A lakáspiaci forgalom éves szinten legalább a tizedével visszaesett 2022-ben a megelőző évi lakáseladásokhoz képest a Központi Statisztikai Hivatalhoz eddig beérkezett adatok alapján (mostanáig 120,3 ezer magánszemélyek közötti tranzakciót számláltak). Az első negyedévben 3,5 százalékos, a második-harmadik negyedévben 10 százalék fölötti, a negyedik negyedévben pedig már 20 százalékos volt az elmaradás az előző év azonos időszakához képest, ugyanolyan feldolgozottság mellett összesített adatoktól.
2022-ben az első negyedévi 9,8 százalékos kiugró drágulás után a harmadik negyedévre fokozatosan, 3,1 százalékra lassult a használt lakások árának emelkedése, majd a negyedik negyedévre ez 2,6 százalékos árcsökkenésbe fordult át. Az új lakások a használtakhoz hasonló ütemben drágultak az év elején (9,7 százalékkal), a második negyedévben 4,2 százalékra mérséklődött az áremelkedés, majd az utolsó félévben nagyjából stagnáltak az árak.
Átlag 21 millió forint hitelt vettek fel új lakás vásárlására
Tavaly a bankok összesen 93 ezer lakáscélú hitelt folyósítottak, míg 2021-ban több mint 121 ezret, a folyósított összeg 1248 ezer milliárdról 1069 milliárd forintra mérséklődött a KSH összesítése szerint.
A használt lakások vásárlására folyósított hitelek száma már 2022 első felében visszaesett 26 százalékkal, az év második felében pedig erre a célra alig több mint fele annyi hitelt folyósítottak, mint egy évvel korábban. A lakáshitelezés feltételeinek romlása szorosan összefügg a használtlakás-tranzakciók számának és árszintjének visszaesésével. Ezen a piacon a vevők rugalmasabban tudnak alkalmazkodni a körülmények változásához, és adott esetben elhalaszthatják a lakásvásárlást, míg az új lakásoknál a már aláírt előszerződések kötik a feleket – hívja fel a figyelmet a KSH jelentésében. Ennek tudható be, hogy az új lakások vásárlására folyósított hitelek száma csak enyhén, 1,9 százalékkal mérséklődött, értékük pedig még nőtt is 2022 második félévében 24 százalékkal.
Az új lakások vásárlása volt az egyetlen olyan lakáshitelezési cél, amelynek hitelösszege 2022 második felében is jelentősen emelkedett, az első félévi 18-ról átlagosan 21 millió forintra. A használt lakásokra felvett átlaghitelek nagysága eközben változatlan maradt, az év folyamán végig 14 millió forint volt.
Tavaly a negyedik negyedévben nominálisan és reálértéken is csökkentek a lakásárak. Az utolsó időszak lassulása miatt a megelőző évhez viszonyított áremelkedés mérséklődött: a második negyedévi, csúcsnak számító 25 százalékos éves nominális áremelkedés az év végére 16,6 százalékra enyhült. Reálértéken számítva – azaz az inflációval korrigálva – a lakásárak 5 százalékkal elmaradtak az egy évvel korábbitól 2022 utolsó negyedévében.
Az összevont lakáspiaci árindex 2022 egészére az előző évhez képest, nominálisan 22 százalékos drágulást jelez az előzetes adat szerint.
Vidéken nagyon visszaesett a forgalom
Budapesten kívül mindenhol visszaesett a lakáspiaci forgalom tavaly. Éves szinten a megyeszékhelyek lakáspiaca 19 százalékkal, a városoké 17 százalékkal, a községeké 8 százalékkal kisebb forgalmat bonyolított, a fővárosé ugyanakkor 4,3 százalékkal bővült. A legnagyobb, éves szinten 30 százalékos csökkenést Pest régióban, a legenyhébbet a Nyugat-Dunántúlon mérte (9,2 százalék) a KSH.
