Az Egyesült Államok híradóiban újabban gyakori képsor, hogy a jelzáloghiteleik törlesztését nem fizető banki ügyfelek lakásait, házait nyilvánosan árverezik. Az aukciós teremben boldog vevők nyilatkoznak a tévéstáboknak, hogy a korábbi piaci ár 40-50 százalékáért jutottak ingatlanhoz. Az épületen kívül pedig elkeseredett tüntetők, akik mindennek elmondják a válság hiénáit, akik mások kétségbe ejtő helyzetén, az adósok nyomorúságán gazdagodnak. Végül az árverés résztvevői – sokszor rendőri biztosítás mellett – hazaoldalognak az aukcióról.
Szabad a gazda?
Lakásaukciók
Magyarországon nincs tömeges kényszerértékesítés, de árveréseket már ma is rendeznek. Legújabban a Hild csoport adott hírt arról, hogy szeretne interneten meghirdetni olyan ingatlanokat, amelyek korábbi idős tulajdonosai elhaláloztak.
Nehéz lenne előre megmondani, hogy milyen árszintet fognak tükrözni az eladások, mindenesetre három árat (ebből kettő publikus) határoz meg az eladó, egy irányárat (amit el szeretne érni az adásvételnél), egy ehhez képest feleakkora kikiáltási árat, illetve egy olyan nem publikus minimumárat, ami alatt nem tekinti érvényesnek a licitet.
Banki gyakorlat
Az egykoron a Hild felé kiszálló korábbi lakástulajdonosok halála azonban más jellegű ok, mint a hitelprobléma. A jelzáloghiteleseknek is sok problémájuk van, de még nem tömegesek a hitelbedőlések. A bankok gyakorlata ugyanis az, hogy azzal most kevéssé törődnek, hogy a hiteleik mögött már nem elegendő a fedezet, azokat az ügyfeleket, akik rendesen fizetik a részleteket, nem bolygatják.
Hogyan olvadtak el a fedezetek?
Egyáltalán hogyan lehetséges az, hogy az óvatosan hitelező bankok is azt észlelik, hogy már nem elegendő a fedezet? Nézzünk egy kerek számokkal végigkalkulált példát!
Tavaly nyáron Kovácsék (145 forintos svájci franknál) 14,5 millió forintért (akkori áron 100 ezer frankért) szemeltek ki egy kisebb pesti lakást. Tombolt a lakáshitelezési láz, a bankok már kevésbé voltak óvatosak, az ingatlan értékének 75 százalékáig adtak hitelt, vagyis egy 75 ezer svájci frankos kölcsönt folyósítottak Kovácséknak. Jelen példánk szempontjából nem is érdekes, hogy a törlesztőrészletek később hogyan változtak, a lényeg, hogy 2009 áprilisának végére mintegy 200 forint lett a svájci frank, vagyis a 75 ezer forintos (anno 10,875 millió forintos) hitel, ekkor már 15 milliós tartozásnak felelt meg.
Azzal most nem is szeretnénk foglalkozni, hogy vajon ér-e még 14,5 millió forintot a lakás, talán annak is csökkent az ára, de ha nem csökkent, akkor sincs már száz százalékos fedezet a hitel mögött. Mit tehet a bank? Bízik abban, hogy korrigál az árfolyam, de még véletlenül sem kezdi meg tömegesen noszogatni az ügyfeleket pótlólagos fedezetbetolásra, főleg nem kényszerértékesítésekre, hiszen azzal rosszul járna maga a bank is.
Természetesen azokkal szemben, akik nem is törlesztenek, előbb-utóbb mindenképpen felmerül a kényszerértékesítés, az árverés. Aki látja, hogy a hitelek törlesztése nem fog menni, jobban jár, ha maga keres vevőt.
S találhat is, hiszen a vevő joggal bízhat abban, hogy a bajba került, kétségbeesett kényszerértékesítőktől jó áron lehet venni. Hitellel terhelt ingatlant ugyanis lehet értékesíteni és lehet venni is, csak egy kicsit bonyolultabb az eljárás.
