Teleprendezés

Öt éve lesz már, hogy Szigetszentmiklóson 105 panellakás egycsöves fűtési rendszerét szerelték át kétcsövessé, s megvalósulhatott a lakásonkénti fogyasztásmérés. Az összes hő- és vízmérő órát úgynevezett M-Bus hálózatra kötötték, ezáltal azok központilag, laptoppal leolvashatóak. Akkor lakásonként átlag 200 ezer forintba kerültek a munkálatok. Bár több, eltérő finanszírozást választó társasházat érintett a projekt, az önerőt minden esetben Lakáskassza szerződés révén, hitelből fedezték a lakosok – ezt négy év alatt fizették vissza, és a korszerűsítéssel elért megtakarítás fedezte a havi 4-6 ezer forintos törlesztő részleteket. A múlt évre megtérült a beruházás, azóta ténylegesen is megtakarítanak a háztartások. A lakások értéke is nőtt: a közös képviselő tapasztalatai szerint átlagosan 1 millió forinttal.

Lakótelepi helytérkép. Korszerűsítés helyett szigetelés.

NAGY LENDÜLET. A sziget-szentmiklósihoz hasonló sikeres projektből a kelleténél kevesebb van, jóllehet a paneles technológiával épített lakások felújítása az utóbbi években nagy lendületet vett: 2001 és 2004 között összesen 4,6 milliárd forintot fordított az állam támogatásra, s ennek segítségével 36 ezer lakás újult meg. Ha csupán a számokat nézzük, ez mindenképpen látványos haladás, hiszen az ezredfordulóig ennek a mennyiségnek mindössze a hatodát sikerült korszerűsíteni. De a mostani tempó sem tud lépést tartani a csaknem felében 30-40 évvel ezelőtt épült ingatlanok alrendszereinek sürgető felújítási igényeivel. A szakemberek úgy vélik: 2020-ra minden nyolcadik panellakás lakhatatlanná válik. Addigra csak Budapesten 170 ezer rekonstrukcióra lenne szükség, kezdve az 1966-os építésű kelenföldi, illetve a csepeli városközpontban az 1970-es évek végétől épített lakások rendbetételével. Vidéken ennek a kétszerese vár gyors beavatkozásra.

Az állam tehát kinyújtotta segítő kezét, és a bankszektor sem fukarkodik a hitellel (lásd a keretes írást), mégis valószínű, hogy a Nemzeti Lakás Programban két éve megfogalmazott ambiciózus célkitűzés, az évi 60 ezer panellakás rehabilitációja csupán álom marad, és ahol történik valami, ott sem úgy zajlik, ahogyan azt eredetileg tervezték. Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnöke szerint az állam azt várná, hogy a lakóközösségek komplex felújítási programot valósítsanak meg. Viszont az esetek 85 százalékában mindmáig csak utólagos hőszigetelést végeznek, és csupán a fennmaradó kis hányadban korszerűsítik az épületgépészeti berendezéseket is, beleértve a fűtési rendszereket. A panelrehabilitáció célja, hogy a lakók megélhetési költségeit csökkentsék, s ebben a legnagyobb tétel a fűtésszámla.

ELSZÁMOLHATÓSÁG. Sokan úgy vélik, addig nincs értelme a munkálatoknak, amíg nem teszik lehetővé az egyedi fűtésszabályozást és mérést. Fleisz Lajos, a szigetszentmiklósi munkálatokat elvégző szegedi Panelszerviz Kft. ügyvezetője szerint sem elég a megtakarításhoz szükséges korrekt műszaki megoldásokat biztosítani, szükség van a pontos mérés, a havi elszámolhatóság kialakítására is. „E nélkül nem lehet a régi pazarló fogyasztói szokásokat megszüntetni, és érzékelhető megtakarítást elérni” – mutat rá Fleisz. Ez viszont ma már lakásonként 300 ezer forintba kerül, és csak kevés lakótelep van olyan szerencsés helyzetben, mint a szigetszentmiklósi, ahol az érzékelhető takarékoskodáshoz nem volt szükség pótlólagos beruházásra.

A régebbi panelekben élőknek viszont, ha már a fűtésszabályozásra rászánták a pénzt, akkor a komplett műszaki felújításba is bele kell vágnia, a nyílászárók cseréjével együtt. A számítások szerint mindez legalább 1,5-2,0 millió forintba kerül egy nagyságában, állapotában átlagosnak mondható, 52 négyzetméteres panellakás esetében. A jelenlegi program ezzel szemben 1,2 millió forinttal kalkulál, s ilyenkor ideális esetben egyharmad-egyharmad az önrész, az állami támogatás, valamint az önkormányzati részvétel aránya – már ahol ez utóbbi forrás elérhető.

Sok panellakónak ez a teher vállalhatatlan, még a kedvezményes banki jelzáloghitel mellett is. Ebből adódik, hogy az igényelt állami támogatás egy lakásra 188 ezer forint körül van, ami aligha elegendő a komplex felújításra. Ráadásul ahhoz, hogy egy társasház a Panel plusz program keretében pályázzon, a tulajdonosok minimum 90 százalékának elő kell teremteni az önrészt. Egy három évvel ezelőtti felmérés ellenben kimutatta, hogy csupán minden ötödik érintett háztartás adott volna ki pénzt annak érdekében, hogy felújítsák a lakásokat. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint pedig a panelokban lakók harmada-negyede már most sem fizet rendszeresen közös költséget, tizede pedig képtelen rendezni a fűtésszámlát.

