Július elseje könnyen válhat a magyarországi lakáspiac fekete szerdájává. Ettől a naptól kezdve – ha a parlament nem vétózza meg a Bajnai-csomag idevonatkozó, már beharangozott elemeit – megszűnik a gyerekek után adott támogatás, a szocpol és a félszocpol, eltűnik a forinthitelekhez igényelhető állami kamattámogatás, az áfa kulcsa viszont 5 százalékponttal emelkedik. Ezen intézkedések teljesen padlóra küldhetik a lakáspiacot, amelynek szereplői néhány hónapja már amúgy is a túlélésért küzdenek.
Felgyűlt téglagyári készletek. A termelést átmenetileg le kellett állítani. Fotó: Hartyányi Norbert
Sok minden tizedelte már az elmúlt évben is a potenciális lakásvásárlók körét: eltűntek a svájci frank alapú kölcsönök, a többi hitel kamatterhe látványosan megszaladt, a bankok által megkövetelt önerő megemelkedett, a lakások piaci ára pedig – kikezdve az ingatlanok értékállóságába vetett hitet – Magyarországon is lejtőre került. A válság terjedése és az elbocsátási számláló felpörgése láttán elharapódzó bizonytalanság ráadásul pszichológiai oldalról is blokkolta az amúgy még fizetőképes keresletet.
Az adatok még nem kirívóan rosszak, sőt, a Központi Statisztikai Hivatal első negyedévi számai szerint még 15 százalékkal több lakást vettek használatba, mint egy évvel korábban. Új építkezésre viszont már 7 százalékkal kevesebben kértek engedélyt, s szakértők szerint csak idő kérdése, hogy a kereslet eltűnése számszerűen és széleskörűen is kimutatható legyen. Mindehhez jön majd a lakástámogatások „felfüggesztése”, valamint a magasabb áfakulcs árdrágító hatása. Borítékolható tehát, hogy július elseje után jó ideig lasszóval is nehéz lesz vevőket fogni.
Tudnivalók a támogatott hitelhez
A hiteligénylés általában bonyolult
és nehézkes folyamat, most pedig a határidő is szűk. Íme Szklenár
Beáta, a Portfolio Money hitelszakértője és a Figyelő által
összeállított tipplista, amelyet érdemes fejben tartani.
● Támogatott hitelre vonatkozó kérelmet a bankok június 30-án fogadhatnak be utoljára
● A hiteligénylés benyújtásakor az adásvételi szerződés nem lehet régebbi 120 naposnál
●
Amennyiben van már támogatott lakáshitele, 360 napon belül vissza kell
fizetnie – ha nem teszi, a bank a támogatott hitelszerződést azonnal
piaci kamatozásúvá alakítja
● Időben gyűjtsük be a szükséges iratokat; az építési engedélyre például adott esetben egy hónapot kell várni
●
Nagyon körültekintően kell megvizsgálni, megfelelünk-e a törvényi
előírásoknak (méltányolható lakásigény, életkori megkötés, együtt
költözők száma, tulajdonmentesség)
● Ha a hiteligénylők házaspárok vagy élettársak, akkor mindkettőjüknek tulajdont kell szerezniük a leendő ingatlanban
● A futamidőt úgy célszerű meghatározni, hogy a havi részleteket minden körülmények között fizetni tudjuk
● Az állami támogatás 20 éven keresztül jár
● A vásárlónak minimum 50 százalékos tulajdont kell szereznie az ingatlanban
Kisöprik a padlást
De ne szaladjunk ennyire előre. A fekete szerdáig még van hátra bő félszáz nap. Ez idő alatt, aki tudja, elvileg kihasználhatja a még meglévő lakástámogatási rendszer előnyeit, illetve azt, hogy – amennyiben új ingatlanra vágyik – alacsonyabb áfakulccsal vásároljon. Késlekedni azonban nincs idő, minden perc számíthat (tippjeinket lásd külön).
Az Erste Bankban például úgy vélik, a szükséges dokumentumok beszerzésének bonyolultsága miatt a szűkös határidő lejártáig nem sokan tudják majd felvenni a támogatott hitelt. A legérzékenyebb pont szerintük az érvényes építési engedély megléte, ennek kiadását pedig a hivatalok nem szokták elkapkodni, általában kivárják a 30 napos ügyintézési határidőt.
Piaci beszámolók alapján mégis behatárolható egy szűk réteg, amely most tényleg nekibuzdult. „Három-négyszer annyi érdeklődést regisztrálunk, és valamivel több szerződést is kötünk, mint az év elején” – számol be Hunyady Attila, a fővárosban az új lakások építői közül az egyik legaktívabb cég, az AL Holding igazgatóságának elnöke. Miniboomot szimatol több szemfüles ingatlan- és hitelközvetítő is; ezek kifejezetten a támogatások eltörlésével kampányolva próbálják meg behozni az elmúlt hónapok lemaradását.
