A legnépszerűbb befektetési forma
Gyakorlatilag négy éve számítanak slágerterméknek az ingatlanbefektetési jegyek. A hazai kisbefektetők hónapról-hónapra több tízmilliárd forintnyi friss tőkét pumpálnak ebbe az alaptípusba, idén augusztusban – a kamatadó kikerülése miatti nagy hajrában – egy hónap alatt 114 milliárd forint új befektetés érkezett. Mint Temmel András, a Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetségének főtitkára lapunknak elmondta, a kisbefektetők a likviditási és az ingatlanalapokat tartják a legkevésbé kockázatosnak. Mint mondják, a jegyek nettó eszközértéke e két típusban mutatja a legkisebb volatilitást.
Az ügyfelek nagy része viszont a felügyelet meglátása szerint nincs tudatában az ingatlanbefektetési jegy vételéből és tartásából eredő kockázatoknak. Azok a jellemzők ugyanis, amelyek olyan vonzóvá tették ezt a befektetési formát, napjainkra jórészt megszűnni látszanak. Egyebek mellett a piacon elérhető hozamok csökkenésével eltűnik az ingatlanalapok hozamprémiuma más – kockázatmentesnek ítélt – befektetési formához képest – mutat rá a felügyelet.
Bizalomvesztés
Az ingatlanhozamok csökkenése mellett problémát jelent, hogy az alapokba rövid idő alatt beáramló jelentős mennyiségű friss tőke egyre nehezebb megfelelően befektetni. Miután a hazai és a regionális ingatlanbefektetések lehetőségei erősen korlátozottak, a felügyelet véleménye szerint az alapok portfóliójának ingatlan feltöltöttsége aligha tud érdemben elmozdulni a jelenlegi 44 százalékos átlagos szintről (vagyis az elnevezéssel ellentétben az ingatlanalapok legalább fele részben kötvény- vagy pénzpiaci alapok).
Az egyik legfőbb üzleti kockázatot egy esetleges tőkekiáramlásban látják a PSZÁF szakértői. Amennyiben ugyanis a csökkenő hozamszinteket látva a befektetők tömegesen más alternatívákat keresnének, úgy – az alacsonyabb likviditás mellett – az ingatlanok kényszerértékesítésére kerülne sor, ez pedig veszteséggel járhat.
Továbbá, fogalmaz a felügyelet, a kifizetések befektetők számára legtávolabbi időpontban történő ütemezése is bizalmi válságot okozhat, és ebben az esetben reális veszélye van annak, hogy a bizalomvesztés átterjedjen más befektetési alapokra is.
Bérleti kockázatok
Az ingatlanok hasznosítása terén szintén vannak rizikófaktorok. Az ingatlanok kihasználtsága ugyan jelen pillanatban jónak mondható, ám a bérlők diverzifikációja egyes esetekben rendkívül alacsony. Márpedig ha egy bérlő anyagilag ellehetetlenül, netán vállalkozása beszüntetésére kényszerül, akkor az ingatlan kiadója is nehéz helyzetbe kerülhet. Különösen, ha a bérlemény kialakítása is a bérlő igényei szerint történt, vagy éppen speciális tevékenységet végeztek benne (például autókereskedelem zajlott), amikor is az újbóli kiadás még több időt vehet igénybe, vagy teljesen meghiúsulhat, az értékesítés pedig csak egy szűk körben képzelhető el.
Értékelési kockázatok
Az alapok portfóliójában található ingatlanok értékelésével kapcsolatban is sok a bizonytalanság a felügyelet szerint. A kiinduló probléma az, hogy a jegyek nettó eszközértékét nem az ingatlanok tényleges áralakulása alapján, hanem egy becsült forgalmi érték alapján határozzák meg.
Az értékelést ugyanakkor számos bizonytalansági tényező nehezíti. A rizikófaktorok egy része a hatályos jogszabályi előírásokból fakad, nevezetesen abból a tényből, hogy az ingatlanok értékelésénél az értékbecslő szervezetek nem készítenek jogi átvilágítást, és nem tekinthetik meg a tulajdoni lapok széljegyzeteit, amely például a tehermentességet igazolná. Bármely nemzetközileg elfogadott módszert is alkalmazza az értékbecslő, annyi bizonytalansági tényező és feltételezés mellett végzi feladatát, hogy a megállapított érték csak maximum, mint értékkövetkeztetés fogadható el. Mivel az ingatlanpiac transzparenciája alacsony, sok esetben feltételezni lehet, hogy a piaci adatok manipuláltak, és mert a tranzakciók száma alacsony, a hirdetésekben szereplő árazást nem lehet irányadónak tekinteni. Az értékbecsléseken alapuló nettó eszközérték jó esetben csak közelíti a valós piaci értéket – fogalmazza meg feltevését a felügyelet.
Ez egészen addig az időpontig nem okoz komolyabb veszteséget a befektető számára, amíg az ingatlan értékesítése során az nem realizálódik. Ekkor azonban könnyen előfordulhat, hogy az értékelő feltételezései alapján megállapított forgalmi érték és a legfrissebb piaci árfolyam-információk alapján meghatározott nettó eszközérték, így az egy jegyre jutó nettó eszközérték is eltérnek egymástól. Hogy mennyivel, azt nagyságrendileg sem lehet megbecsülni.
Nincs azonnali veszély
Az üzleti és működési kockázatok dacára a felügyelet egyelőre úgy látja, hogy bár azonnali veszély nincs, de a fenyegetettség nem zárható ki teljes mértékben. Mivel a befektetők nagy része nincs tudatában az ingatlanalapok kockázataival – az ingatlanszövetkezetekkel kapcsolatos korábbi botrányok is ezt sugallják – így a legpesszimistább feltételezések alapján a befektetési környezet kedvezőtlen változása, egy esetleges veszteség realizálása olyan folyamatot indíthat el, amely az egész szektorral szembeni bizalomvesztéshez vezethet.
A szakértők ugyanakkor megjegyzik, hogy a hatályos szabályozás felülvizsgálatával, a működés és teljesítmény transzparencia hiányosságainak kiküszöbölésével a befektetői bizalom a jövőben fenntartható, vagy növelhető.