Az eladott új lakások közül mintegy 7800 ingatlan adatait dolgozta fel eddig a KSH, ehhez később még jelentős számú tranzakció adata fog beérkezni. (A közölt árak a több hónappal, akár több évvel korábbi szerződéses árakat mutatják, nem a 2022-es kínálati árakat.)
- Az eddig feldolgozott tranzakciók átlagos ára 54,5 millió forint volt, 8,5 millióval több az egy évvel korábbinál. Az átlagos négyzetméterár 900 ezer forint, 180 ezerrel több, mint 2021 átlagában.
- Budapesten a fajlagos ár átlaga meghaladta az 1,1 millió forintot, amely 21 százalékkal több, mint az előző évben.
- A fővároson kívül csak a balatoni agglomerációra jellemzőek 1 millió forint fölötti négyzetméterárak.
Egy használt lakás átlagos négyzetméterára a 2021-es 339 ezerről 409 ezer forintra emelkedett. A panellakások átlagára 21,3 millióról 26,4 millióra nőtt 2022-ben.
Az év eleji gyors emelkedés után a kisebb településeken már a második negyedévtől csökkenni kezdtek az árak. Budapesten és a vármegyeszékhelyeken lassult az árak emelkedése, de még a negyedik negyedévben sem mutatható ki érdemleges csökkenés.
Budapesten egy használt lakás átlagosan 47,4 millió forintba került, 7 millióval többe, mint 2021-ben. Főleg a panellakások drágultak: az áruk 23 százalékkal nőtt egy év alatt, és megközelítette a 36 millió forintot. A nem panel társasházi lakások ára 18 százalékkal 48 millió forintra nőtt, míg a fővárosi családi házak áremelkedése mérsékeltebb, 13 százalékos volt, ám átlagáruk így is megközelítette a 80 millió forintot.
A budapesti agglomerációban 2022-ben 606 ezer forintba került a használt lakások egy négyzetmétere, ez 20 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A fajlagos árak végig emelkedtek az év folyamán, és 2022 utolsó negyedévében 674 ezer forintot értek el.
A balatoni agglomerációban éves átlagban 617, a negyedik negyedévben 640 ezer forintos átlagáron keltek el a lakások. Az árak emelkedése itt is töretlen volt az év egészében. Az ország dunántúli régióiban a panellakások ára az év során végig emelkedett, és a növekedés a nem panel többlakásos épületekben is csak a negyedik negyedévben állt meg. A családi házak ára a második negyedévtől fokozatosan csökkent.
Alföld és Észak nagyrégió családi házai veszítettek legtöbbet értékükből: az év végére ötödével kevesebbe kerültek (110 ezer forint/négyzetméter), mint az I. negyedévben (138 ezer forint/négyzetméter). Az ország keleti felének többlakásos épületeiben ugyanakkor csak az év végén történt enyhe (1-3 százalék közötti) árcsökkenés.
A használt családi házak piaci pozíciójának romlása összefügg az energiaárak változásával és ennek következtében az épületenergetikai, megfizethetőségi szempontok felértékelődésével. Ebből a szempontból a többlakásos épületek adottságai általában jobbak.
Az eladó családi házak gyenge energiahatékonyságúak
Az ingatlanok értékesítése céljából kiállított energetikai tanúsítványok szerint 2022-ben egy átlagos használt családi ház fajlagos primerenergia-igénye 347, míg egy társasházi lakásé 198 kWh/év volt. Egy átlagos, a piacon elérhető családi ház minősége tehát az úgynevezett „gyenge” (HH betűjelű), míg egy átlagos társasházi lakás „átlagosnál jobb” (EE) energiaosztálynak felelt meg. A legtöbb családi ház a 311–500 kWh/év energiaigényű HH vagy II („gyenge”, illetve „rossz”) minősítést kapta, de több ezer „kiemelkedően rossz”, JJ jelű tanúsítványt is kiadtak családi házakra. A többlakásos épületek használt lakásai leggyakrabban a CC jelű tanúsítványt kapták, az úgynevezett „átlagos” (FF) besorolást el nem érő esetek aránya jóval kisebb, 24 százalékos volt – ismertette az épületek energiahatékonyságát jelző adatokat a KSH.
