Néhány héten belül várható annak a nyílt pályázatnak a kiírása, amely az új kormányzati negyed felépítésére várja az ingatlanfejlesztők elképzeléseit. A legtöbb minisztérium helyet kapna itt, méghozzá egy tömbben. A kormányzati tervek szerint 2008 végén már költözhetnének is egyes tárcák. Az ötlet – más városok mellett – Londonban már bevált és valószínűleg sokmilliárdos megtakarítást is hozhat, ám a megvalósítás körül még rengeteg a kérdőjel. Mindez főként a kiforratlan koncepciónak és az ezzel járó kusza kormányzati kommunikációnak tudható be. Több megkérdezett ingatlanszakértő ugyanis egybehangzóan állítja: a kormányzat túl korán dobta be a köztudatba az új negyed tervét, hiszen mindeddig semmilyen előzetes felmérés, tanulmány nem készült arról, pontosan mire is lenne szükség kormányzati oldalon. A jelenlegi ingatlanok értékelése ugyan rövidesen elkezdődhet, de a minisztériumi igények felmérése még folyik.
100 milliárdos bevétel?
Kihirdette a napok-ban a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) az eladásra szánt állami ingatla-nok felmérésére és vagyonértékelésére meghirdetett pályázat eredményét. E szerint a 250 millió forintnál nagyobb értékű ingatlanokat az Immo-Bill Zrt. és a Reorg Zrt. konzor-ciuma, míg a 10 és 250 millió forint közötti vagyonele-meket a Perfekting Mérnöki Iroda Kft. és a Forsz Vagyonér-tékelő Kft. konzor-ciuma értékelheti majd. A vagyonér-tékelés befejezésére 2007 végéig kell várni – derül ki a kormányszóvivői iroda tájékoztató-jából. Az első körben értékesíteni kívánt, de konkrétan meg nem nevezett minisztériumok és más állami ingatla-nok értékesítéséből hozzávetőleg 100 milliárd forintos bevételre számít a kormány.
SZŰK KÍNÁLAT. Durva becslések szerint 200 ezer négyzetméternyi irodát kellene felhúzni, méghozzá egy helyszínen. Ekkora beépíthető terület kevés van, pláne olyan helyen, amely minden szempontból alkalmas e funkció ellátására – vagyis jól megközelíthető, protokolláris szempontoknak is megfelel, és a Parlamenttől vagy a képviselői irodaháztól sincs reménytelenül messze. Ilyen alapon viszont elég jól leszűkíthető a szóba jöhető helyszínek száma (lásd külön).
Az ingatlanszakmában a Demján Sándor nevével fémjelzett TriGránit Zrt.-t, illetve Leisztinger Tamás Öböl XI. Kft.-jét tartják számon a legesélyesebb pályázók közt. Előbbi a Művészetek Palotájával vagy a Nemzeti Színházzal szerzett jó pontokat, s a nagyszabású, ám mégis gyors építkezésekben, valamint az állammal való együttműködésben is nagy tapasztalata van. Ami pedig a legfontosabb: két, sok szempontból megfelelőnek tűnő helyszínt is fel tud mutatni. Egyik a Ferdinánd híd (illetve a Westend) mögötti, a MÁV-tól perben visszanyert terület, a másik pedig a Millenniumi Városközpont.
Kibédi Varga Lóránt, a Trigránit fejlesztési igazgatója ma még korainak tartja az esélylatolgatást, csak annyit mond: a várhatóan pár héten belül megjelenő tendert komolyan veszik, azonban az azon való indulásról még nem született meg a végleges tulajdonosi döntés. A Figyelőnek nyilatkozó piaci szereplők azonban már azt is tudni vélik, hogy a Trigránit a régi minisztériumi épületeket is szívesen megvásárolná, és esetleg beszámítaná valamilyen konstrukcióban – a cég képviselője viszont erről sem kívánt nyilatkozni a tenderkiírás ismerete nélkül.
