Ahogy az Express hirdetési újságot az internetes piacterek tették tönkre a kilencvenes évek második felétől, úgy a nagy hazai franchise ingatlanközvetítő irodáknak is előbb-utóbb le fog áldozni a korszaka, ha nem változtatnak elavult modelljükön
– mondta a 24.hu-nak Csorba Dániel ingatlanszakértő, blogger.
Szerinte az Egyesült Államokban már zajlik az a folyamat, hogy a különféle amerikai ingatlanos startupok egyszerűen kiiktatják az értékesítési láncból az egyre drágábban, nem költséghatékony módon működő, nagy ingatlanközvetítő hálózatokat. Egy kicsit hasonló ez az Uberhez vagy az Airbnb modelljéhez: ezek a cégek nagyon gyorsan nyertek teret a hagyományos turisztikai, fuvarszervező vállalkozások piacán.
Nagy kérdés, hogy a szektor technológiai forradalma mikor éri el Magyarországot. Csorba szerint ez akár több évbe is beletelhet, de nálunk nem feltétlenül csak ezért épülnek majd le a nagy ingatlanközvetítő cégek. Szerinte fontosabb, hogy a nagy hazai irodák által kínált hozzáadott érték egyre kevesebbet ér majd az értékesítőnek. Azt mondja, Budapesten már most olcsóbban tudnák finanszírozni a működésüket a szabadságra vágyó ingatlanosok egyéni közvetítőként, mint amit egy nagy irodának fizetnek annak szolgáltatásaiért.
Pontosabban azért, hogy az őket „alkalmazottként” (valójában számlaképes vállalkozóként) foglalkoztató ingatlanközvetítő ki tudja fizetni az utánuk járó „asztalpénzt”, azaz az iroda rezsijét, a telefonköltséget (egy bizonyos limitig), a hirdetési költséget, illetve képzésének költségeit.
Így néz ki az asztalpénz a piacon
Csorba szerint havi 1,5 tranzakcióval, 3 százalékos jutalékkal, a KSH statisztikája alapján 17-18 millióra tehető átlag ingatlanárral számolva, a havi céges jutalék 540-810 ezer forintot tesz ki, amiből a cég az asztalpénzre 75-50 százalékot vesz el. Ezzel szemben egy közösségi iroda bérleti díja a budapesti belvárosban havi 40 ezer forint, a korlátlan telefonálás mobilinternettel 7-8 ezer, a hirdetési költség 30 ezer (50 lakáshoz tartozó csomagelőfizetés a három nagy hirdetési felülethez), az oktatás, továbbképzés költsége pedig 10-15 ezer (önképző alapon ez a költség ráadásul nulla, a jó internetes tartalmak miatt).
Ebben a számításban nincs benne az értékesítő vállalkozó adóköltsége vagy a keresztértékesítés (amikor ugyanazt a lakást hirdeti több iroda), illetve a belső adminrendszer költsége. Utóbbi Csorba szerint filléres eszközökből megoldható (WordPress), a keresztértékesítés pedig közvetítői háttér nélkül is működik, vagyis ingyenes.
A márka értéke
Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonosa nem ért egyet Csorbával. Szerinte a számításba bele kell venni a méretgazdaságosságot és a márka forintosítását is, és így már nem az egyéni közvetítés felé billen a mérleg. A nagyobb cégek mellett szól, hogy hirdetési kedvezményeket érnek el, alacsony egységköltségen vásárolnak, és a nevük, a márkájuk vonzza az ügyfeleket. Ugyanakkor tény, hogy az irodák jutalékszintje az elmúlt években folyamatosan csökken, miközben a költségeik nőnek, amiből nem tudnak majd magasabb jutalékot adni a munkatársaiknak.
Szerinte a technológiai fejlődés valóban figyelemreméltó, erre fel kell készülniük az irodáknak. Ám olyan belső folyamatok, amelyek az ügyfelet nem érdeklik, különösen úgy, hogy már ma is önállóan tudnak hirdetni az interneten.
Szerinte ezért az a kérdés, hogy az irodák tudnak-e olyan hozzáadott értéket, szakszerű ügymenetet (és nem csak hirdetési felületet) biztosítani az ügyfélnek, hogy az hozzájuk, és ne egy ismeretlen közvetítőhöz forduljon, vagy egyedül akarja megoldani az értékesítést. Például teljes körű szolgáltatás nyújtanak, idetartozik a hitelügyintézés, az ügyvéd biztosítása is. Ezek olyan tényezők, amelyek kényelmi szolgáltatást jelentenek, azaz az ügyfél időt, energiát spórol, és biztonságban érezheti magát. Hozzátette: szerinte az informatika nem tudja kiváltani a személyes közreműködést.
Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese kifejezetten optimista a szakma jövőjével kapcsolatban. Szerinte az amerikai példából is látszik, hogy a gyors technológiai fejlődés és az internet elterjedése mellett az ingatlanközvetítői szakma részesedése a 2000-es évek elején tapasztalt 70 százalékról 90 százalék fölé nőtt a 2010-es évekre. Ez többek között azzal is magyarázható, hogy ma végtelen számú információ érhető el a neten, ez egy laikus számára meg is nehezíti az eligazodást.
A DH is érzékeli az ingatlanközvetítés átalakulását, ezért folyamatosan új, minőségi szolgáltatásokkal erősít. A cég két éve vezette be, hogy a prémium megbízást kötő ügyfeleik online végigkísérhetik az eladási folyamat minden lépését, a vevők pedig a vételi ajánlattól láthatják, hogyan alakul a vásárlás. Pár hete jelentek meg az új értékelési rendszerükkel, amelyben a hálózathoz tartozó értékesítőket és más szakembereket az ügyfelek is értékelhetik. A nyilvános értékelés azért jó, mert segít a leendő ügyfélnek az objektív döntésben, illetve azonnali visszajelzést kaphat a cég, amiből tanulhatnak, mondta Máté.
Új ingatlan-nyilvántartási rendszer kellene
Kövesdi Gábor, az egyik legnagyobb online ingatlanportál, az Otthontérkép vezérigazgatója úgy véli, hogy a közvetítő hálózatok száma és az ügynökök száma vélhetően csökkenni fog, de sokkal inkább kiütközik majd, van-e valós hozzáadott érték az értékesítők munkájában.
Arra a kérdésemre, hogy a technológiai fejlődés hogyan és mikor alakíthatja át a hazai ingatlanközvetítést, azt válaszolta, hogy középtávon biztosan nem vár a technológia irányába való radikális eltolódást. Kövesdi szerint az új építésű lakásoknál már eddig is működött a “tervezőasztalról eladás”: ez egyre csak profibb lesz, virtuális valósággal, látványos technológiai újításokkal, de mivel az újlakás-mennyiség mindig sokkal kisebb lesz, mint a használt ingatlanpiac, ez nem lesz domináns.
Ugyanakkor lesz rengeteg dolog, amit egyszerűbben el lehet majd intézni online, azaz maguk végzik majd az eladók, vevők, de a személyes vonal nem fog eltűnni. Mint mondta: a hirdetéstől akár a szerződéskötésig sok minden átkerül a digitális térbe (mint már most is látható), sokkal egyszerűbben, profibban, több adatból dolgozva tudnak keresgélni a vevők, tehát egyszerűbb lesz a kiválasztás folyamata, de van, ami még egyelőre nem “digitalizálható”.