A lakások energetikai minősége szempontjából meghatározó az épület kora, ennek emelkedésével egyre nő a lakások energiaigénye. E tekintetben az 1980 előtt épült családi házak teljesítenek a legrosszabbul 400 kWh/négyzetméter/évet megközelítő vagy meg is haladó átlagos fogyasztásukkal.
Az új építésű lakások energiahatékonysága ugyanakkor évről évre javul. A használatbavételekor kiadott energiatanúsítványok szerint a 2016 és 2022 között épült családi házak energiafogyasztása ezekben az években 121-ről 78 kWh/m2/évre, az új többlakásos épületeké 100-ról 75 kWh/négyzetméter/évre mérséklődött – olvasható a KSH 2022-es lakáspiaci jelentésében.
Megtorpant a lakásépítés is
Tavaly még szerény mértékben bővült az új lakóingatlanok piaca, az idén az első negyedévben azonban már 20 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel korábban. Ráadásul a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 4989 volt, ami 38 százalékkal kevesebb, mint 2022 azonos időszakában a Központi Statisztikai Hivatal friss adatai szerint.
A 3613 új lakás többsége (61 százaléka) vidéken épült fel. Budapesten nagy volt a csökkenés: az egy évvel korábbinál 42 százalékkal kevesebb, összesen 1404 lakást vettek használatba. A megyei jogú városokban 0,6 százalékkal, a többi városban 4,2 százalékkal kevesebb lakás épült. Csak a községekben volt növekedés, a tavalyinál 29 százalékkal több, 721 lakást vettek használatba.
Bár a budapesti agglomerációban kissé nőtt (5 százalékkal) 2023 első negyedévében a felépült lakások száma, ez nem ellensúlyozta a fővárosi csökkenést, így Közép-Magyarország nagyrégióban közel harmadával kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban a KSH adatai szerint.
A fővárosban egyébként már tavaly megindult a csökkenés: 6610 lakást vettek használatba 2022-ben, ami 6,1 százalékkal kevesebb, mint 2021-ben. A községekben ugyanakkor szintén számottevő mértékben, 24 százalékkal nőtt az új lakások száma. Tavaly egész évben országosan mintegy 3 százalékkal, összesen 20 540 új lakással bővült a kínálat a KSH összesítése szerint. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma is nőtt 2022-ben, 17 százalékkal, 35 002 új lakásra.
A vállalkozók kivárnak
Az idén az első három hónapban a magánszemélyek által épített lakások száma 7 százalékkal magasabb, a vállalkozóké 29 százalékkal alacsonyabb volt, mint egy évvel korábban. Ennek megfelelően a vállalkozások részesedése a lakásépítésből 73-ról 65 százalékra csökkent.
Az új lakóépületekben használatba vett lakások 44 százaléka családi házban, 46 százaléka többlakásos épületben, további 7 százaléka lakóparkban található.
A használatba vett lakások átlagos alapterülete 14 négyzetméterrel 95 négyzetméterre növekedett 2022 első negyedévéhez képest.
Az értékesítési céllal épített lakások aránya 63 százalék, a saját használatra építetteké 34 százalék, a bérbeadásra épülteké pedig 2,3 százalék volt.
Zuhant az engedélyek száma is
Országos szinten az építendő lakások száma 4989 volt. A községekben és a kisebb városokban felére esett vissza az engedélyek és a bejelentések száma. A megyei jogú városokban 27, a fővárosban 16 százalékos volt a csökkenés. Az építtetők az esetek 49 százalékában éltek az egyszerű bejelentés lehetőségével.
2022 azonos időszakához képest a kiadott új építési engedélyek alapján 45 százalékkal kevesebb, összesen 2094 lakóépület és 17 százalékkal kevesebb, 956 nem lakóépület építését tervezik az országban.
