Miközben ma Magyarországon az idős emberek jelentős részének nehézséget okoz a tisztes életszínvonal elérése, az is igaz, hogy néhány tízezer forintos nyugdíjból élő emberek próbálnak fenntartani tízmilliókat érő ingatlanokat. Eme ellentmondás feloldására ugyan már közel ötven éve létezik a lakásért életjáradék intézménye, de az üzlet csak nemrégiben indult fellendülésnek. Mára viszont zajlik a versenyfutás a piac felosztásáért.
Az utóbbi két évben egymás után két olyan szereplő jelent meg a piacon, amely üzleti alapon nyújt ilyen szolgáltatást. A Hild Csoport (Örökjáradék Zrt.), illetve az OTP Életjáradék Zrt. együtt csaknem annyi szerződést gyűjtött össze rövid fennállásuk ideje alatt, mint a több éve létező leginkább önkormányzatok által gründolt életjáradék szolgáltatók együttesen.
Pedig egyelőre minden szereplő hasonló feltételek mellett kínálja termékét. A lényeg, hogy a szerződéskötés után folyósítják az ingatlan értékének 5-20 százalékát, majd havi járadékot fizetnek, valamint átvállalják a lakás egyes költségeinek kifizetését (lásd a táblát). Cserébe a járadékos lemond ingatlana tulajdonjogáról, megtartva a lakhatás jogát. A szerződés szerint a szolgáltató a szerződő fél élete végéig fizeti a járadékot.
SZABÁLYOZATLANUL. Annak ellenére, hogy már az ötvenes évek végétől lehetőség nyílt rá, máig szabályozatlan maradt e szerződések piaci környezete. Nem létezik pontos törvényi előírás a felelősség és a tőkekövetelmény tekintetében (miközben az egyéb pénzügyi vállalkozások életét a legapróbb részletekig szabályozzák a tőkepiaci és hitelintézeti törvényekben). A változáshoz ugyanis össze kellene egyeztetni – egy sor egyéb dolog mellett – a járadékszolgáltatás és az ingatlanfinanszírozás területét. Az előbbi eddig főként a biztosítói, vagy a nyugdíjpénztári feladatkörbe, míg az utóbbi leginkább a lakás- és jelzáloghitelezéssel foglalkozó piaci szereplők fegyvertárába tartozott. „Egy biztosító csak pénzügyi befektetéssel foglalkozhat, abban nem lehet benne az ingatlan hasznosítása” – mondja Andrássy Zsuzsanna, a Generali-Providencia életbiztosítási osztályának munkatársa. A járadékfizetésben hatalmas tapasztalattal rendelkező biztosítók a járadék kifizetésének idejére rendelkezésükre bocsátott vagyonon (például nyugdíjpénztári megtakarításon) elért pénzügyi hozamból élnek. „Ingatlanfedezet” esetén viszont a hozamot az ingatlan értéknövekedésének kell biztosítania.
A jelenlegi statisztikai adatok szerint egy 65 éves magyar férfi átlagosan még további 13, egy hasonló korú hölgy pedig további 16 évet él. A járadékot tehát úgy kell megállapítani, hogy a fedezet éppen ennyi időre legyen elegendő. A szolgáltató kockázata azonban nem csak az ingatlan értéknövekedésének kérdésességében van, hanem a gazdaságos üzemméretet eredményező portfólió elérésében is. Minél kevesebb szerződéssel rendelkezik ugyanis a társaság, annál nagyobb annak valószínűsége, hogy ügyfelei nem hozzák az átlagot, például túl sokáig élnek.
„A gazdaságos üzemméret valahol 700 és 1000 darab szerződésnél lehet” – magyarázza Hild Imre, az OTP Életjáradék Zrt. vezérigazgatója. A cég elsődleges célja ezért e határ elérése. Mivel az első komolyabb bevételekig, vagyis az ügyfelek halála után felszabaduló ingatlanok eladásáig hosszú éveknek kell eltelniük, a beruházás megtérülési ideje is hosszú, legalább 4-5 év. Ez alatt az idő alatt saját forrásból – jellemzően hosszú lejáratú banki hitelből – kell előteremteni a járadékok kifizetéséhez szükséges fedezetet. Így a szükséges kezdeti beruházás összege valahol néhány százmillió és egymilliárd forint között lehet.
„Egyelőre a piacon a két intézményi szolgáltatóval együtt sincs több összesen ezer szerződésnél, ugyanakkor valószínűsíthető, hogy a magánúton kötött eltartási szerződésekkel együtt mintegy tízezer hasonló kontraktusról beszélhetünk országszerte” – állítja Földeák Gábor, a Hild Csoport marketingigazgatója. (A két típus között fontos különbség, hogy míg az előbbiben „csak” életfogytig tartó lakhatási jog, az utóbbiban – a lakáskiadással együtt értett – teljes használati jog illeti meg a járadékost.) Az új piaci szereplők tehát minimum ennyi ügyfélre számíthatnak a jövőben, s még többre is, ha sikerül áttörni az idős ügyfelek körében egyelőre még nagyon is érezhető bizalmatlanságon. Az 1,2 millió magyarországi nyugdíjas háztartás 8-10 százalékában élhet egyedülálló, illetve a család anyagi támogatását teljesen nélkülöző özvegy vagy házaspár. Számukra jó megoldás lehet a konstrukció, ezért – a bérlakásokat levonva is – közel 100 ezer potenciális ügyfélről beszélhetünk, a szolgáltatók szemszögéből nézve pedig jó ezermilliárdos piacról.
ÚJ SZEREPLŐ. Mindez nem kerülte el a figyelmét csoport struktúráján éppen most dolgozó Földhitel- és Jelzálogbanknak (FHB) sem, amely a nyáron jegyeztette be, s még az ősszel elkezdi működtetni életjáradék társaságát. „Egyik nyugat-európai országban sem ilyen magas a magántulajdonban lévő ingatlanok aránya, és az ingatlanhoz való ragaszkodás, mint Magyarországon” – vázolta Zádori János, az FHB kommunikációs igazgatója, miért látnak fantáziát e szegmensben is. A szociológiai elemzésekből látszik, hogy a tulajdonosi arány hosszú távon sem csökken majd számottevően, másrészt a jövőbeni nyugdíjak nem kecsegtetnek a jelenleginél magasabb életszínvonal elérésével. Az FHB ugyanakkor rögtön a piac szélesítésére törekszik: egy fordított jelzálog-hitel típusú termékkel is megjelenik, amelynél az ingatlan magántulajdonban marad, ugyanakkor az örökösöket is bevonja a konstrukcióba. A meghatározott futamidő végén az örökösök eldönthetik, hogy a kifizetett járadékot jelzáloghitelként részletekben visszafizetik-e, vagy a fedezetül szolgáló lakást teszik likviddé, esetleg odaadják a banknak.
