Kockázatos: hitel és biztosítás egyszerre

A hazai lakásvásárlási és egyéb lakossági hitelek piacán az elmúlt év töretlen növekedést hozott, ami újabb és újabb termékek megjelenését is támogatta. A legújabb kedvenc a fedezett hitelek kombinálása biztosítási termékekkel. A pozitív üzenet a bank és az ügyfél szempontjából is nyilvánvaló, a hitelfelvevő esetleges halálesete után a bank nemcsak a fedezetként felkínált ingatlan értékesítésével juthat pénzéhez, de a számára folyósított életbiztosítási összeg egyfajta másodlagos fedezetnek is tekinthető. Az ügyfél pedig családjáról gondoskodik, hiszen amennyiben keresőképtelenné válik, legrosszabb esetben meghal, akkor nem kell családtagjai feje felől eladni a házat, a bank felé az életbiztosításból lehet törleszteni.

Ügyfélelőny

Nézzük a termék tagadhatatlan előnyeit! Az életbiztosítással kombinált jelzáloghitel viszonylag olcsó. A bank biztonságban érzi magát, hiszen nemcsak az ingatlan, de a biztosítás is egyfajta fedezet számára, ezért nem kér magas kamatokat, vagy adott konstrukcióban nem kér magas törlesztőrészleteket. Nem aggódik például, ha az ügyfélnek van egy jó unit-linked (befektetéssel kombinált) biztosítása, nem kéri az ügyféltől, hogy törlesszen hónapról hónapra nagy összeget, hiszen amikor a hitel lejár, akkor jó eséllyel az ügyfélnek megfelelő vagyona halmozódik fel a biztosítás megtakarítási ágán.

Ne felejtsd!

Bár a pénzügyi közvetítők olykor gátlástalan ígéretekkel adják el a unit-linked biztosítással kombinált jelzáloghiteleket, de figyelem, pénzt nem lehet rizikó nélkül gyártani. Aki úgy vesz ilyen termékpárost, hogy biztos nyereségre számít, „félre van tájékoztatva”, nem ismeri pontosan a költségeket és a kockázatokat.

Óriási hozamban bízol!

Ha valaki egyszerre hitelt vesz fel és egyszerre befektet, akkor olyan befektetési piacot kell találnia, ami tartósan, akár tíz éven át is 5-6 százalékkal felülteljesíti a kockázatmentes hozamot. Ez elég valószínűtlen, fantasztikusan jó időszakot kell hozzá elkapni. Az 5-6 százalék abból adódik, hogy mind a hitelágon (kamatfelár, díjak), mind a befektetési ágon (vagyonkezelési díj, kezdeti költségek) évi 2-3 százalékot fizetni kell a pénzügyi szolgáltatónak. Ennyivel emelkedés idején sem szokta semmilyen piac tartósan megverni az állampapírpiacot, és akkor még nem beszéltünk az esetleges válságokról!

Hitelből tőzsdézel!

Minden pénzügyi tanácsadás alapvetése, hogy tőkeáttétellel, azaz hitelből tőzsdézni nagyon kockázatos. A kockázatos unit-linked befektetéssel kombinált jelzáloghitelnél pedig éppen erről van szó.

Carry trader vagy!

Sokan azzal áltatják magukat, hogy mivel a devizahitelek olcsóak, a befektetési ágon forintban ennél magasabb hozamok érhetők el a magyar piacon, alacsony kockázattal is. Ez igaz lehet, de ebben az esetben a devizaárfolyamok kockázatát fogjuk, vagyis a nagy hedge fundok által előszeretettel űzött carry trade játékot játsszuk, azaz fejlett piacon eladósodunk, és fejlődő piacon befektetünk. Ennek szép hozama, ugyanakkor szintén szép nagy kockázata is van!

Aki úgy szeretne hitelt felvenni, hogy kifejezetten alacsony legyen a havi terhe, viszont bármilyen sajnálatos baleset után se veszítse el a család a lakást, annak kedvező lehet ez a termék. Nem kell mást tennie, csak ingatlanfedezettel felvenni a hitelt, illetve kötni egy életbiztosítást, és éveken át havi fix összeget befizetni a biztosítási termékbe. Az ingatlanfedezet miatt alacsony lesz a THM, és a bank a hitel után csak a kamat megfizetését kéri, a kölcsönkapott tőkét nem kell hónapról hónapra törleszteni. Elég lesz a futamidő végén visszafizetni a banknak a kölcsönkapott tőkét, addigra a biztosítónál felhalmozódik annyi megtakarítás, ami fedezi ezt az összeget.

