lakáspiacról már két éve érkeznek a komoly fellendülésről beszámoló hírek, de ezek szinte kivétel nélkül a használtlakás-piacra korlátozódtak. 2015-ben az új építésű lakások részaránya az összes eladáson belül országos szinten 5 százalék alatti, de Budapesten sem haladja meg a 8 százalékot. Az elmaradás oka nem a kereslet hiányában keresendő.
Az ingatlanos cégen keresztül lakást kereső érdeklődők keresési preferenciáit elemezve – figyelembe véve a kimondottan új lakást keresőket és azon keresőket, akiknek bár irreleváns, hogy új vagy használt lakás vásárolnak, de keresési preferenciájuk az újlakás-keresőkre hasonlít –, azt láthatjuk, hogy az összes érdeklődő nagyjából 15 százaléka keres a fővárosban új építésű lakást, a vidéki területeken pedig 10 százalék körüli a részarányuk. Ezt az újépítésű lakások összes eladáson belüli arányával összevetve látható, hogy van kereslet az újépítésű lakásokra, ez azonban a statikus, átválogatott lakáskészlet miatt nem realizálódik tranzakcióként.
Probléma a magas áfa
Az újlakás-piacon kínálati problémák mutatkoznak, e problémák egyike, hogy a piac által megszabott bruttó árból a 27 százalékos áfa megfizetése után megmaradó fejlesztői bevételek olyan alacsonyak, hogy sok esetben nem éri meg elindítani a beruházást. Így bár kereslet lenne az új lakásokra, de a lakásépítési statisztikák mégis csökkenést mutatnak.
Ezért is nagyon fontos bejelentés az újlakás áfa kulcsának 22 százalékpontos csökkentése – mondta el a cég vezető elemzője, Déry Attila. Az 5 százalékos áfakulcs szerinte azt jelenti, hogy a jelenleginél jóval több lakóingatlan-fejlesztés kaphat zöld lámpát.
Idén sem lehet több, mint 8-9 ezer lakás átadására számítani, de ez a szám úgy véli, akár meg is duplázódhat az áfacsökkentés hatására 2016-ban, és rákövetkező években még tovább nőhet, egészen addig amíg a kedvezményes áfakulcs kitart.
Az átadott lakások számának növekedését az értékesítésre épített lakások számának növekedése fogja hajtani, az idei évre várható 3-4 ezer értékesítésre épített lakás 2016-ban több mint duplájára nőhet. Az áfacsökkenés hatására várhatóan több fejlesztő kezdhet bele még az építési engedély megszerzése előtt az új lakások értékesítésbe, ezért jövőre az értékesített lakások száma meghaladhatja az átadott lakások számát; akár évi 10 ezernél is több lehet – valószínűsítette.
Nem fog egy az egyben átmenni az árba
Az a véleménye továbbá, hogy az áfacsökkentés teljes összege nem jelenik majd meg az új építésű lakások árának csökkenésében, a lakás bruttó árára vetítve a 17 százalékos összeg több részre fog oszlani. Előzetes becsléseik szerint a felszabaduló összeg nagyjából harmadát-felét tudják a fejlesztők a profit növelésére használni, amivel a megtérülési számítások átfordulhatnak a pozitív tartományba. A projektek elindulásával az építési telkek iránt is megnövekedhet a kereslet, így a felszabaduló összeg egy részét a magasabb telekárak kötik majd le. Az építési kapacitások telítődése esetén az építési költségek is nőhetnek majd, bár ez inkább 2017-ben várható. A fennmaradó rész jelenhet meg az újépítésű lakások árának csökkenésében. Ez a tervezett áfacsökkentés mellett 2016-ban 5-8 százalékos árcsökkenést jelenthet. 2017-ben azonban ismét nőhetnek az árak.
Nagyban függ persze az árcsökkenés mértéke attól is, hogy az újonnan elinduló fejlesztések mekkora versenyt generálnak egymás között, és a fejlesztőknek mennyire kell levinni az áraikat a vevők elcsábítása érdekében” – tette hozzá a cég ügyvezető igazgatója, Kühne Kata. Az 5 százalékos áfakulcs fényében nagyon sok elinduló projektre számítunk, többezres nagyságrendben kerülhetnek új lakások a piacra.
