Nagyot fékezett a lakáspiaci áremelkedés: míg tavaly az első három negyedév mindegyikében 20 százalék feletti drágulást – a második negyedévben csúcsnak számító 25 százalékot – mért az előző évhez képest a KSH, az utolsó negyedévben 16,6 százalékot, majd 2023 első negyedévében már „csak” 8,6 százalékot – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal friss lakáspiaci árindexből. Az új és a használt lakásoknál is felére lassult éves alapon az áremelkedés üteme, az előbbinél mintegy 9 százalékra, az utóbbinál 8,5 százalékra. Negyedéves alapon már árcsökkenést jelzett az index tavaly az utolsó negyedévben nominálisan is, 2 százalék körülit, amit az idei első három hónapban – az előző negyedévhez képest – mintegy 2 százalékos emelkedés követ.
Megfordult a trend, csökken a reál lakásár
Tavaly az egész évet tekintve összességében még rekord drágulás volt az ingatlanpiacon, nominálisan 22 százalékos 2021-hez képest. Az elmúlt években jó befektetésnek bizonyult a lakás, az árak hét év alatt (2015 óta) két és félszeresükre (254 százalékkal) emelkedtek. (Az új lakásoknál 266 százalékos, a használt lakásoknál pedig 251 százalékos drágulást mért a KSH.) Tavaly a használt lakások ára több mint 22 százalékkal, az újaké 20 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban.
A gazdasági kilátások bizonytalansága, a magas infláció és az emelkedő hitelkamatok miatt azonban 2022 második félévétől megfordult a trend a lakáspiacon: fokozatosan csökkent a kereslet, az árak stagnáltak, illetve csökkenni kezdtek. Az MNB lakáspiaci árindexe (amely módszertanában némileg eltér a KSH-étól) tavaly az utolsó negyedévben nominálisan 3,6 százalékos csökkenést mutatott. Reál értelemben, azaz az inflációt is figyelembe véve pedig már 9,9 százalékkal mérséklődtek a lakásárak egy év alatt. A jegybank elemzői 2023 első negyedévére 15 százalék körüli, míg a második negyedévre közel 19 százalékos csökkenést jósoltak a reál lakásárakban az előző év azonos időszakához képest. 2023 első három hónapjának KSH számai lényegében igazolták ezt a prognózist, a lakásárak emelkedése egyre jobban leszakad a fogyasztó árakétól. Egyelőre legfeljebb az infláció csökkenése lesz képes ezt a tendenciát megfékezni, az ingatlanpiacon nem látszanak a fordulat jelei, csodát a lakástámogatások bejelentett átalakításától sem lehet várni.
A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) igényelhetőségének durva szigorítása, a továbbra is kedvezményezetteknek viszont a felvehető összegek jelentős emelése ugyan 2024-től lesz érvényes, de az ahhoz való igazodás már 2023 hátralévő részben is kihathat az ingatlanpiacra. Az Ingatlannet.hu elemzése szerint előre hozott és elhalasztott vásárlásokat egyaránt okozhatnak a bejelentett változások, hiszen aki biztosan nem kap már csokot jövőre, az még belevághat az idén, viszont, akinek sokkal magasabb összeg jár majd 2024-től, az alighanem megvárja a jövő évet. A csok lehetőségét biztosan elvesztő (és a helyette ígért új támogatást még nem ismerő) városiak közül sokan már csokkal sem tudják megoldani a lakáshoz jutásukat a nagyon megdrágult ingatlanok és a vételárhoz szükséges pénz előteremtéséhez még kellő piaci lakáshitelek kamatának elszállása miatt.
A babaváró támogatások előrehozott idei felvétele pedig önmagában nem kényszerít senkit azonnali lakásvásárlásra, vehet a pénzből állampapírt is, amit majd akkor ad el, amikor kell a pénz az ingatlanvásárláshoz vagy -építéshez.
Azt az elkövetkező félév, különösen a részletszabályozás dönti majd el, hogyan hat a lakáspiacra a csok és a babaváró átalakítása. A jóslatokon túl az ingatlanpiac valódi, aktuális helyzetét a legjobban azok látják, akik a saját bőrükön, forgalmukon érzik a kereslet-kínálat változását, azaz a tényleges tranzakciókat tető alá hozó ingatlanközvetítők.