Az ügymenet
Alapvetően olyan hitellel terhelt ingatlanok adásvételeinél lehet a bank együttműködésével tulajdonost cserélni, ahol az ingatlan még többet ér, mint a hiteltartozás. A legtöbb hitel azért ilyen, hiszen a fokozatos törlesztések miatt még a súlyos árfolyamváltozás vagy az esetleges ingatlanár-csökkenés sem tüntette el teljesen a fedezetet. Az ingatlanhitelek fedezete maga az ingatlan, éppen ezért a bank nélkül nem lehet a hitellel terhelt lakásunkat eladni, vagy annak terhére nem tudunk újabb hiteleket felvenni.
Ha azonban kényszerhelyzetbe kerülünk, és értékesíteni szeretnénk ingatlanunkat (még a banki eljárás előtt, mert attól tartunk, hogy abból kevesebb pénz folyna be) a következő a teendő. Ha megvan a potenciális vevőnk, el kell sétálni a bankunkba, és egy igazolást kell kérni a még fennálló tartozás nagyságáról. Az ingatlan-adásvételben közreműködő ügyvéd segítségével azután a vevő majd úgy fizet, hogy a tartozás mértékéig a banknak utal, a vételár további részét pedig az eladónak. Ez így pofonegyszerűnek tűnik, de azért ennyire nem evidens minden, hiszen a bank az előtörlesztésért is díjat számít fel, ez is csökkenti majd azt a részt, ami a kialkudott vételárból az eladónak jut.
Figyelni kell néhány eljárástechnikai elemre is: miképpen törli a bank a jelzálogot, milyen határidőig kell fizetni neki, ha pedig addig nem történik meg az adásvétel, akkor miképpen változik a bank által követelt összeg, például a késedelmi kamat miatt. Mindenképpen pontosan meg kell tudni a banktól, hogy milyen eljárással, bejelentési kötelezettségekkel zajlik a procedúra, nehogy azután valamilyen bürokratikus elemen megbukjon az adásvétel és kötbér jelentkezzen a vevővel szemben.
Ha viszont minden zökkenőmentesen lezajlott, a bank kiad egy úgynevezett törlési engedélyt, amelyet be kell vinni a földhivatalba, ahol tehermentesítik az ingatlant. Az eladónak és a vevőnek is az az érdeke, hogy szakértő ügyvéd kezelje az ügyeket, mert egy „sima” ingatlan-adásvételhez képest itt sokkal nagyobb a jogi pontosság szerepe.
Hitelből hiteleset
A bankok ma már arra is ismernek konstrukciókat, hogy hitelt adnak egy hitellel terhelt ingatlan megvételére. Szinte minden ugyanúgy működik, mint a készpénzes vételnél, az ügyvéd szerepe itt is kiemelten fontos.
Az eladó bankja nyilatkozik arról, hogy mekkora a fennálló tartozás, a vevő bankja pedig dönt arról, hogy mennyi hitelt folyósít. Egyszerű a gyakorlat, ha az új hitel nagyobb, mint a régi tartozás, ilyenkor a vevő bankja az eladó bankjának a teljes tartozást átutalja, majd amikor biztosan látja, hogy már tehermentes az ingatlan, a hitel maradék összegét folyósítja a vevőnek. Szokták ezen kívül az ügyvédi letéti számla intézményét is használni, ilyenkor a hitelező bank a hitel teljes összegét erre a számlára utalja, és az ügyvéd gondoskodik arról, hogy adagolja a pénzeket. Azért kell adagolni, mert a hitelező bank biztos akar lenni abban, hogy lesz fedezete, ezért általában a korábbi bank kifizetése után megvárja, hogy az ingatlan tehermentes legyen, és csak ezután segíti az eladó és a vevő közötti pénzmozgást, a tranzakció befejezését.