Az új építésű lakások ára – bár minimális számú tranzakcióról beszélünk – a 2011-es mélyponthoz képest országos szinten 9 százalékot emelkedett 2015-ig. Ezt az árnövekedést most rövid távon a tervezett intézkedés eltüntetheti, de hosszú távon a kereslet növekedésével az új lakások ára ismét növekedésnek indulhat.
A használt lakások piacán is érezhető hatást várnak
Az áfacsökkentés a használtlakás-piacon is éreztetni fogja a hatását, hiszen a sok piacra dobott új lakás keresletet von el ebből a szegmensből, az újlakás-piac így vevőket vonna el a használtlakás-piacról, ami érezhető lenne az árak alakulásában – véli Déry Attila. Árcsökkenésre azonban szerinte nem kell számítani a használtlakás-piacon, hiszen ha több ezer új lakás is kerül a piacra jövőre, valamint talál gazdára, a teljes piaci adásvétel számnak így is csak töredékét fogja kitenni ez a mennyiség.
A használt lakások ára országos szinten 2013 és 2015 között 15-20 százalékkal nőtt. Az áremelkedés a befektetők által keresett típusoknál főleg Budapesten, ennél jóval nagyobb is volt. Az áfacsökkenés inkább csak a növekedés ütemét mérsékelheti, a teljes használtlakás-szegmensben érezhető árcsökkenésre nem kell számítani, annál is inkább, mivel a válság éveiben elhalasztott vásárlások százezres nagyságrendje komoly utánpótlást biztosít a keresletbővülésnek – tette hozzá. A leginkább érintett szegmens az újszerű (5-10 éve épült) lakások lehetnek, innen szivároghat át a legtöbb vevő az új építésű lakások piacára. Az újszerű lakások jelenleg jellemzően drágábbak az újlakásoknál, ez azonban az intézkedés hatására megváltozhat.
A piaci változásokon túl a beinduló fejlesztések jelentős növekedést hozhatnak az építőipari megrendelésekben. A lakásépítés mélyrepülését az is jól mutatja, hogy a válság évei alatt a két és annál több lakásos épületek aránya az összes építőipari termelésen belül 6 százalékról 2 százalékra esett vissza.
A lakásépítések beindulása további lökést adhat az építőipari termelésnek, ezzel hozzájárulva a gazdasági növekedéshez. Az építőipari kapacitások lekötésével hosszú távon a kivitelezői árak is elindulhatnak felfelé. A gazdasági növekedés mellett új munkahelyek is létrejöhetnek, hiszen 100 lakás megépítése nagyjából 110 embernek ad munkát az építőmunkásoktól kezdve a marketinges és értékesítő szakembereken át a mérnökökig, a projekt teljes egy, másfél éves időtartamán. Több ezer új lakás építése több ezer új munkahely létrejöttét is jelenti.
Mit okoz, hogy 4 év múlva újra 27 százalék lesz az áfa?
Azt is megjegyzik, hogy mivel az 5 százalékos áfa időszaka 2019-ig tart a tervek szerint, ezzel egy nagyon hektikus időszakot hoz az új építésű lakások piacára. Ha 2020-ban az áfakulcs ismét 27 százalékra emelkedik a következő 4 évben mind a fejlesztők, mind a vevők arra fognak törekedni, hogy erre az időszakra koncentrálják a beruházásokat, valamint a vásárlásokat.
Az elmúlt évek elhalasztott vásárlásai, valamint a megemelkedő áfa miatt 2020 utáni időszakról előrehozott vásárlások jelennek meg a vevői oldalon, azaz a 4 év alatt a normális kereslet többszöröse jelenhet meg a piacon. A fejlesztői oldalon pedig a válság alatt elhalasztott projektek megvalósítása, és a 2020 utánra tervezett projektek előrehozása jelent komoly kínálatbővülést. Most nehéz megjósolni, hogy a kereslet- vagy a kínálatbővülés lesz-e az erősebb, de az intézkedés hatására jelentősen meg fognak nőni az újlakás-eladások a következő 4 évben.