Még túlárazottak a lakások
Drágák a lakások és a lakáshitelek, amíg az eladók nem hajlandók jelentősen árat csökkenteni, a hitelkamatok pedig nem térnek vissza a 6 százalék körüli szintre, nem várható jelentős változás a piacon – véli Takács Roland, a Somogy megyében tevékenykedő 777ingatlan.hu Ingatlaniroda irodavezetője, aki úgy tapasztalta, hogy a forgalom a fele lehet az egy évvel korábbinak. Az építési telkek és nagyobb családi házak iránt szinte nincs érdeklődés, míg a kétezres években épült, energetikailag korszerűbb lakások, amelyek iránt lenne kereslet, elfogytak a kínálatból. A befektetési célból vásárlók eltűntek, szerinte az, akinek van megtakarítása, most inkább állampapírba teszi.
Tavasszal több ügyfelünknek muszáj volt eladnia az ingatlanát adósság vagy hitelproblémák miatt, és egyre több ilyen értékesítésünk van
– mondja az ingatlanos szakember, aki szerint jelenleg akár 30 százalékkal is túlárazottak lehetnek a lakások, és extrém példát is említett: egy, a Covid-járvány idején 13 millió forintért hirdetett kaposvári, másfél szobás panellakást most 25 millióért árulnak. A magas infláció és megélhetési költségek mellett meggondolják az emberek, hogy vegyenek-e fel kölcsönt, de amikor 20 millió forintos lakáshitelért húsz év alatt legalább 40 milliót kell visszafizetni, akkor érthető, hogy most inkább halasztják a lakásvásárlást – teszi hozzá Takács Roland.
Élénk külföldi érdeklődés a Dunántúlon
Tavasszal is élénk érdeklődést tapasztaltunk a Balaton környékén, az árak nem csökkentek, inkább stagnálnak – mondja Harmat Réka, a több balatoni településen és dunántúli nagyvárosban saját és franchise irodákat működtető, közel ötezer ingatlant kínáló Lido Home egyik tulajdonosa. A forgalmuk megközelíti a tavalyi 70 százalékát. A nem Balaton környéki településeken, például Székesfehérváron és Kaposváron ennél nagyobb a visszaesés. A befektetési célú ingatlanvásárlások ősz óta szinte lenullázódtak, de ebben változást hozhat az a kormányzati intézkedés, amely szerint júliustól a megtakarításokon elért kamatjövedelmeket plusz adó terheli. Ez bizonyos mértékben ismét felkeltheti a megtakarítással rendelkezők figyelmét a lakáspiac iránt – állítja a szakértő.
A korábbi keresleti helyett kínálati piac alakult ki, több az eladandó ingatlan, mint amennyire kereslet van, de az árak nem csökkentek annyira, mint egyes prognózisok várták.
Változás tavalyhoz képest, hogy alkuval nem felfelé, hanem lefelé lehet árat módosítani, de csak olyan ingatlanok esetében, amelyek például nagyobb területűek vagy elhanyagolt állapotúak, 5–10 százalékot
– teszi hozzá Harmat Réka. Jellemző még, hogy a vásárlók között, ahogy tavaly, most is szép számban vannak külföldiek, zömmel német ajkúak. (Az MNB májusi lakáspiaci jelentése szerint tavaly emelkedett a külföldi vásárlók aránya a hazai lakáspiacon, 2022 negyedik negyedévében országszerte a tranzakciók 6,4 százalékát ők bonyolították. A legnagyobb mértékben a dél- és nyugat-dunántúli régiókban nőtt a részarányuk, 12-12 százalékra.)
Nagyon kevesen vásárolnak most hitelre, de ez a Balaton környékén korábban sem volt jellemző, itt főként másodlagos ingatlant vesznek az emberek – emlékeztet az ingatlanközvetítő.
