Az elmúlt években az összes kihelyezett lakossági hitelen belül 90 százalék feletti volt a devizahitelek aránya, aminek következtében a pénzintézetekben dolgozó tanácsadóknak jelenleg „újra kell tanulniuk” a forinthitelek feltételrendszerét.
A svájcifrank-alapú hitelek csak mutatóban és drágán találhatók meg a kínálatban, az euróalapú hiteleknél a magas költségek mellett továbbra is jelen van az árfolyamkockázat, így a bankok figyelme a támogatott forinthitelek felé irányult. Márpedig a hitelfelvevő azt „eszi”/veszi, amit kap…
A piaci árazású forinthitelek azonban még mindig olyan drágák, hogy nem jelentenek alternatívát az euróhitelekkel szemben.
Mit tudnak a kamattámogatásos forinthitelek?
Új lakás vásárlása esetén kiegészítő kamattámogatás mellett házaspárok és gyermeküket egyedül nevelő szülők vehetnek igénybe kedvezményes forinthitelt. A használt lakás vásárlása esetén a forrásoldali kamattámogatású hitel jöhet csak szóba 5 millió forint hitelösszeg erejéig. Ennek a támogatott hitelnek is van új lakásra felvehető változata, ekkor a hitel 15 millió forint is lehet.
Az igénylő az első húsz évben jogosult kamattámogatásra, ezért általában – aki teheti – nem is választ ennél hosszabb futamidőt, mert a 21. évtől kellemetlen meglepetésként érheti az új törlesztőrészlet. A lakosság körében terjedő tévhittel ellentétben kiegészítő kamattámogatásra az is jogosult, aki rendelkezik egyéb ingatlantulajdonnal. Ez csak lakásvásárlási kedvezmény (szocpol) igénylése esetén kizáró ok – ott sem minden esetben.
A támogatott forinthitelek kamatait éveken keresztül az új kibocsátású, 5 éves futamidejű államkötvények hozamaihoz mérték. A támogatás meghatározásakor a megelőző három hónap hozamainak forgalommal súlyozott számtani átlagát vették alapul. A támogatás mértéke új lakás esetén a hozam 60 százaléka, míg használt lakásoknál 40 százalék volt.
A pénzügyi válság miatt az utóbbi hónapokban gyakorlatilag szünetelt az állampapír-kibocsátás, emiatt februártól nem lehetett volna kamatot rendelni a támogatott lakáshitelekhez. Az illetékes minisztérium felismerte a problémát, és a jövő hónaptól az úgynevezett referenciahozam segítségével határozzák meg a kamatszintet.
A referenciahozam meghatározásakor a másodlagos piacon szintén az elmúlt három hónapban mért állampapírhozamokat veszik alapul. A hozam és a kamatszint meghatározása, valamint közzététele az Államadósság Kezelő Központ feladata lesz.
Az újlakás-vásárlók körében a válságot megelőzően jellemző volt az önerő nélküli lakáslízing és magas finanszírozású devizahitel igénybevétele. Most azonban ezek a termékek teljesen eltűntek a piacról. Maga a lízing euró alapon továbbra is lehetséges megoldás a némi saját erővel és jövedelemigazolással is rendelkező lakásvásárlóknak.
Az ingatlan minősége és a jövedelem felértékelődött
A jövedelemvizsgálatra néhány hónapja minden hitelintézet nagyobb hangsúlyt fektet, a felvehető összeget az ingatlan értéke mellett az igénylő fizetési képessége is nagyban meghatározza. Kiegészítő ingatlanfedezet bevonása esetén ma is finanszírozható a teljes vételár, illetve építési költség, de meg kell jegyezni, hogy nem minden típusú ingatlant fogadnak már el a bankok.
A nagyon kicsi, nagyvárosoktól távoli településeken szinte megállt az ingatlanpiac, itt a bankok is óvatosabban helyeznek ki hitelt. Nem preferáltak a külterületi házak és a nem lakóingatlan jellegű épületek.
S ami szintén érezhető, szigorodtak a banki értékbecslések. Az értékbecslők tolla megremeg, ha egy nagyobb összeget le kell írni.
A támogatott forinthitel egy- és ötéves kamatperiódus mellett igényelhető, a rövidebb kamatperiódushoz valamivel magasabb kamat párosul, de az éremnek két oldala van. Aki magasabb kamatszint idején az ötéves kamatperiódust választja, az hosszabb távon tud pontosan tervezni, de kimaradhat az esetleges kamatcsökkenésekből.
Mekkora hitelt ad a bank?
A magas finanszírozású termékek körében nem volt ritka a fedezetként felajánlott ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100 százaléka feletti finanszírozás sem, a bankok mai óvatosabb hitelezési gyakorlatának megfelelően ezek az arányok 75-80 százalékban maximalizálódtak.
A szabad felhasználású jelzáloghiteleknél és a személyi kölcsönöknél jelenleg meglehetősen magasak a kamatok, itt az igénylők többsége némi számolgatást követően még mindig a kockázatosabb devizaalapú termékeket választja. A szabad felhasználású jelzáloghiteleknél maximum a hitelbiztosítéki érték 60 százalékáig vállalják a bankok a hitel folyósítását az ingatlan elhelyezkedésétől, minőségétől és a hitelfelvevők jövedelmi helyzetétől függően.
