Megtörhet a hazai ingatlanalapok iránt régóta megnyilvánuló bizalom. A lassan csökkenő hozamok már nem kínálnak elég plusznyereséget a kockázatmentesnek tekintett pénzpiaci- és kötvényalapok- kal szemben, a bizalomvesztés legrosszabb esetben pedig pánikszerű pénzkivonási akcióra sarkallhatja a befektetőket. Ez pedig akár kifizetési problémákhoz is vezethet, hiszen a pénz egy része ingatlanokban ölt testet.
ALACSONY ÁRAK. Németországban ez épp a közelmúltban történt meg, a magyar befektetők azonban a legkevésbé sem ijedősek. A fenti, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) egyik friss tanulmányában említett kockázat a szakemberek szerint nálunk csekély, ám nem szabad elhanyagolni, mert az emberek nincsenek vele tisztában. Persze azt pontosan nem lehet tudni, hogy milyen százalékban ismerik az ingatlanalapok működését a befektetők, de az biztos, hogy a felügyeleti intelmek megjelenését megelőzően éppen megrohanták azokat: a kamatadó-elkerülő augusztusi nagy átcsoportosítások legnagyobb nyertesei ezek a konstrukciók lettek, miután 114 milliárd forintot vonzottak néhány hét leforgása alatt.
Az ingatlanalapok kezelői éppen erre is hivatkoznak, amikor azt állítják: nem kell félteni e konstrukciókat. Míg ugyanis Németországban az ingatlanpiaci hanyatlás nyomán egyszerre sokan akartak az alapokból a pénzükhöz jutni, addig nálunk éppen az a probléma, hogy az alapok úsznak a befektetők pénzében, amit nem tudnak gyorsan és jól befektetni. Már a múlt év végére igen alacsonyra, átlagosan 40 százalék közelébe csökkent az alapokban lévő ingatlanhányad, ami a mostani pénzfröccs nyomán vélhetően tovább apadt. A hazai ingatlanalapok épületekben testet öltő vagyonának több mint 90 százalékát kézben tartó négyek (Erste, Raiffeisen, OTP, Európa) célja az ingatlanhányad 50, esetleg 60 százalék közelébe emelése. Úgy tűnik tehát, hogy az ingatlanalapok néhány évvel ezelőtti, 80 százalék közeli feltöltöttségének egyelőre vége; ezt a szintet már kitűzni sem merik a szereplők. Egy kétharmados feltöltöttség azt is jelenti, hogy ha – egy extrém példával élve – a befektetők egyharmada hirtelen kivonja a pénzét, az alapkezelő még akkor is ki tudja fizetni őket. Kivonásra ugyanakkor egyáltalán nincs ok, hiszen ha egyre kisebb különbséggel is, de az ingatlanalapok még mindig verni tudják a hozamversenyben a pénzpiaci és a kötvénykonstrukciókat.
Hazaiak hátrányban
Négy-öt éve jelentek meg nagyobb számban a magyar piacon a tőkeerős külföldi ingatlanalapok és más nyugat-európai ingatlanpiaci nagybefektetők. Az ő szemükben az uniós csatlakozás nyomán biztonságosabbá vált a magyar ingatlanpiac – amelyen elsősorban a bérirodákat kell érteni -, így megelégszenek a korábbiaknál jóval alacsonyabb hozamokkal is. Ennek következtében a kilencvenes évek közepéig jellemző 10 százalékos, illetve a feletti éves ingatlanpiaci hozamok végleg a múlt ködébe vesztek. Erre erősített rá a meg-megújuló irodaépítési láz, ami lefelé nyomta a bérleti díjakat; ez a folyamat csak az utóbbi egy-két évben állt meg.
Egy-egy komplett irodaház adásvétele esetén jóval kedvezőbb alkupozícióban vannak a külföldiek, s nem csak a tőkeerő okán. A más uniós tagállamból származó ingatlanalapok bővíthetik portfóliójukat az ingatlant birtokló projektcéggel is, míg a magyar szereplőknek erre – a hazai jogszabályok miatt – nincsen lehetőségük, csupán magát az ingatlant szabad megvásárolniuk. A versenyhátrányt az átírási illetékből és az amortizációból fakadó többletköltség jelenti. A Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetsége már jó ideje igyekszik megszüntetni ezt a hátrányt, amely egyébiránt a hazai ingatlanalapok külföldi (például a nagy lehetőségeket ígérő román) piacokra történő bejutásának is gátja, ám egyelőre nem járt sikerrel.
A hazai befektetési ingatlanok piacát szakértők 1500 milliárd forintosra becsülik, amelyből egy évben az új építésekkel együtt sem cserél gazdát több 150-200 milliárd forintnyinál nagyobb értékű rész. Ebből kellene az ingatlanalapoknak minél nagyobb részt kiszakítaniuk, hiszen a tavalyi vagyonnövekedésük is 200 milliárd forint közelében volt, és az idei is e körül várható. Persze nem csak ők szerepelnek a piacon a vételi oldalon, így az ingatlanarány növelése nem egyszerű feladat.
HOZAMCSÖKKENÉS. Az ingatlanalapok hozamának mérséklődése a vagyonnövekedéssel párhuzamosan nem csupán az ingatlanpiaci hozamok csökkenését követi, hanem közvetlenül is ki van téve a kötvénypiac trendjeinek. Az ingatlanra el nem költött pénzek ugyanis államkötvényben parkolnak, így a gyakorlatban ezek hozamát egészítik ki a magasabb megtérülést nyújtó ingatlanok. A konstrukciók még mindig előnyösebbek tehát a kizárólag állampapírokra specializált kötvény- és pénzpiaci alapoknál, ám lassan megvalósuló ingatlan-beruházások miatt a gyakorlatban minél több pénz folyik be az ingatlanalapokba, hozamuk annál jobban fog közelíteni a kötvényalapokéhoz. Lényeges azonban, hogy előbbieket közép, illetve hosszú távra ajánlják a szakemberek, és ez a díjstruktúrában is jelentkezik. Az egy éven belül felmondott befektetési jegyek visszaváltásakor a többség ugyanis átlagosan 2 százalékos költséget számít fel, ezzel bírva hosszabb maradásra ügyfeleit.
„A fejlett piacokon az ingatlanbefektetések hozamcsökkenése mögött az eddigi felértékelődési folyamat lelassulása áll” – egészíti ki a képet Balogh András, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgatója. Az előző években az ingatlanalapok látványos teljesítménye annak volt köszönhető, hogy (az ingatlanok csökkenő kamatkör-nyezetben felértékelődő készpénzhozama mellett) folyamatosan nőtt az épületek értéke. Időközben azonban a nyugat-európai piacokon végbement kamatemelkedések miatt az állampapír-piaci és ingatlanpiaci hozamok túl közel kerültek egymáshoz. E folyamat kisebb nagyobb késleltetéssel érezteti hatását a magyar ingatlanpiacon is, azzal a bonyolítással, hogy nálunk a hozamokat forintban mérik. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy a magyarországi irodapiaci bérletek többsége euróban van meghatározva, melynek következtében értékük is euróhoz kötött. Ezért a hazai követi majd a fejlett piacok tendenciáit, s a hozamtermelő ingatlanok értéknövekedési tempója mérséklődni fog.
Az ingatlanalapok csökkenő hozamával szemben nálunk is éppen emelkedő kamatok állnak. Ám ha hamarosan újra mérséklődni kezd a kamatszint, akkor az ingatlanalapok hozama is újra vonzóvá válhat az egyéb befektetésekkel való összevetésben.