Versenyben van a Leisztinger Tamás meghatározó tulajdonában lévő Öböl XI. Kft. is, amely a Lágymányosi híd budai hídfőjénél lévő Kopaszi-gát területét építi újjá éppen. A területrendezés jól halad, a helyszín ugyan még külvárosias, de jó helyen, a Duna partján van. A környék emellett látványosan fejlődik. Tény ugyanakkor, hogy a Parlament és a belváros legfeljebb vízibusszal érhető el könnyedén, tekintve, hogy a környéken metrómegálló nincs, és belátható időn belül nem is lesz.
A Lágymányosi hídhoz közeli fejlesztések nyerési esélyeit növelheti, hogy kormányzati körökből származó értesüléseink szerint a miniszterelnök és egyes kormánytagok inkább külvárosi helyszínt részesítenének előnyben. Ez esetben azonban a Millenniumi Városközpont és a Kopaszi-gát mellett további helyszínek is a képbe kerülhetnek.
Esélyes lehet a várható pályázaton a spanyol ingatlanfejlesztő, a Fadesa a nemrég megszerzett észak-csepeli 80 hektáros ingatlanával (Figyelő 2006/23. szám), de felmerült a MÁV valamelyik nagyobb ingatlanának beépítése is. Ezek közül is elsősorban a Déli pályaudvar lefedése vagy a Rákosrendező pályaudvar területe jöhet szóba. Előbbi azonban túlzottan bonyolult és drága építészeti megoldást igényelne, utóbbi pedig nem elég reprezentatív helyszín egy kormányzati negyed felépítésére – véli Leitner József ingatlanpiaci szakértő, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal volt elnökhelyettese. Véleménye szerint szakmai szempontból a Westend mögötti telek vagy a Lágymányosi hídhoz közeli területek indulhatnak jó eséllyel a pályázaton. Salamon Adorján, az Eston International vezérigazgatója szerint a lágymányosi helyszín csak a vízi közlekedés fejlesztése esetén bizonyulhat nyerő alternatívának.
ANYAGI ELŐNYÖK. A valóban versenyképes helyszínek körét tovább szűkíti, hogy a kormányzat bő két éven belül költözni szeretne. A szakember szerint az anyagi előny nyilvánvaló: egy ilyen hatalmas irodaterületet – a költségekkel együtt – már 15 euró körüli négyzetméteráron ki tudna bérelni a kormányzat. Ez az összeg csaknem harmada a mostani, 40 euró körüli fenntartási költségnek, nem is beszélve arról, hogy a modern épületek helykihasználása sokkal jobb. Így nem irreális az a kormányzati várakozás, hogy éves szinten mintegy 10 milliárd forintos megtakarítás is elérhető lenne a költözéssel.
Lehetséges helyszínek
A WESTEND MÖGÖTTI TERÜLET. A TriGránit telke jó, centrális helyen van. Hátránya hogy a Váci utat még nagyobb forgalom terhelné, az elhelyezés kevéssé lehetne szellős. Eséllyel pályázhat.
A CSEPEL-SZIGET ÉSZAKI CSÚCSA. A spanyol Fadesa ingatlanfejlesztő tulajdonában álló területre hatalmas új városrészt terveznek. Tömegközlekedése rossz, a környék lepusztult, nincs előkészített építkezés. Kevés esélye van a nyerésre.
LÁNYMÁNYOS, KOPASZI-GÁT ÉS KÖRNYÉKE. A Leisztinger Tamáshoz köthető Duna-parti helyszín autóval és hajóval jól megközelíthető, de kevéssé reprezentatív és tömegközlekedési kapcsolatai (még) gyengék. Eséllyel pályázhat.
RÁKOSRENDEZŐ PÁLYUDVAR. A MÁV ingatlana, de a környék lepusztult. Kevés esélye van a nyerésre.
DÉLI PÁLYAUDVAR. A MÁV ingatlana, a helyszín viszonylag reprezentatív, közlekedése jó. A vágányok lefedése viszont megdrágítaná az építkezést és növelné a nemzetbiztonsági kockázatot. Kevés esélye van a nyerésre.
MILLENNIUMI VÁROSKÖZPONT. Közlekedése igen jó, elhelyezkedése reprezentatív és gyorsan beépítheti a tulajdonos TriGránit. Nagy esélye lehet a nyerésre.
