A GKI Rt. – AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2005 IV. negyedévében mínusz 21,4-et mutatott. A lakás-, iroda-, üzlethelyiség és raktárpiac konjunktúráját, a kereslet-kínálati viszonyokat, és a piaci szereplők várakozásait együttesen jelző mutató mostani értéke lényegében megegyezik a három hónappal és az egy évvel ezelőtti felmérés során kapott értékkel is – mondták el a GKI és az AL Holding vezetői csütörtöki prezentációjukon.
Továbbra is a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés, míg viszonylag legkedvezőbb (közel kiegyensúlyozott helyzetet jelző) képet mutat az üzlethelyiségek piaca. A raktárak és az irodák esetében mérsékelt borúlátás jellemző.
Lakáspiac: csökkenő árak
Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetőinek 30 százaléka erős túlkínálatról, 60 százalékuk túlkínálatról számolt be, míg 15 százalékuk érzékelt egyensúlyi lakáspiacot – hívta fel a figyelmet a konjunktúrajelentés bemutatása alkalmából rendezett sajtótájékoztatón Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója.
Hozzátette ugyanakkor, hogy ez a túlkínálat nem jelenti azt, hogy minden szegmensben, mindenhol és mindig a kínálati nyomás dominál, sőt előfordul, hogy bizonyos helyeken, bizonyos típusú lakásokból akár kevesebb is lehet a keresettnél. A választék bővülése együtt jár a vevők igényeinek specifikálódásával, így az erősen tipizált projekteknél fel kell készülni a fokozódó eladási nehézségekre. Mindazonáltal a nagyon szűk piaci szegmensekhez való alkalmazkodás komoly kockázattal jár – hangsúlyozta.
A válaszadó ingatlanfejlesztő és –forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban az új és a használt lakások piacán is a jelenleginél valamivel kedvezőbb helyzetre, a túlkínálat enyhülésére számítanak. Az ingatlanpiaci árakra vonatkozó cégvezetői várakozások viszont nem változtak, szinte minden szegmensben stagnálást prognosztizálnak Budapesten, a használt lakások piacán pedig egyértelmű áresést.
Áremelkedést, méghozzá infláció feletti drágulást egyedül a telekpiactól várnak a piaci szereplők, az új lakások áránál pedig Budapesten 0,5, országos átlagban 0,8 százalékos emelkedést jeleznek előre.
A bérleti díjak várható növekedése a felmérés szerint némileg magasabb lesz, mint az értékesítési áraké, de az infláció általános ütemét vélhetően az előbbiek sem haladják meg.
A 2006. január 1-jétől hatályos áfacsökkentés hatása nem érvényesül az ingatlanárakban: a piac szereplői a következő 12 hónapban 3,6-4,5 százalékra becsülik költségeik növekedését, amit az alacsonyabb áfából terveznek ellensúlyozni – emelte ki Akar László, a GKI Gazdaságkutató Rt. vezérigazgatója.
A felmérésről
A GKI Gazdaság-kutató Rt. 2000 tavasza óta szervez negyedévenkénti felméréseket a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és –forgalmazók, valamint a lakosság ingatlanpiaci tervei-nek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A kutatás az AL Holding ( Angyal-földi Lakásépítő Rt.) valamint az Ingatlan és Befektetés című szakfolyóirat szakmai támogatásával folyik. A felmérés tárgya a magyarországi lakás-, iroda-, üzlet-helyiség-, raktár- és üzemcsarnok-, valamint a telekpiac.
A 2006 januárjában szervezett lakossági felmérés egy 1500 fős reprezentatív mintán készült, a vállalkozásoktól 1233 értékelhető válasz érkezett.
A kereslet elmaradása nem csak Budapesten és nem csak a lakáspiacon jelentkezik. Az irodapiacon például a fővárosi cégek 14 százaléka nagy, 69 százaléka kisebb túlkínálatról, 17 százaléka kiegyensúlyozott piacról számolt be. A kapott válaszok szerint hazánk nyugati régióiban valamivel erősebb a túlkínálat, mint a keletiekben.
A felmérésben résztvevő ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások Budapesten az irodapiaci helyzet kisebb javulására számítanak a következő 12 hónapban, de a túlkínálat valószínűleg fennmarad. Az ország többi körzetében nem várható jelentős változás. A gazdálkodó szféra reprezentánsai a következő egy évben a saját iroda iránti igényeik némi élénkülését, a bérirodák iránti kereslet stagnálását valószínűsítik. A fővárosi piacon a saját iroda iránti kereslet lényegében stagnál, a bériroda iránti igények valamelyest növekednek az előttünk álló időszakban.
Üzleti ingatlanok: még tart a pezsgés
Az üzlethelyiségek piacát a központi régióban az ingatlan-fejlesztő és –forgalmazó cégek lényegében kiegyensúlyozottnak tartják. A vidéki területeken a válaszadók szerint továbbra is némi túlkínálat jellemző. A fővárost illető helyzetértékelés az előző felméréshez képest szignifikáns mértékben javult.
Az ingatlanokkal foglalkozó cégek a következő egy évben a fővárosban túlkínálat megjelenését valószínűsítik.
Az ország többi területén pedig lényegében változatlan helyzetet vetítenek előre. Az elkövetkező időszakban továbbra is számítani lehet a bevásárlóközpontok és hipermarketek térnyerésére. Az üzlethelyiségek piaca várhatóan továbbra is pezsgő marad – elsősorban az erős kiskereskedelmi verseny által kikényszerített profilváltások miatt. A vállalati válaszok alapján elsősorban Budapesten várhatóak jelentősebb fejlesztések, növekedhet a saját tulajdonú eladóterek mennyisége.
Többet költünk
2005 negyedik negyedévében – a szezonális hatásoktól megtisztított mutató alapján – a háztar-tások lakásépítési és –vásárlási kedve enyhén javult. Elsősorban a koráb-ban bizonytalanok számoltak be hatá-rozott vásárlási ter-vekről. Mindemellett a meglévő lakásokra való költési hajlandó-ság is erősödött.
A magyar raktárpiac az elmúlt években rendkívül erőteljes ütemben bővült, majd e fejlődés 2005-ben megtört. A korábbi években sok új kapacitás lépett be, s a logisztikai piacon a nemzetközi verseny is erősödött. Budapesten az ingatlanfejlesztő és –forgalmazó cégeknek mindössze 5 százaléka érzékel ebben a szegmensben túlkeresletet, míg 35 százalékuk túlkínálatról tudósított. Pest megyében és Kelet-Magyarországon kiegyensúlyozott a piac, míg nyugaton a fővárosinál valamivel erőteljesebb túlkínálat tapasztalható.
Az ingatlanfejlesztő és –forgalmazó vállalkozások a következő egy évre a legtöbb területen a piaci helyzet változatlanságát vetítik előre, Nyugat-Magyarországon pedig a túlkínálat mértékének csökkenését.
A gazdálkodó szféra képviselőinek a saját tulajdonú raktárterület bővítését illető tervei a 2005. októberi felméréshez képest jelentősen visszaestek, kivéve Nyugat-Magyarországot, ahol továbbra is impozáns méretű keresletnövekedés valószínű.