Kérdés, mindez mire lehet elég. „Így is csak a már elkészült, de hónapok óta üresen álló lakásokat fogják végre eladni” – véli Illy Péter, az I.C. Europe ingatlanfejlesztésekre szakosodott tanácsadó cég ügyvezetője, aki szerint új építkezésekhez ettől nem kapnak kedvet a beruházók. Hasonlóan borús képet fest Maráczi Zsolt, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület ügyvezető elnöke, mondván: a tavalyi 37 ezer után az idén még a leginkább derűlátó becslések szerint is maximum 27 ezer új lakás épülhet meg. Márpedig a kieső ingatlanok adótartalma a költségvetés bevételi oldaláról is hiányzik majd: az egyesület számításai szerint ez az idén 65 milliárd forinttal mélyíti a büdzsén tátongó lyukat.
E számítás szerint az intézkedések kifejezetten rontják a költségvetés egyenlegét, miközben a Bajnai-kormány közel 30 milliárd forintos spórolással kalkulál e lépések kapcsán. A kormányzati számítás mögött az a várakozás húzódik meg, hogy a lakástámogatás címén betervezett bő 200 milliárd forintos idei kiadásnak egy részét nem kell kifizetni (a zömét biztosan ki kell, mert a korábban kötött szerződések még sokáig nem futnak ki), miközben a magasabb áfa is többletbevételt generál. Az, hogy valójában miként alakul majd az egyenleg, s milyen előjelű lesz, nagyban függ a lakáspiaci hangulattól. Vagyis attól, mennyire indulnak be az adásvételi tranzakciók, és legfőképpen az új építkezések.
A lakásépítés feltámasztása persze nem csak a költségvetési bevételekért aggódó pénzügyéreknek, hanem az építőanyag-gyártóknak is elemi érdekük lenne, márpedig ezen a napokban elfogadott építőipari mentőcsomag sem sokat segíthet. „A piac gyakorlatilag megszűnt, az építési szezon közepén egyetlenegy gyárunk sem működik” – tárja szét a karját Norbert Schwarzmüller, a hazai téglapiacot uraló Wienerberger Téglaipari Zrt. vezérigazgatója. Az 530 főt foglalkoztató cég egyelőre nem tervez elbocsátást, ám a menedzsment számításai szerint a leállás – bár az alkalmazottak műszakpótlékot nem kapnak – 3–4 milliárd forint veszteséget okoz a vállalatnak.
Biztos drágulás
Noha a következő két hónapra várt felfutás csak a padlás kisöprésére lesz elég, friss szakértői becslések szerint egyedül Budapesten ez is 3–4 ezer ingatlan kampányszerű értékesítését hozza magával.
A vevői oldalon főleg azok állhatnak, akik már korábban eltervezték, s a változások ismeretében csak előrehozzák a lakásvásárlásukat. Az esetleges átmeneti élénkülést nem is annyira a szocpol vagy a támogatott forinthitelek eltörlése motiválhatja, sokkal inkább az áfaemelés drágító hatása. A szakértők ugyanis abban egyetértenek, hogy pillanatnyilag semelyik beruházó sincs olyan helyzetben, hogy lenyelhetné a plusz adó extra terhét. A 20 helyett 25 százalékos áfakulcs előbb-utóbb biztosan beépül a lakások árába: a bruttó vételár így szinte automatikusan 4,2 százalékkal megugorhat, akár már július elsején. Márpedig, ha egy új lakást például Zuglóban június 30-án még 30 millió forintért vehet meg az ember, de néhány nappal később már 31,25 millióért, akkor megfontolandó, hogy a tranzakciót kicsit megsürgetve inkább már a bútorozásra költsük a különbözetet.
A panellakások értéke az elmúlt időszakban rendre alatta maradt a tavaly év eleji szintnek, az idén tavasszal pedig beszakadt.
A többlakásos ingatlanok értéke 2008 őszétől fokozatosan csúszott lefelé, az idén márciusban pedig zuhanni kezdett.
A családi házak ára viszonylag jól tartja magát, bár az utóbbi hónapok tendenciája itt is ereszkedőnek tűnik.
Könnyen lehet azonban, hogy a jelenlegi gazdasági válság, a megszorítások és a munkaerő-piaci kilátások miatt a júliusig remélt fellendülés is illúziónak bizonyul. A lakossági hitelezésben éllovas kereskedelmi bankok sem tapasztalnak őrült sietséget, pedig a támogatások megvonásának kormányzati bejelentése után ők is erre számítottak. A roham tehát egyelőre elmaradt, bár a jelzáloghitelekkel kapcsolatos „fokozott érdeklődésről” több banknál is beszámoltak. Az érdeklődést azonban már az elmúlt öt évben is ritkán követte tett, miután a 2004-ben megjelenő devizahitelek viharos gyorsasággal letarolták a piacot.
