A múlt hét pénteken Matolcsy által benyújtott törvényjavaslat címe „a devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről és a lakóingatlanok kényszer-értékesítésének rendjéről”, ami egyben azt is elmondja, hogy mivel nem foglalkozik egyelőre ez a tervezet.
Elsősorban a kislakásba-költözés célját támogató kedvezményes hitelről, a Nemzeti Eszközkezelő Társaság bérlakásprogramjáról nincsenek még részletek, ahogyan még kérdéses az euróhitelezés új szabályrendszere, illetve az, hogy miként segíti majd a kormányzat azt, hogy a 2014. december 31-e után esedékes törlesztőrészletek se szálljanak el.
Ami benne van
No de ne a hiánylistával foglalkozzunk, hanem azzal, hogy mi is az, amit már tudunk. A törvényből sokkal tisztább, mi a menete az árfolyamrögzítés igénylésének.
Az ingatlanfedezetes devizaalapú lakáshitellel rendelkező természetes személyek (vagyis a szabad felhasználású, de azt ingatlancélra költő hitelek birtokosai nem) 2011. december 31-ig írásban kezdeményezhetik a törlesztési árfolyam 36 hónapig, de legfeljebb 2014. december 31-ig történő rögzítését.
Vagyis a döntés egyszeri és nem visszafordítható. A program a 2014. végi határnapig tart. A szabály már viszonylag sokat elmond a gyűjtőszámláról, vagyis arról a technikai számláról is, ahová a rögzített árfolyammal (180 forintos frank, 250 forintos euró, 2 forintos jen) és az aktuális tényleges törlesztési árfolyammal számolt törlesztőrészletek közötti különbség kerül, mint a bank új forinthitele.
Nem fix
Figyelem, fontos megjegyzés, hogy a törlesztőrészletek így sem lesznek teljesen fixek, hiszen az árfolyam fixálásával a bank által figyelembe vett kamat azért nem fixálódik. Mint ahogy eddig is ismertük, a szabály nem a rossz adósokon segít, azok vehetik igénybe az árfolyamgát elnevezésű műintézményt, akik nincsenek 90 napon túli késedelemben a törlesztéssel.
Eddig nem volt szó a gyűjtőszámlás forinthitel kamatszámításáról, a törvénytervezet szerint a devizahitelt nyújtó bank a forinthitelre kamatot számíthat fel, ez a hitel háromhavonta tőkésíthető.
Ami pedig a kamatot illeti, a törvény plafonokat határoz meg, amelyek vélhetően a bankok kamatszámítási gyakorlatában majd megegyeznek a tényleges kamattal is, hiszen maga a kamat mindenképpen kedvező. Szóval, a kamat nem lehet magasabb, mint a kamatperiódus kezdő időpontjával érintett hónap első napján érvényes háromhavi BUBOR, vagy a bank által a kapcsolódó devizakölcsön céljával azonos célra nyújtott forinthitelre meghatározott piaci kamat. E kettő közül a BUBOR, mint irányadó kamat bizonyára általában alacsonyabb lesz, mint egy piaci magánhitel (ma olyan 300 bázispont van a két érték között).
Mi lesz utána?
Matolcsy György azon korábbi ígéretét, hogy a 2014. december 31-i törlesztőrészletek nem ugorhatnak 15 százaléknál nagyobb mértékben, a törvény még nem garantálja. Azt ugyan megfogalmazza, hogy a bankoknak úgy kell a gyűjtőszámlahitelre vonatkozó hitelkeret-szerződés futamidejét meghatározni, hogy annak visszafizetése a devizakölcsön törlesztőrészletét is figyelembe véve aránytalanul magas havi törlesztési terhet a hiteladós számára ne jelentsen.
Az aránytalanul magas havi törlesztési teher lenne ez a bizonyos 15 százalékkal megugró részlet, de itt még hiányoznak a pontos részletek. A magánembereket bizonyára kevésbé érdekli a bankok és a magyar állam elszámolása. Itt sem ismert minden részlet, de azt lehet tudni, hogy a törvényjavaslat készítői úgy kalkuláltak, hogy egy „normális” árfolyam-alakulás esetén az államnak nem kerül majd pénzébe a konstrukció, vagyis a bankok által fizetendő garanciadíjak éppen fedezik az állam kezességvállalását. Az állam amúgy garanciát vállal az új hitelből, vagyis a gyűjtőszámlahitelből eredő tartozások 100 százalékáért a rögzített árfolyam alkalmazásának időszaka alatt (2014. december 31-ig), majd 25 százalékáért a rögzített árfolyamú időszak lezárulta után is.
A moratórium vége
Az árverési és kilakoltatási moratórium új szabályait már az első bejelentés óta gyakorlatilag pontosan lehetett ismerni, vagyis az eddig ismert moratórium meghosszabbodik (2011. július 1-jéről, október 1-jéig), csak éppen az már nem vonatkozik a 30 millió forint feletti értékű és 20 millió forintnál nagyobb hitellel terhelt ingatlanokra. Október 1-jétől pedig indul a kvóta, hivatalos nevén a kényszer-értékesítési kvóta, a bankok összes fedezeti ingatlanuk 2011-ben 2 százalékát, 2012-ben 3, 2013-ban 4, 2014-ben pedig 5 százalékát adhatják át kényszer-értékesítésre. A számításokat természetesen aggregált számok fogják segíteni. A törvénytervezet hatályon kívül helyezte azt a rendelkezést, amely kizárta a jelzálog alapítását a devizahitelezéshez, ugyanakkor a korábban ismertetett euróhitelezési szabályok ebben erős korlátozásokat fognak felállítani.
A törvénytervezetet még tárgyalnia kell az Országgyűlésnek, további pontos paramétereket kell meghatározni, és egyre közelebb kerülünk a devizaadósokat legjobban érdeklő kérdésekhez, vagyis a mennyi az annyihoz. A mai frankárfolyamot és a szabályokat ismerve a havi törlesztőrészlet 12-13 százalékát tudják a gyűjtőszámlahitellel új hitellé alakítani. Ezt természetesen 2015-től nagyobb törlesztőrészletekben kell megfizetni, amelynek pontos paraméterei az árfolyamtörténettől és a hitel futamidejétől is függ majd.
És, ami hiányzik
Amit még nagyon nem látni, hogy a legrosszabb helyzetbe kerülőknek milyen paraméterek mentén lehet a majdani Nemzeti Eszközkezelő Társaság felé kérvényezni a lakásuk megvételét. Az árról ugyan már volt szó az első bejelentésekben (Budapesten és megyei jogú városokban 55, városokban 50, községekben, nagyközségekben 35 százalékos áron a szerződéskötéskor érvényes forgalmi árhoz viszonyítva) és az is biztos, hogy a folyamatban a NET-hez a bankon keresztül visz az út, illetve, hogy szociális szempontok esnek majd latba, de a további részletek még ismeretlenek. Végül nem ismert még az sem, hogy a szintén nehéz helyzetbe került lakástulajdonosok, akik hajlandók kisebb lakásba költözni, milyen feltételekkel kaphatnak ehhez államilag támogatott lakáshitelt.