A vevőnek arra kell nagyon figyelnie az ügyvéd segítségével, hogy mindig biztonságban legyen a pénze, ne csak kifizesse az eladó korábbi tartozását, de a megfelelő szerződések segítségével biztosan hozzájusson az ingatlanhoz.
Ha a tartozás nagyobb, mint az új hitel, akkor kicsit bonyolultabb a helyzet. Elvileg a vevő bankja ilyenkor is a teljes hitelt az eladó bankjának utalja, és a vevő ezt az összeget kiegészíti. Itt azonban nehezebb összehangolni, hogy a bankok mindvégig biztonságban érezzék magukat, az első bank megkapja a pénzét és a második bank se érezze úgy, hogy akár csak napokig is, de ne legyen fedezet a hitel mögött. Erre is vannak közösen kialakított banki-jogi praktikák.
Ismételten fontos jó tanács, hogy akár eladóként, akár vevőként szeretnénk belépni egy hitellel terhelt ingatlan adásvételébe, ne írjunk alá semmit, ne vállaljunk kötbért, amíg pontosan nem ismertük meg az ügyvéd és a bankok segítségével az eljárást. Ezekben a konstrukcióban a hiteltanácsadók tapasztalata is segíthet, ők már biztosan találkoztak ilyen esettel.
Nehezebb esetek
Bár nem kizárt, hogy a hiteltanácsadó vagy a banki kollégák tudnak valamit javasolni, de sokkal bonyolultabbak a következő esetek: a jelzáloghitellel terhelt ingatlanok cseréjére nincs rutin, gyakorlatilag nincs kialakult gyakorlata a hitelek átírásának. A végrehajtás alatt álló ingatlanokra sem nagyon mernek hitelezni a bankok, nem szívesen vállalják be, hogy a tulajdonjogi viszonyok rendezéséig terjedő időszakban a bank fedezet nélkül maradjon.
Márpedig a végrehajtásoknál alkalmazott ingatlanárveréseken a teljes vételárat a licitet követő 15 munkanapon belül kell kiegyenlíteni, és csak ezek után törlik a végrehajtási jogot. Ha valaki mégis szerez erre finanszírozást (például valamilyen fedezetalapú áthidaló hitelt, esetleg drága személyi kölcsönt), majd utána a tehermentes ingatlanra jelzáloghitelt vesz fel, akkor akár teljesen hitelből is vásárolhat. Az ingatlan értékét és a folyósítható hitelt ugyanis ilyenkor is a normál hitelbírálati gyakorlat alapján kalkulálják. Vagyis a piaci árhoz képest akár nagyon magas is lehet az úgynevezett loan to value (hitel / piaci ár) érték. Vagyis, ha nagyon alacsony árverési ár alakul ki, akkor a hitelből akár száz százalékosan, önrész nélkül is vásárolható ingatlan, ami ritka.
Az áresések mértéke
A magyar lakáspiacon, bár rettentően megemelkedtek egyes devizaadósok terhei, sőt ingatlanárveréseket is szerveznek, de még nem tömeges a jelenség, és az árcsökkenés sem drasztikus mértékű. Nyugat-Európában (Írországban, Spanyolországban, Nagy-Britanniában) széles ingatlanpiaci szegmensekben sem ritka a 40-50 százalékos áresés, ahogy a környező országokban (Romániában, illetve Oroszországban például) is hasonló a helyzet. Itthon még az sem egyértelmű, hogy van-e áresés, mert kevés az információ. Megjelent ugyan egy új készpénzes vevőkör, de a hitelpiac szűkülése és a hitelek drágulása miatt fagyott a piac. Vélhetően azért nemcsak hosszabb időt vesz igénybe egy lakás eladása, de az árból is engedni kell az eladóknak. Igaz, vannak olyan ingatlan-fejlesztők, akik arról számolnak be, hogy nem észlelnek áresést, mások viszont már arról, hogy a korábbi árakon nem lehet eladni az új lakásokat, és egyáltalán nem lehet finanszírozást találni az új ingatlanprojektekre.