Ez az ideális eset, amikor mindenki jól járt. A legjobban az ügynök, aki a kombinált termékre rábeszélt minket, mert egy füst alatt egy lakáshitelt és egy unit-linked életbiztosítást is eladott nekünk, de a bank is, mert jó biztosítékai voltak, és a biztosító is, mert eladott egy unit-linked biztosítást. Ha azonban azt halljuk, hogy a tanácsadó, a bank és a biztosító is elégedett, érdemes elgondolkodni, hogy ki fizette a révészt, ki vállalja a kockázatot?

—-Hátrányok—-

Vigyázat, ezek a termékek igen bonyolultak lehetnek! Sokféle variáció létezhet, a jelzáloghitelt egyszerű haláleseti biztosítással, illetve unit-linked biztosítással is össze lehet kötni, illetve a hitel és a biztosítás időtartama megegyezhet egymással, de el is térhet egymástól. Az ügyfelek az előnyök mellett könnyen csalódhatnak is, a csalódások egy része bizony az ügyfelek korlátozott ismereteire vezethetők vissza. Az örökös gyakran nem tudja, hogy a biztosítási esemény bekövetkeztekor (a biztosított halálakor) a szerződés kedvezményezettje a hitelnyújtó bank, és csak a hitel teljes törlesztése után fennmaradt összeget kapja meg.

Az igazi veszély azonban nem ez. Inkább az, ha a unit-linked termék nem termeli ki a végső törlesztést, és emiatt kifutáskor vagy mélyen a zsebünkbe kell nyúlni, vagy legrosszabb esetben kénytelenek leszünk a fedezetként felajánlott ingatlant a bank segítségével kényszerértékesíteni. A klasszikus haláleseti biztosításoknál jobban kikalkulálható a pontos lejárati összeg, de az unit-linkednél arra nincsen garancia, hogy az életbiztosítás általunk kiválasztott befektetési ágában elegendő hozam termelődik.

Az ugyanis, hogy az elmúlt években remekeltek a tőzsdék, az ingatlanpiacok, a nyersanyagpiac, nem jelenti azt, hogy ez így is marad. Ha pedig rosszul választunk befektetési célpiacot, akkor „megéghetünk”. Azt is elfelejtik az ügyfelek, hogy ez a két termék össze van kötve, nem könnyű csak az egyiket megunni és abbahagyni, vagy előtörleszteni. Leginkább akkor szabad csak ilyen kombinációba belemenni, ha biztosak vagyunk benne, hogy valóban megértettük a terméket, és látjuk, milyen kockázatokat vállalunk.

Perpetuum mobile

Ha az életbiztosítással kombinált jelzáloghitel valóban kockázatmentes lenne, vagyis a felvett jelzáloghitel összegének befektetése (egy unit-linked biztosításba) a futamidő során biztosan kitermelné legalább a törlesztést a megtakarítási ágon, és nem kellene pótlólagos forrás a törlesztéshez, akkor a világ legjobb üzlete lenne ez a termékkombináció. Mindenkinek érdemes lenne igénybe venni.

Főleg ha továbbmegyünk, a hitelből megvett lakást kiadnánk, és a bérleti díjból is képesek lennénk a kamatokat törleszteni és unit-linked befizetéseinket is teljesíteni. Ha ez így lenne, akkor érdemes lenne újabb és újabb hiteleket felvenni, abból újabb és újabb lakásokat venni, azokat kiadni, és a bérleti díjból teljesíteni a unit-linked biztosítás befizetéseit. Természetesen egy életbiztosítás csak egy hitelhez kapcsolható fedezetként, de miért ne lehetne több életbiztosítást kötni, és több fedezett hitelt felvenni?

Sajnos ez a perpetuum mobile nem működik, bár remek lenne, hiszen a futamidők végén hatalmas ingatlanvagyonnal rendelkeznénk. Helyette azonban kockázatok vannak, jókora kötelezettségünk támadhat, ha a megcélzott piac mégsem teljesít olyan jól, sőt ha a céltőzsde esik, akár nagyon nehéz helyzetbe is kerülhetünk.