Elszabták a lakásokat, rosszul lőtték be a célközönséget, kispórolták a minőséget a luxusból, vagy éppen luxusszigetet ágyaztak a dzsumbujba – sorolják a típushibákat a fővárosi piacon mozgó ingatlanfejlesztők, akik szerint ez a szakma nem olyan, mint a foci, bár szintén sokan gondolják, hogy értenek hozzá. Külön esettanulmányt érdemelne egy-egy budai társasház, amely több éve félkészen várja a kivitelezőket, de az olyan nagyhírű fejlesztők által építtetett pesti lakóparkok némelyike is, amelyekben jóval az átadás után is üresen áll a lakások 30-40 százaléka. A helyzet ugyan nem tragikus, és – hangos bedőlésektől mentesen – már meg is indult a piac tisztulása, de rossz példákkal a mai napig lehet találkozni.
Illy Péter, AL Holding. “Nem mindig sül el jól, ha egy kivitelezõ cég átnyergel a fejlesztõi oldalra.”
„Miután a beruházói és a kivitelezői attitűd drámaian különbözik egymástól, nem mindig sül el jól, ha egy kivitelező cég átnyergel a fejlesztői oldalra” – mutat rá egy tipikus kockázati tényezőre Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója. Ugyancsak problémás, ha a beruházó profilt vált, mondjuk raktárak után lakóparkot épít, vagy tőle szokatlan volumenben folytatja a tevékenységét, például egy-egy kisebb társasházi siker után vérszemet kap és több ezres lakásos gigaberuházásra hajt. Az ilyen váltások kockázatossá teszik a projekteket, növelik a „beragadás” veszélyét, vagyis azt, hogy a lakások egy része a beruházó nyakán marad. A fejlesztők többsége persze tisztában van ezzel a „strukturális tehetetlenséggel”; részben éppen ez magyarázza azt, hogy lassuló trendmutatói ellenére továbbra is pörög a lakáspiac. Legalábbis Budapesten, ahol a több százas, több ütemben elkészülő óriásépítkezések egyáltalán nem álltak le, sőt, az első negyedévben ismét több építési engedélyt regisztrált a Központi Statisztikai Hivatal. Vidéken pedig nem is igen volt, ami leállhatott volna, legfeljebb egy-két nagyobb település – például Győr vagy Miskolc – tud néhány komolyabb új társasház-együttest felmutatni, de egyébként a családi házas építkezés dominál.
LOKÁCIÓ ÉS MINŐSÉG. A hullámzás természetes velejárója az ingatlanpiacnak, vallják a lakásfejlesztők, akik azért Budapesten továbbra is legalább évi 8-9 ezer, általuk építtetett lakás eladásával, országosan pedig 30-35 ezer használatbavételi engedéllyel számolnak. Némely kutatóintézet ennél jóval pesszimistább. Az Ecostat például azt mondja, hogy mivel nincs már érezhető mennyiségi lakáshiány, és rosszabbodtak a befektetési feltételek, az idén határozottan lelassulhat a fejlődés. „Hiába látják a csökkenő keresletet a fejlesztők is, nem fogják becsukni a boltot, mivel az hatalmas veszteséggel járna” – magyarázza Illy Péter. Inkább igyekeznek a változó igényekhez igazodni, például oly módon, hogy – a fővárosi négyzetméterárakat alapul véve – az új lakások 280 ezer és 1 millió forintos sávján belül más tartományra fókuszálnak, illetve gondosabban válogatják meg a beruházás helyszínét. „A siker kulcsa a lokáció és a minőség” – hangsúlyozza Hajnal István. A Biggeorge’s-NV Zrt. vezérigazgatójának nincsenek ugyan tuti tippjei, de állítja: az a jó, ha valami egyedit és exkluzívat tud felmutatni egy projekt, függetlenül attól, hogy 4 lakásos budai társasházról vagy 300 lakásos pesti lakóparkról van-e szó.
Az igazán jó telkekkel ma is nehéz nagyot bukni, a baj csak az, hogy azok fogyóban vannak. Aki ma még talál Budapest belvárosában (az V.,VI. vagy VII. kerületben) üres telket, vagy fel tud vásárolni teljes házakat ezen a környéken, az gondolkodás nélkül tegye meg – tanácsolják a nagyberuházók. Itt ugyanis – már csak a külföldi befektetők részéről is – óriási az érdeklődés. Hasonlóan jónak számítanak a budai hegyvidéki és általában a metróhoz közeli építési telkek, de a szűken vett belváros telítődése miatt nagy potenciál van a VIII. kerület körúton belüli részén is.
ROMLÓ PROFITKILÁTÁSOK. Induló tőkére viszont egyre nagyobb szükség van, miután a projektek átfutása sokkal hosszabb a korábbinál. Néhány éve még a tervezőasztalról kapkodták el a lakásokat a vevők, a mai túlkínálatos piacon ellenben már meg kell küzdeni a kegyeikért. Eközben a bankok is jobban megnézik, milyen fejlesztésre adnak finanszírozást. Hogy mennyit és milyen feltételekkel fizetnek, az erősen projektfüggő, de általában szeretik, ha minden 10 forintból legalább 3-at a vállalkozó csenget ki. Persze a 30 százalékos önerő sem biztos garancia: a lakások „beragadása” komoly gondot okozhat, különösen a kis lakásszámú fejlesztések esetében. Rizikó tehát van, miközben a legfrissebb prognózisok szerint a profitkilátások is romlanak. A GKI Gazdaságkutató szakértői például azt várják, hogy az építési költségek 6 százalékkal, az új lakások árai viszont csak 3-4 százalékkal emelkednek.
Bár a szűkülő profitmarzs az egész ingatlanfrontot sújtja, a szakértők szerint vannak a lakáspiacnál prosperálóbb területek. Akad, aki a logisztikai központokra, raktárakra esküszik, mások szerint a kereskedelmi ingatlanok terepe a legígéretesebb. Szerintük a korábban épült plazák már elavultak, túl kis méretű (20-50, legfeljebb 100 négyzetméteres) üzleteknek adnak helyet, ez pedig gátolja néhány nagyobb lánc hazai piacra lépését, és kielégítetlen keresletet támaszt. Ami az irodapiacot illeti, ott továbbra is nagy a pörgés. A befektetési hozamok ugyan sokat estek – a három évvel ezelőtti 9-10 százalékos szintről 6,5 százalékra -, de ez még mindig durván 1 százalékpontos hozamtöbbletet biztosít Nyugat-Európához képest. Amíg ez a helyzet, addig fennmarad a stabil kereslet és a gyors értékesíthetőség – még akkor is, ha minden évben megdől az egy esztendőben átadott új irodák rekordja.
