Kedvelt célpont
A kerületet az elmúlt másfél évtized során jelentősen érintette a városból való kiköltözési folyamat. Az évente nagyszámú elvándorlás (elsősorban a szomszédos Törökbálintra és Budaörsre), valamint a fővárosi szinten idősnek számító korszerkezet miatti magas természetes fogyás következtében a népesség másfél évtized alatt közel 22 százalékkal csökkent. Ebből azonban – a népességszám jelenlegi stabilizálódásának köszönhetően – az elmúlt öt évre csak alig 3 százalék jut. Újbuda átlag feletti presztízsét jól mutatja a diplomások arányának fővárosinál jóval magasabb mutatója (33,7 százalék 2001-ben). Ennek gyors, 5,7 százalékpontos javulása az elmúlt évtized során ugyancsak azt mutatja, hogy a XI. kerület népszerű költözési célpont a magas végzettségű és átlagon felüli keresettel rendelkező – a kerületen belül költözők mellett elsősorban a többi budai kerületből, valamint a VII. és XIII. kerületből kikerülő – új lakók számára. A több mint hetvenezres kerületi lakásállomány az elmúlt tíz évben közel 5 százalékkal bővült. A nagy panellakótelepek és kiterjedt családi házas övezetek miatt az 1945 előtt épült lakások aránya (körülbelül 26 százalék) jóval a budapesti átlag alatt marad. A laksűrűségi mutató (1,92 lakó/lakás) közel átlagosnak mondható. A kiterjedt ipari övezetek lakáscélú hasznosítása csak az elmúlt 3-4 évben indult meg a kerületben, ám annál gyorsabb felfutásúnak mutatkozott. Újbudán az összes megépült lakás mintegy háromnegyedét vállalkozók építik, ami a fővárosi átlagnál magasabb részarány. A kerületben a budapesti átlagnál nagyobb lakások épülnek. A három- és több szobás lakások aránya közel kétharmados, az új lakások 77 négyzetméteres átlagmérete pedig nagyobb, mint a fővárosi mutató.
Tömeges építkezés négy éve
A tömeges lakásépítés 2002-2003 környékén indult be a Szerémi és Fehérvári út közötti részen, majd fokozatosan húzódott a Tétényi, Bartók Béla és Karolina út térségébe (Nádorliget, Kornélia Rezidencia, Kondorosi Lakónegyed, Tölgyes Lakópark, Mandarin Kert, Karolina Udvar – hogy csak a legnagyobbakat említsük).
Az elmúlt néhány évben közel kétezer lakás épült meg ezen a területen, s az Otthon Centrum felmérése szerint jelenleg is mintegy ezer áll értékesítés alatt. A telítődés jelei azonban már megmutatkoznak a barnazónában. Az árak évek óta alig emelkednek, s beindult a piaci önszabályozás is, ami csökkenő számú lakásépítést vetít előre a következő időszakban.
Fellendülés a négyes metró miatt
A XI. kerületben jelenleg is több, az egész városra kiható fejlesztés zajlik. Ezek közül a lakáspiacot közvetlenül érintő beruházás a 4-es metró megépítése. Bár közelmúltbeli példát nem lehet említeni ezzel kapcsolatban, az azonban biztos, hogy a metróval érintett, annak vonzáskörzetében lévő területen fellendülés várható az ingatlanpiacon.
A XIII. kerület lehet egy megbízható minta erre, ahol a kilencvenes évek közepétől előbb a kiskereskedelmi és irodaingatlan-fejlesztések indultak be, majd a térség a nagy volumenű lakásépítések mintaterületévé vált. Mára ez a fejlődés, a lakóterületek megújítása távolodik a főúttól, s a magasabb kategóriájú, gyakran Duna közeli ingatlanok építése vált látványossá.
Fejlesztés a Lágymányosi-öbölben
Egy másik nagy horderejű fejlesztés a Lágymányosi hídtól délre, a Lágymányosi-öbölben zajlik, ahol két ütemben, százmilliárdos beruházással sport- és szabadidős létesítmények, irodaházak, szálloda, vendéglátóhelyek épülnek, s szó van lakások megépítéséről is. Emellett a terület szóba került, mint az összevont minisztériumi negyed esetleges helyszíne. A közelmúltig elhanyagolt környezet funkcióváltása ugyancsak vonzerőt jelenthet majd lakóhelyválasztáskor, csakúgy, mint a Skála áruház jelenlegi helyén 2008-ra tervezett modern bevásárlóközpont megépítése.
Emberi léptékek
A Studio Metropolitana 2006. júniusában, ezerfős reprezentatív mintán végzett kutatása szerint azonban a fővárosiak számára a lakóhely megválasztásakor a tömegközlekedésnél és a lakossági ellátásnál is fontosabb szempont a csendes, nyugodt, zöldövezeti környezet.
Lakástípust tekintve a családi ház mellett a kis lakásszámú kertes társasház kapott jelentősebb számú szavazatot a felmérésben. Ugyanezen tanulmány egy másik eredménye pedig azt mutatja, hogy a XI. kerületet csak a II. kerület előzi meg, mint a leginkább vágyott lakóhelyi célpont Budapesten.
Az emberek igényeivel nagyban összecseng az újbudai önkormányzat azon deklarált célja, hogy a tömeges lakásépítés helyett a nívós, emberi léptékű lakóingatlan fejlesztéseket preferálja. Jelenleg a kerület zöldövezeti részei – a tradicionálisan magas presztízsű Sasad és Gellérthegy, a XXII. kerülethez csatlakozó Rózsavölgy-Péterhegy, valamint a csak a közelmúltban felfedezett Hosszúrét-Madárhegy – összességében csak kis arányát adják a lakásforgalomnak.
4-8 lakásos beruházásokon kívül csak két nagyobbat, a 300 lakásos Kőérberek-Tóvárost a XXII. kerület határában, és az 55 lakásos gellérthegyi Somlói úti projektet említhetjük. Mivel a városközponthoz legközelebbi Gellérthegyen már nincs összefüggő nagy beépíthető terület, nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők által a jelenleg legnagyobb potenciált rejtő sasadi és madárhegyi területek felfedezése zajlik.
Friss lakóparkok
Sasadon, a több mint egy évtizedig üresen álló egykori Kinizsi laktanya 12,7 hektáros – a környéken unikumnak számító, összefüggően beépíthető – telkének tavalyi megvásárlását követően a Biggeorge’s-NV idén augusztus közepén mutatta be Sasad Liget projektjét. A GTC – a XIII. kerületi beruházásai után – szintén erre fordult: a Madárhegyen, Budaörs határában a napokban indította Sasad Resort projektjének marketingjét. A gazdagréti lakótelep hosszúréti szomszédságában pedig a Futureal jelent meg még az év elején a többiekétől eltérő, telek-parcellázásos koncepcióval.