Költözik, akinek muszáj
Az őszi-téli hónapok visszaesése után élénkülés tapasztalható Szegeden és környékén: a befektetők érdeklődése minimális, főleg az otthont keresők jelentek meg, akik eladnak és újat vásárolnak – számol be tapasztalatairól a szegedi ArtHome Ingatlan tulajdonosa, Kis-Jakab Réka. Túlkínálat van a piacon, de aki alkalmazkodik, vagy sürgős neki az eladás, és hajlandó alkura, gyorsan el tudja adni az ingatlanát. Az árak némileg „normalizálódtak” a korábbi túlzó szintekhez képest – teszi hozzá a szakértő, aki azonban nem becsülte meg, hogy hány százalékot engedhetnek az árból az eladók, mivel az több tényezőtől függ, az ingatlan állapotától az eladó motivációjáig. Hitelből kevesen vásárolnak, aki igénybe vette a gyerekek után járó családi otthonteremtési támogatást, leginkább az azzal járó illetékmentesség miatt tette (a csokos lakásvásárlások mentesülnek a forgalmi érték utáni 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illeték fizetése alól).
Jó hír a felújítóknak: felszabadulnak a szakemberek
Lényegesen nagyobb a kínálat, mint a kereslet Debrecenben is: az eladó ingatlanok száma a másfélszerese, míg az érdeklődők száma a fele lehet, mint amennyi egy évvel korábban volt – mondja Tóth Béla, a debreceni DebOtthon ingatlanközvetítő iroda munkatársa. Erősebb tavaszban bíztak, mint amilyen végül összejött, ennek oka elsősorban a beszűkült hitelezés lehet, amely korlátozza a lakásvásárlást. Tavaly ősz óta, aki vásárolt, nagyrészt hitel nélkül tette. A szakértő szerint ez a lassú piaci „üzemmód” várható az év további részében is, ha nem változik a gazdasági helyzet. Debrecenben továbbra is magas az árszínvonal, csak minimális csökkenés tapasztalható. Az enged az árból, akár 10 százalékot, akinek muszáj eladnia az ingatlanát. Ami még változást hozhat a lakáspiacon, az a felújításokat és korszerűsítéseket érintheti: az építőipar visszaesésével egyre több szakember kapacitása szabadul fel, így könnyebb mestert találni az ilyen munkákra – tapasztalja Tóth Béla.
A szintén debreceni székhellyel működő a DB Ingatlan vezetője, Biró Zsolt 30 százalékra becsüli a forgalom visszaesését az előző év azonos időszakához képest. Most nem az első otthont keresők, hanem a lakást-házat cserélők vásárolnak, és azt körültekintően teszik, több ingatlant megnéznek, mielőtt választanak. A nagyobb területű ingatlanoknál helye van az alkunak. Az ingatlanos több lakást is eladott a közelmúltban olyanoknak, akik külföldön dolgoznak, vagy külföldről térnek haza, így devizás megtakarításuk is van.
Van, ahol az 50 százalékos forgalomnak is örülnek
Szinte beállt a piac, aki nincs kényszerhelyzetben, nem akar árat csökkenteni, illetve elhalasztja a lakásvásárlást a jelenlegi gazdasági helyzetben – véli Majoros Zsoltné, a miskolci Szinva-Ház ingatlaniroda tulajdonosa. A tavalyi magas szintekhez képest ugyanakkor mérséklődtek az árak a téglaépítésű és a panellakásoknál is. Alkuval a becslése szerint legfeljebb 5 százalékkal lehet kedvezőbb vételárat elérni a hirdetett árhoz képest.
A téli mélyponthoz képest beindultak az adásvételek, de a forgalom csak harmada a tavaly tavaszinak – mondja Horváthné Erika, a Győr és környékén ingatlanokat közvetítő Eralak Ingatlan tulajdonosa. Élethelyzettől függ, hogy kinek mennyire sürgős a lakáseladás, de akinek az volt, 5–10 százalékot engedett az irányárból. Főként azok vásároltak, akik kisebből nagyobba költöztek, és/vagy állami otthonteremtési támogatással és áfa-visszatérítéssel vettek házat, illetve válás miatt kellett eladniuk-venniük ingatlant. A magas hitelkamatok miatt sokaknak nem fér bele most a lakásvásárlás, ezért jelentős változásra nem számít a szakértő. A nyári forgalom a reményei szerint elérheti a tavalyi 50 százalékát.