A romló állagú panellakás szektor negatív spirálba került. A többségében vékony pénztárcájú tulajdonosok képtelenek akár csak részben állni a felújítás költségeit, emiatt a lakás műszaki állapota egyre romlik. A rosszabbodó körülmények egyre magasabb rezsiszámlát vonnak maguk után, ez pedig tovább apasztja a pénztárcákat. Aki teheti, elmenekül ezekről a telepekről, ezért a lakások értéke egyre alacsonyabb; néhol már eladhatatlanná válnak. A Városkutatás Kft. becslése szerint 1990 és 2002 között a családi házak értéke másfélszeresére nőtt, a lakótelepi lakásoké viszont 40 százalékkal csökkent: átlagáron számolva 10 millióról 6 millió forintra. De nem egységesen: a polarizálódás mértékét jelzi, hogy míg a jobb helyzetű lakótelepek ingatlanjai megőrizték értéküket, addig a rosszabbak esetében a négyzetméterenkénti ár 150 ezerről 100 ezer alá zuhant.

Hegedüs József, a Városkutatás Kft. vezetője szerint a panelban lakók hosszú távú érdekeltsége nélkül nagyon nehéz változtatni bármit is ezen a helyzeten. Ők kvázi bérlakásként kezelik a tulajdonukat: sok fiatal család esetében csak panelre futja első nekifutásra, de mielőbbi elköltözésben gondolkodnak, ezért nem felelős tulajdonosi szemléletűek. A felmérések szerint a lakók közel fele szeretne mielőbb továbbállni, s pár évenként a lakások egyharmada gazdát cserél. Tehát az a háztartás, amelynek van egy kis megtakarítása, feltehetően nem marad helyben – így aligha fogja a megspórolt pénzét a nehezen eladható panelbe fektetni. A fiatalabb alsó-középosztálybeli családokon túl a lakók között azok az idősödő emberek találhatók meg nagyrészt, akiknek se esélyük, se ambíciójuk az elköltözéshez. Ők viszont a nyugdíjukból sokszor a rezsiköltség és a gyógyszervásárlás között kénytelenek választani.

Nem problémamentes a lakóközösségek működése sem. A lakók értékelése szerint a társasházak 40 százaléka nem funkcionál megfelelően. Kevés a hozzáértő közös képviselő, a lakók gyakran nem a közös érdekeket tartják szem előtt, ráadásul alulinformáltak. Nem véletlen, hogy a panelrehabilitációban jeleskedő Székesfehérvárott rendszeres lakossági fórumokat tartottak azért, hogy eloszlassák a tulajdonosok bizalmatlanságát, akik félnek vallani a tartozásaikról és ódzkodnak a jelzáloghitel terhétől. A kooperáció hiányára jó példa azon költségmegosztást alkalmazó társasházak problémája, ahol immár a lakások fűtőtesteinek hőleadását mérik, s így döntenek a fűtési költségek megosztásáról. Egyes tulajdonosok azonban lekapcsolják a radiátoraikat, mert tudják, a szomszédok fűtése melegen tartja az ő lakásukat is. A hőmérséklet csupán pár fokkal lesz kevesebb, fizetni meg a szomszéd balek fog.

Hegedüs József arra figyelmeztet, hogy nincs két egyforma lakótelep és közösség, nincsen tehát egységes recept sem a probléma kezelésére, amely mindenképpen sokrétű és más-más mélységben jelenik meg. A jelenlegi program elég lehet azoknál a jobb állapotban lévő lakótelepeknél, ahol elegendő az állagmegóvás, a tulajdonosok pedig középosztálybeli, némi megtakarítással rendelkező vagy hitelképes lakosok. Viszont a lecsúszott, perifériális lakótelepek esetében sokkal összetettebb a megoldásra váró helyzet. Itt vagy olyan átfogó intézkedésre van szükség, amely a környezet rehabilitációjára (játszó- és közösségi terek) és a helyi lakóközösség szociális gondjainak kezelésére is hivatott, vagy pedig meggondolandó a bontás, különösen az elgettósodott területeken.

Építkezés 1962-ben. Néhol már csak a bontás jöhet szóba.

BERLINI FIGYELMEZTETÉS. Ez utóbbi gondolat meglehetősen népszerűtlen, holott a kelet-németországi példa figyelmeztető lehet. Berlinben több tízezer panellakás áll üresen, jóllehet ezek nagy részét előzőleg a tulajdonos/kezelő cégek tetemes költséggel felújították. A lakásprogramok összehangolatlanságát és a piaci túlkínálatot jelzi, hogy ugyanakkor erősen támogatták a saját ingatlan építését – így aki tehette, menekült a panelből. A megdrágult ingatlanok kihasználatlanok maradtak, de nem lett belőlük olcsó bérlakás. A hazai helyzet ugyan sokban különbözik, de nem mindenben: nálunk sincs demográfiai nyomás, s az új lakások tömeges építésével szintén túlkínálattal és a panelekből való fokozódó elvándorlással, így azok romlásával kell szembenézni. Ezeknek a lakásoknak az ilyen-olyan felújítása pénzt visz el, de presztízsük nem nő, a társadalmi problémák újratermelődnek. Ez pedig nem érdeke az ott lakóknak sem.