Az alacsony devizakamat-környezetben a forintkölcsönök versenyképessége állami támogatással együtt is megkérdőjeleződött – igaz, még tavaly is akadt több mint 10 ezer ügyfél, aki kifejezetten ezt igényelte a bankoktól. Részben nyilván azért, mert állami támogatás nélkül már a hitelhez szükséges önerőt sem tudta előteremteni, részben viszont a forintkölcsönök nagyobb biztonsága és kiszámíthatósága okán. A forintadós árfolyamkockázatot egyáltalán nem futott, csak a kamatok emelkedéséből fakadó hiteldrágulással kellett számolnia, ám ezt a rizikót is korlátozni tudta. Az úgynevezett kamatperiódus (az az időszak, amelyre a hitelszerződés rögzíti a kamat mértékét) a forinthitelek esetében lényegesen hosszabb, mint a devizaalapúaknál: előbbinél 1, 5 vagy akár 10 év is lehet, szemben a devizahiteleknél alkalmazott 2, 3 vagy 6 hónappal. Egy forinthitel tehát jóval biztonságosabban tervezhető, viszont állami támogatás nélkül annyival drágább, hogy miként eddig sem kellett, a jövőben sem kell majd senkinek.
Az állami támogatások eltörlése tehát egész biztosan új lendületet ad a lakosság – sokat kárhoztatott – devizában történő eladósodásának, már persze azok körében, akik egyáltalán kölcsönfelvételre szánják el magukat. A forint- és a devizahitelek forrásköltsége között továbbra is akkora a különbség, hogy amíg ebben nincs változás, előbbiek nemigen rúghatnak labdába. „Pillanatnyilag másfélszer akkora havi törlesztő részletet kellene bevállalniuk az ügyfeleknek, így nem csoda, ha az új kihelyezések több mint felét továbbra is svájci frankban folyósítjuk” – mutat rá Orosz András. A K&H Bank lakossági üzletágért felelős ügyvezető igazgatója hozzáteszi: a hitelfelvétel megszigorítása és drágulása dacára a jelzáloghiteleken belül még inkább elsöprő, ma is bő 70 százalékos a frankalapúak aránya. Az Erste Bank ugyanakkor tavaly november óta nem nyújt svájcifrank-alapú jelzáloghitelt, s nem is tervezi azt újra bevezetni. Simon Zsolt lakossági termékfejlesztési igazgató azzal számol, hogy az ügyfelek továbbra is zömmel euróban adósodnak majd el, mivel a jelenlegi forintkamat-szinten 400 forint feletti euróárfolyam kellene ahhoz, hogy a forinthitelek törlesztő részletei versenyképesek legyenek az euróalapúakéval.
Koncepció nélkül
Az, hogy nyár közepétől szinte minden lakáshitel-igénylő devizaadóssá válik, egyelőre nem aggasztja a piaci szereplőket. A bankrendszer stabilitásáért felelős Magyar Nemzeti Bank számításai szerint 10,5 százalékos GDP-visszaesés, és az eddigi történelmi mélypontnál is jóval gyengébb, 333 forintos euróárfolyam vezetne odáig, hogy bekövetkezzen a stressz-forgatókönyv, s drámaian megugorjon a bedőlő hitelek aránya. Ráadásul, válaszolták lapunk kérdésére a jegybanknál, a bankok ma már jóval óvatosabbak az adósok kockázatértékelésében és a likviditásuk is korlátozott, ezért nem valószínű a devizahitelezés újbóli gyors felfutása. Aggasztónak inkább azt tartják a lapunk által megkérdezett szakértők, hogy a 2001-es bevezetése óta 25-ször (!) módosított, ám folyamatosan minimális hatékonysággal működő, és magától is kihalófélben lévő lakástámogatási elemek helyébe semmi nem kerül.
„Nem az a baj, hogy egy elvileg az euróövezetbe tartó ország lakosai nem forintban adósodnak el, hanem az, hogy nincs lakáspolitikai koncepció” – figyelmeztet Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezetője. Az államilag támogatott lakáshitelek rendszerét több éve konzekvensen kritizáló szakember szerint a kormány most többet árt, mint használ. Fiskális szempontoktól vezérelve megfeledkezik ugyanis azok lakhatáshoz segítéséről, akiknek a mindennapi létük is kínlódás, miközben ellehetetlenít egy sor, az ingatlanpiac egészséges fejlődésében érdekelt ágazatot.
