Olyan lakást keressen nekem, amelyik három hét múlva 40 százalékkal ér többet! – kérte egyszer Fenyves Attilától, a Hungarinvest.com befektetési tanácsadó portál tulajdonosától egy ír befektető. Mivel ilyet nem tudott volna nyugodt szívvel felmutatni, a befektető elment egy másik – szigetországbeli tulajdonú – céghez, amely gátlások nélkül kecsegtette azzal, hogy 20 milliós lakása 21 nap múlva 28 milliót ér majd. Ilyen ajánlatok hallatán – és az uniós csatlakozásunkkal összefüggő hurráoptimizmusban – nem csoda, hogy éveken keresztül tömegével vásároltak be a külföldiek Budapesten. Az élen az írek és a britek meneteltek, majd a második hullámban jöttek a spanyolok, az izraeliek és a németek. A nagy boom 2002 és 2004 között zajlott le: akkoriban volt olyan külföldi, aki egymaga 30-40 lakást vett meg, számára potom áron.
Mindez lecsengőben van. A kockázatkedvelőbb befektetők egy része már továbbállt kelet felé – Bulgária és Románia irányába -, és olyan is volt, aki néhány kókler magyar és külföldi (!) ingatlanforgalmazó vagy az idehaza több helyen tapasztalható lenyúlós mentalitás miatt ábrándult ki az itteni piacból. A hivatalosan regisztrált évi mintegy 2 ezer magánszemély, és a becslések szerint további 2-3 ezernyi céges vásárló azért ma is stabil keresletet teremt, elsősorban a fővárosban. Mint a közvetítő cégek beszámolnak róla, a korábbi negatív tapasztalatok ismeretében a friss érdeklődők már előre tájékozódnak az árak felől, és óvatosabbak a vásárláskor.
A HEGYEKET NEM VÁLLALJÁK. „Öt-tíz év távlatában továbbra is megéri ingatlanba fektetni Budapesten, de igazán csak akkor, ha a folyamatos bérbeadás is biztosított” – összegzi a jelenlegi helyzetet Fenyves Attila. A pesti Belváros még mindig jó lehetőségeket kínál, hiszen Nyugat-Európa más metropoliszaihoz képest negyedakkorák az árak, miközben helyenként – például az Andrássy úton vagy a Duna-parton – a minőségben már versenyképesek vagyunk. Az említett két körzet egyébként is a legvonzóbb, a külföldiek többsége ezekben keres új lakást, vagy olyan használt ingatlant, amely az elhelyezkedése, építészeti stílusa vagy műemléki jellege folytán még drágább is az újaknál. A luxusra különösen vevő ez a kör; van olyan projekt, például az Országházhoz közel eső Garibaldi utcában, ahol mind a 37 lakást külföldieknek adták el. Budát viszont nem nagyon merik bevállalni. Az ottani Duna-part és a Vár környéke még elfogadható egy külföldi vásárló számára, de a kicsit távolabb eső, szerintük rosszul megközelíthető hegyvidék már nem érdekli őket. „A térképen az nem látszik, hogy egy városrésznek mekkora a presztízse” – húzza alá Rizmajer Andrea, az Otthon Centrum külföldi ügyfelekre szakosodott érdekeltségének vezetője. Márpedig a vásárlók nagy része látatlanban költ el nálunk átlagosan 100-150 ezer eurót, legfeljebb 15-20 százalékuk az, aki a tranzakció során minimum egyszer ideutazik, hogy lássa is, amit megvett.
A tanácsadó és közvetítő cégeknek ilyenformán a szokottnál is nagyobb a felelősségük – nemcsak abban, hogy mekkora értéknövekedést vagy bérleti díjat prognosztizálnak, hanem abban is, hogy eleve milyen áron tálalják a kínálatot. „A sajátos magyar módi itt is jellemző: mára két ár van a piacon, egy a hazai, egy pedig a külföldi vevőknek” – avat be a kulisszatitkokba Fenyves Attila. Utóbbiak adott esetben a „belföldi” ár háromszorosáért jutnak hozzá egy belvárosi ingatlanhoz a kifejezetten számukra rendezett ingatlanexpókon: 160-170 ezer euróért (több mint 40 millió forintért) már három évvel ezelőtt is könnyen eladható volt egy központi, de nem kifejezetten exkluzív, 55-60 négyzetméteres új lakás a külföldieknek. Ezért az összegért persze elvárják, hogy az ingatlan értékének a – százalékban kifejezve remélhetőleg kétszámjegyű – növekedése mellett legalább évi 5 százalékos hozamot adó bérleti díjat garantáljanak a számukra.
Efféle garanciákat 3-5 évre szoktak adni a közvetítő cégek, amelyek azonban úgy kalkulálnak, hogy a bérbeadás meghiúsulása esetén se járjanak rosszul. Például a garanciát beépítik a lakás eredeti vételárába, miáltal a vásárló gyakorlatilag saját magának előre kifizeti több évre a majdani bérleti díjat. A fenti példánál maradva, a 40 milliós belvárosi lakás brit tulajdonosa legalább 170-180 ezer forintnak megfelelő folyamatos havi díjat vár el. Amíg a garancia érvényes, addig a vevő nyugodt lehet: a közvetítő – miután éppen emiatt hozzávetőleg 10 millió forinttal megfejelte az egyébként is irreális eladási árat – könnyen kigazdálkodja az elvárt összeget. A csalódás a garanciaidő elteltével – azaz az első hullámban érkezőknél mostanában – jelentkezhet, amikor is a külföldi tulajdonos azzal szembesül, hogy reálisan legfeljebb havi 80-100 ezer forintért tud folyamatosan bérlőt találni, így az ebből származó megtérülése sem évi 5, hanem mindössze 2,5 százalékos. A pesszimistább forgatókönyv szerint előbb keserűvé válik majd a külföldiek szája íze, majd tömegével piacra dobják itt szerzett ingatlanjaikat, miközben rossz hírünket keltik a világban.
APRÓ CSEMEGÉK. Az ír befektető, aki nemrégiben 970 ezer forintos négyzetméteráron vett magának egy 24 négyzetméteres Belgrád rakparti garzont (8 négyzetméternyi terasszal) a Gellért-hegyre néző dunai panorámával, valószínűleg jobban járt, mint ha ugyanennyi pénzért a város más pontján kétszer ekkora ingatlant vásárolt volna. Hogy ez a részéről jó döntés volt, azt egyrészt az ilyen kis lakások könnyű kiadhatósága magyarázza.
Miközben tehát igyekszünk utolérni Bécs, Dublin, London vagy Párizs árait, tovább mélyül a szakadék a piacon. A szűken vett Belváros exkluzív lakásai csak a tehetősebb vevőkörnek lesznek elérhetők, és az lesz igazán értékes, ami már most is drága.
